空き家を売却する方法【買取VS仲介】
実家が空き家なんだけど・・・
仲介と買取どっちがいいの？！
やり方は？
空き家など実家を売却する際、
あなたは「仲介 or 買取」か迷っているかもしれません。
①仲介業者で仲介で売るのか？
②買取店に買取してもらうのがいいのか？
まずは、結論を解説します。
＜仲介＞
→相場通りで売りたい＆急いでいない人
・値段を重視する人
・売れるまで３か月以上かかっても問題ない人
＜買取業者＞
→安くなるが、７日～１か月で急いで売りたい人
・安い
・契約不適合責任免責でトラブルなし
※買主がプロのため、アフタートラブルがない
・現金化のスピードが速い
高く売るなら不動産仲介（※）がベスト！
後々面倒なことに巻き込まれたくないなら、買取がベストです。
※解体後の埋設物などのトラブルが多いです。
空き家を売却するならそのまま or 更地
空き家売却の際、一番の悩みが
①古家をそのまま売却するか
②解体更地で売るか
どちらかになります
空き家を現状有姿で売却する
＜メリット＞
・残置物も含め、そのままの姿で販売するため、手離れがいい
・庭、室内など掃除不要
・残置物（家具家電など）そのまま
・解体費用がかからない
＜デメリット＞
・価格が安くなります
現状有姿とは、「現在の状況のまま」という意味。
売買契約後に状況が変化しても、そのままという意味合いが強いです。
古家のため、
契約不適合責任免責にするケースが多いです。
面倒で空き家をそのまま売却するなら、買取がおすすめです。
空き家を解体更地で売却する
空き家を①解体→②更地→③引き渡して売却する方法です。
＜メリット＞
・解体前提のため、建物の不具合は無関係
・更地になるため、買主は新築のイメージがしやすい
＜デメリット＞
・解体費用がかかる
・解体→更地にすると固定資産税が最大６倍アップ
※売れないとダメージになる
１月１日以降に年内に引き渡しできれば問題なし
①解体更地後に、引き渡すか？
②引き渡してから更地にするのか？
当社の感覚ですが、
60：40でそのまま引き渡す人がやや多いです。
＜買主様で解体してもらう理由＞
①売主側で費用負担したくない
→100万円以上のお金がない
②ハウスメーカー提携の解体業者に依頼したほうが安心
③固定資産税がアップを防ぐため
買主様に値下げ交渉されますが、
解体費用の負担を考えると、そのまま引き渡しもありです。
また隣地との境界トラブルも多いため、
信頼できる不動産屋さんに調査をお願いしましょう。
不動産投資家に空き家を売却する
空き家を投資家が何に使うの？
家を貸して家賃収入を得る大家業です。
不動産投資家で、築古の空き家を狙っている人が多くいます。
ある程度ベテランさんに売却すれば、クレームはほぼありません。
＜メリット＞
・契約不適合責任免責を受け入れてくれるケースが多い
・細かいことは言われない
・家の解体は寂しい場合、大切に活用してくれる
＜デメリット＞
・値下げ交渉がキツイ
空き家管理の第一歩に！ お問い合わせで無料の空き家ガイドPDFをお送りします。
築年数によってベストな売却方法は？
築年数によってベストな売却方法を３パターンで分けました。
①新耐震（築40年以内）なら中古住宅
新耐震（1981年6月1日から建築確認）の空き家は、居住用での売却がおすすめです。
※リフォームすることで、再利用できる可能性が高い
→買取/仲介どちらの売却も可能
②旧耐震（1981年5月31日まで）なら更地土地
旧耐震の空き家は危険です。
（震度5程度の地震しか想定していない）
空き家の解体を前提に売却するか、投資家に売却しましょう。
→買取の方がややおすすめです。
③判断できない場合
リヤマ不動産に問い合わせを下さい、
アドバイスを聞くことで、新しい方法が見つかるかも？しれません。
空き家の売却にかかる費用と税金
空き家を売ると、
諸経費や税金はいくらかかる？
空き家の売却にかかる費用と税金について解説します。
仲介手数料
物件価格×3％+6万円に別途消費税がかかります。
例：1000万円なら39.6万円（税込み）
800万円以下の場合は、共通して30万円+消費税です。
2024(令和6)年7月1日より仲介手数料の料率が改正され、
「物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円受け取ることができる」ことに変更
例えば、150万円の空き家でも、仲介手数料は33万円（税込み）です。
税金
空き家売却にかかる税金の一般的な解説です。
※詳細は税務署・税理士さんに相談願います。
