みなし道路でセットバックは確定測量？費用や申請タイミングは？

みなし道路とは？

みなし道路は「建築基準法における42条2項道路」のことで、
道路幅1.8m以上4m未満で
建築基準法施工行時に家が立ち並んでいた道です。

一定条件のもと特定行政庁が指定した道路。

・42条2項道路
・狭あい道路
・みなし道路

建築基準法が急に制定されたことで、
「自分の家は前面道路が狭いから、再建築できない！」
とクレームになるため、
「一時的に道路と”みなし”ます。

再建築の時は、
土地を削って、道路にすれば再建築OK」

特定行政庁は将来、再建築するときは道路中心線から
お互いに2ｍの道路後退（セットバック）すれば、
4ｍ未満でも「建築基準法上の道路とみなす」

つまり、みなし道路と呼ばれるわけです。

※中心線は道路の中心とは限りません。

※建築基準法（集団規定）より参照

セットバックの目的は？

セットバックをなぜするのか？

「救急車や消防車など緊急車両の通行をスムーズにするため」です。

セットバックの申請手順は？

セットバックの申請手順はやや長いため、
順を追って解説します。

①土地を購入する

土地を購入する際
「セットバック済み」
「セットバックが必要」
と記載されています
（※アットホームなど参照）

セットバックが必要かどうかは、
不動産仲介業者が調査をします。

※セットバック工事は自治体によっては、
補助金・助成金があります。
必ず役所で調べてもらいましょう。

公募 or 境界確定どっち？

土地を購入する際、
公募売買か境界確定かによって対応が異なります。

①公募売買は登記簿謄本の㎡数のまま取引するため、

引き渡し後、確定測量を自分で行います。

②境界確定は、売主さんの責任と負担の元、お願いします。

【取引】公簿VS実測清算VS確定測量どれ？メリット・デメリット

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②事前協議書の提出

役所調査などから、セットバックが必要の場合、
「事前の協議書」を提出します。

提出後、役所の職員さんが現場に来て
協議図面、中心線、測量などの確認作業をします。

幅員が４ｍ未満の道路に接する土地で建築行為を行う建築主は、
確認申請を行う前に
後退用地等の後退後の所有、整備方法等について
協議をしていただきます。

＜持ち物の例＞
□添付書類
・委任状 代理人が申請する場合に添付し下さい。
・案内図

・土地利用計画図 申請敷地に接する道路の形状及び道路認定の番号、幅員、道
路と敷地の位置（平面・断面（高低差））関係、道路境界線、
道路中心線、道路後退線が記入されているものを添付して下さ
い。

・公図の写し 申請地並びにその周辺がわかるものを添付して下さい。

・土地登記簿謄本 申請日前３ヶ月以内に取得した謄本の写しを添付して下さい。
・写 真 道路と敷地の関係が判るものを添付して下さい。

※高崎市生活道路拡幅事業の手続き案内はこちら

③セットバック後の相談

セットバック時の後退線や道路中心線の位置を役場と確認し、

土地を削ったセットバック部分をどうするか？協議します。

ちなみに、セットバック部分を放置すると
「宅地」のため、固定資産税などが発生します。

豊島区の道路台帳を見ると、
協議した結果を閲覧ファイルで確認できます。

参考の狭隘道路：2370

④建築確認申請

建築確認申請とは、建築基準法や条例に適合しているか確認を受ける手続きです。

建物を建築する際に、必ず建築確認申請が必要です。

※建築確認申請書と一緒に、協議書も提出します。

⑤補助金・助成金制度の申請

セットバック工事で、補助金が出る場合は、
工事前に申請をしておきましょう。

補助金や助成金の交付条件は、
ハウスメーカーの担当者に確認しましょう。

⑥セットバック工事

建築確認審査に通過すると、

その証として、確認済証が交付されます。

確認済証が交付されば、

土地の境界線を後退させて道路の幅を広げる工事可能となります。

セットバックのよくある質問Q＆A

セットバックについての質問をQ＆A形式にして、解説します。

Q:セットバックはしなくてもいい？

「セットバックは面倒」
「土地が削られるし、イヤ」

といった理由で、セットバックしなくてもいいのか？

結論、リスクがあり、建築できません。

＜セットバックしないリスク＞
・行政から指導を受ける
・隣地や向かい側の住宅とトラブルになる
・建築確認申請の許可がおりない
・住宅ローンが通らない
・建築基準法違反となり、罰則のリスクあり

Q:川・線路・水路がある場合は？

図の場合、南側に川や線路があった場合
反対側から4mの位置ばセットバックラインとなります。

Q:セットバックした土地は固定資産税はかかる？

セットバックの道路部分の固定資産税・都市計画税が非課税となります。

地目を公衆道路にして、非課税にします。
※寄付しなければ所有管理は自己責任です。

Q：塀やフェンスを立てていい？

セットバックした土地の上に
堀やフェンスなど設置はできません。

誰でも通行できる道路となるため、
車や自転車なども置けません。

Q:セットバック土地の舗装は？

土地所有者が市町村長へ寄付したり、整備承諾をした場合は、
自治体が費用負担し、アスファルト舗装などをします。

ただし、私道のセットバックは自分で
舗装する必要があります。

Q:抵当権は設定する？

セットバックした土地も含め
敷地はすべて抵当権を設定します。

ちなみに、市町村長に寄付する場合は、
抵当権を外さないと、寄付できません。

1.相談
下記担当窓口で、
事前に寄附申請の基準、方法等御相談ください。
（根拠法令等に沿うことが条件）

2.測量・分筆
道路用地部分の面積を算出し、
地番を設定する。 （分筆登記を行う）

3.所有権以外の権利の抹消
抵当権、地上権等は抹消する。

4.境界確定
道路用地と個人敷地の境界を確定する。

5.必要な工事
道路として通行できる状態にする。
（道路上に構造物等がなく、一般の交通に支障がない状態、周囲にあわせた舗装）

6.寄附申請
必要な書類をそろえて提出する。
申請を受理するにあたり、
現地を職員が検査確認します。

7.所有権移転
市が嘱託登記を行う。
所有権移転後の道路は、東村山市が管理する。
※東村山市のHPを参照

Q: 敷地に2つ以上みなし道路がある場合は？

上記のように、敷地（青）に対して、
「みなし道路」が２つ以上ある場合でも、
両方ともセットバックが必要です。

また、場合によっては隅切りが必要となります。

※高崎市公式サイトより参照

Q: 私道のセットバック注意点は？

対象土地の全面の私道の所有者を特定し、
家の建て替えの同意を得る必要があります。

同意書を私道の所有者全員から得たら、
自治会に対して、建築申請の時に書類を添付して提出します。

Q: セットバック内の電柱移動は有料？

セットバック内の電柱を他の場所（道）に移動する場合
費用は発生します。

まとめ

①セットバックの目的は？
火事で消火活動する時、道路が狭くて、救急車・消防車が通れないと
救助活動が遅れるため、道路を広くする

②セットバックの申請手順
・土地を購入する
・事前協議書の提出
・セットバック後の相談
・建築確認申請
・補助金・助成金制度の申請
・セットバック工事

以上、あなたのセットバックの疑問が解消する
きっかけになれば幸いです。

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