①譲渡所得税
例えば物件を500万円で仕入れて、700万円で売却すると200万円の利益がうまれます。
その利益に対して、譲渡所得税を課税します。
相続の場合、売買契約書など証拠がないと、取得費がわかりません。
5％ルールといって、
購入額(取得費)が不明の場合、売却額の5％を、取得費とみなして譲渡所得の計算するルール
例えば、700万円で売却すると、
取得費は5％で35万円です。
契約書以外で証拠になりそうなものがあれば、売却前に税務署に足を運んで、聞いてみましょう。
②印紙税
収入印紙は売買契約書に貼付する切手のような紙ぺらです。
売主・買主ともに「契約書の原本」が欲しい場合は、売主様もご負担となります。
※電子契約なら、売主＆買主とも不要です。
③相続登記
親から相続した場合、登記が被相続人（親名義）のままのケースが多いです。
遺産分割協議書を作成し、
問題なければ、相続登記を済ませましょう。
相続登記をしないと、引き渡しできません。
手続きは2週間～ほどかかります。
＜相続登記はいくら？期間は？＞
建坪28坪の古家＋土地55坪の相続登記にかかる費用と期間
※ざっくりな計算です。
| 【概要】 | 【金額の目安】 | |
| 登録免許税 | 固定資産評価額 × 0.4%（不動産ごと） | 3万～8万円前後 |
| 司法書士報酬 | 書類作成・登記手続き代行 | 5万～10万円前後 |
| 戸籍・住民票・除籍謄本等 | 被相続人や相続人の調査・証明書類の取得費（1通～750円程度） | 5,000円〜1万円程度 |
| 郵送・交通・印紙等の実費 | 書類送付、印紙代など | 3,000〜5,000円程度 |
| 合計の目安 | – | 約10万〜20万円程度 |
| 【所要期間の目安】 | |
| 相続人調査（戸籍収集など） | 約1〜2週間 |
| 登記申請書作成・必要書類準備 | 約1週間〜10日程度 |
| 法務局への登記申請〜完了 | 約1週間〜2週間程度 |
| 合計期間の目安 | 約3〜5週間程度（1か月前後） |
解体費用（更地にする場合）
空き家を解体して更地にする場合、解体費用がかかります。
木造住宅は坪5万円ほどで、例えば建坪30坪なら150万円ほどです。
工事のやりやすさ、埋設物の処理、残置物の量など、金額差があります。
空き家売却の特例・控除や補助金の利用
空き家売却の特例・控除や補助金の利用について解説します。
①空き家解体の補助金
市町村長によります。
「〇〇市 解体補助金」で検索してみてください。
②居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、
所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
居住していたが、
空き家になってしまった場合に適用されるケースがあります。
細かい条件は国税局のHPを必ず参照してください。
③相続空き家の3,000万円特別控除
空き家の譲渡所得について
条件を満たせば「3,000万円特別控除」に該当する可能性があります。
・昭和56年5月31日以前に建築された居住用家屋であること
・新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して土地だけを売却している※
・相続発生から売却までに居住、貸付、事業等に使われていないこと。
・相続発生から3年後の12月31までに売却している。
・売却価格が1億円以下である。
→国税局のチェックシートを活用してください
国税局のチェックシートを確認してください。
空き家管理の第一歩に！ お問い合わせで無料の空き家ガイドPDFをお送りします。
空き家を売却する際の注意点
空き家を売却する際の注意点をまとめました。
①売主が登記名義人か確認
空き家の売主名義が被相続人のままだと、引き渡しができません。
また、遺産分割協議が未完の場合、司法書士さんに相談し、
完成してから売買契約を締結しましょう。
②土地の境界に注意
相続の空き家の場合、
「お隣さんとの境界はどこか？」「ブロック塀はウチの所有物なのか？」
亡くなった親に聞くわけにいきません。
境界が不明瞭の場合、最悪「売買契約の特約」で売却することも可能です。
本来、境界の明示が必要ですが、
最悪の場合、売買契約の特約に以下を記載します。
＜境界の非明示の特約＞
買主は本物件土地に関し、売主が境界の明示を省略することを承諾の上、買い受けるものとし、将来本物件土地の面積、形状等に変化、差異が生じても、買主は売主に対して何らの異議を申し立てない。
田舎が遠方で境界立ち合いが面倒だったり、
安くてもいいから空き家を売りたいのであれば、買取店がベストといえます。
③土地の利用履歴に注意
空き家を解体後に「埋設物の責任問題など」が発生します。
※解体屋さんに質問をしたら３回に１回埋設物が見つかるようです。
私の自宅も解体したら、大量のビニール・土留めが発掘されました（汗）
別途5万円近くの出費は少し痛かったです・・・
私の自宅は昔「小さな池？」だったようで、
農家の人が大量にビニールハウスのビニール部分を勝手に捨てたようです。
空き家を売却する際、昔その土地に何が建てられていたのか？
ご近所さんに聞くとわかるかもしれません。
地図、空中写真閲覧サービスを利用してみてください。
空き家売却におけるよくある質問Q＆A
空き家売却で
よくある質問をQ＆A形式で解説します。
Q:どの不動産屋にお願いすればいい？
空き家の売買は大手仲介店はやりたがりません。
そのため、当社を含めた、
中小地場系の不動産屋さんがおすすめです。
仲介手数料の問題で、大手は手を出しづらいようです。
また、旧耐震の空き家は「契約不適合適任免責OKの業者さん」
にお願いしましょう
空き家管理の第一歩に！ お問い合わせで無料の空き家ガイドPDFをお送りします。
Q:空き家が売れる期間は？
値段や状態によります。
１か月で売れてしまうこともあれば、
1年以上空き家のまま放置・・・
ということもあります。
Q:売れ残りやすい空き家は？
相場より「高めの空き家」は売れ残ります。
また、土地の小さすぎたり、歪な場合も解体後を考えると、売れ残りやすいです。
Q:残置物は処分したほうがいい？
現状有姿で買取、仲介で買います！であれば、
残置物OKのケースはよくあります。
仲介の場合、買主さんによって細かい人がいます。
そのため、面倒な場合、買取店がベストです。
Q:相続未登記でも売れる？
売れます。
ご両親の名義のまま、何十年も空き家を放置して、ご売却のケースは当社も何度も担当しております。
決済＆引き渡しまでに相続登記が必要です。
相続人が２人くらいで、遺産分割協議書に問題がなければ
３週間もあれば相続登記が完了します。
ケースによっては1/2ずつなど持ち分比率が変更になるケースがあり、
その場合は、売買契約前に相続登記が必要です。
※ケースにより、柔軟に対応致します。
Q:建物が未登記でも売れる？
売れますが、注意が必要です。
①解体前提で売る→問題なし
②引き渡し→リフォームして居住する人に売る
→表題登記、保存登記が必要
ケースによるため、ご相談いただけると幸いです。
Q:再建築不可でも売れる？
空き家の値段によりますが、売れます。
特に、不動産投資家さんは再建築不可でも積極的に買ってくれます。
Q:市街化調整区域でも売れる？
市街化調整区域でも売却は可能です。
しかし、使用用途（※賃貸NG）や再建築可/不可について、不動産屋さんとよく相談してから売りましょう。
まとめ
〇買取VS仲介どっち？
・高く売るなら「仲介」
・面倒なことに巻き込まれたくないなら「買取」
〇空き家を売却する３つの方法
①空き家を現状有姿で売却する
②空き家を解体更地で売却する
③投資家に売却する
| 解体更地で引き渡す | 建物付きで引き渡す | |
| ✅ メリット | 買主の自由な建築計画が立てやすい | 解体費用が不要 （売主負担減） |
| 空き家の印象悪化を回避できる | 面倒な手間をカットできる | |
| 瑕疵リスクを排除できる | 固定資産税が軽減されたまま （住宅用地特例） | |
| ⚠️ デメリット | 解体費用がかかる （100万～200万円前後） | 買主が嫌がるケースもあり |
| 固定資産税が 更地になると上がる | 買主が自分で解体する必要がありコスト負担増 | |
| 引き渡しまでに時間がかかる | 家があると、成約になりづらい | |
| 売却のしやすさ | 有利 （早期売却が期待） | 住宅として使う人には有利 |
| 資産価値への影響 | 更地評価のみ （建物価値なし） | 建物に価値があれば 上乗せ可能 |
| 解体タイミング | 売主が引き渡し前に解体 | 買主が購入後に解体 |
| 買主の負担感 | 減少 （解体済みで手間が省ける） | 増加 （解体費用・手配が必要） |
古家付き土地（空き家）を高く売るための
あなたのお役に立てれば幸いです。
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