みなし道路のセットバックに確定測量は必要？費用・申請時期・注意点

みなし道路なら確定測量は必須？結論は「ケースによる」

2項道路（みなし道路）だからといって、すべての土地で確定測量が法律上必須になるわけではありません。

ただし、セットバックする位置を正確に確定したい場合は、道路境界・道路中心線・隣地境界などを確認するため、土地家屋調査士による測量や関係者との立会いが必要になるケースがあります。

特に、

• 新築する
• 土地を分筆する
• セットバック部分を自治体へ寄付する
• 売買で境界を明確にする
• セットバック後の正確な有効宅地面積を把握する
• 境界標がない、または境界が不明確

といった場合は、早めに測量の必要性を確認しておくことをおすすめします。

つまり、「2項道路＝必ず確定測量」ではありませんが、「セットバックラインを正確に確定する＝測量・境界確認が重要」と考えると分かりやすいでしょう。

なお、道路との境界を詳細に確定する場合、土地家屋調査士等に依頼して手続きを行うこととされており、民間の土地家屋調査士へ依頼する費用は申請者負担となります。

みなし道路（建築基準法第42条第2項道路）とは？

みなし道路は「建築基準法における42条2項道路」のことで、
道路幅1.8m以上4m未満で
建築基準法施工行時に家が立ち並んでいた道です。

一定条件のもと特定行政庁が指定した道路。

・42条2項道路
・狭あい道路
・みなし道路

建築基準法が急に制定されたことで、
「自分の家は前面道路が狭いから、再建築できない！」
とクレームになるため、一時的に道路と”みなし”ます。

再建築の時は、
土地を削って、道路にすれば再建築OK」

特定行政庁は将来、再建築するときは道路中心線から
お互いに2ｍの道路後退（セットバック）すれば、
4ｍ未満でも「建築基準法上の道路とみなす」

つまり、みなし道路と呼ばれるわけです。

※中心線は道路の中心とは限りません。

※建築基準法（集団規定）より参照

一方後退

2項道路のセットバックは、一般的には道路の基準となる中心線から2m後退する考え方ですが、すべての土地で単純に「道路中心から2m」と判断できるわけではありません。

道路の反対側が水路・河川・線路などの場合や、道路境界・中心線の判断が難しい場合には、個別の行政判断が必要になることがあります。

そのため、現地を見ただけでセットバックラインを決めるのではなく、建築指導課などの行政窓口で道路種別・中心線・後退線を確認することが重要です。

国土交通省の資料でも、2項道路については基準時の中心線から2mの範囲を道路とみなす考え方が示されていますが、実際の土地では道路の状況を踏まえて確認する必要があります。

セットバックの目的は？

セットバックをなぜするのか？
「救急車や消防車など緊急車両の通行をスムーズにするため」です。

セットバックの申請・測量はいつ行う？おすすめは「購入前」

2項道路に接する土地を購入する場合、セットバックについては土地を購入する前に確認するのがおすすめです。

なぜなら、セットバックによって実際に建築に利用できる土地の面積が小さくなる可能性があるからです。

例えば登記簿上は100㎡の土地でも、セットバック部分が10㎡あれば、建築計画ではその部分を通常の宅地として利用できない場合があります。

そのため、購入前に次の項目を確認しておきましょう。

1. 前面道路が本当に建築基準法42条2項道路なのか
2. 道路の基準となる中心線はどこなのか
3. セットバックラインはどこになるのか
4. セットバック部分は何㎡程度なのか
5. 道路境界・隣地境界は確定しているのか
6. 境界標は設置されているのか
7. セットバック部分を分筆する必要があるのか
8. 自治体への寄付・使用承諾が可能なのか
9. セットバック部分の固定資産税の扱いはどうなるのか
10. 新築時の建築可能面積にどの程度影響するのか

セットバックの申請手順は？

セットバックの申請手順はやや長いため、順を追って解説します。

①土地を購入する

土地を購入する際
「セットバック済み」
「セットバックが必要」
と記載されています（※アットホームなど参照）

セットバックが必要かどうかは、不動産仲介業者が調査をします。

※セットバック工事は自治体によっては、
補助金・助成金があります。
必ず役所で調べてもらいましょう。

→土地の購入＆売却は伊勢崎のリヤマ不動産へ

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②事前協議書の提出

役所調査などから、セットバックが必要の場合、「事前の協議書」を提出します。

提出後、役所の職員（建築指導課）さんが現場に来て
協議図面、中心線、測量などの確認作業をします。

幅員が４ｍ未満の道路に接する土地で建築行為を行う建築主は、
確認申請を行う前に
後退用地等の後退後の所有、整備方法等について
協議をしていただきます。

＜持ち物の例＞
□添付書類
・委任状 代理人が申請する場合に添付し下さい。
・案内図

・土地利用計画図
申請敷地に接する道路の形状及び道路認定の番号、幅員、道路と敷地の位置（平面・断面（高低差））関係、道路境界線、道路中心線、道路後退線が記入されているものを添付して下さ
い。

・公図の写し 申請地並びにその周辺がわかるものを添付して下さい。

・土地登記簿謄本 申請日前３ヶ月以内に取得した謄本の写しを添付して下さい。
・写 真 道路と敷地の関係が判るものを添付して下さい。

※高崎市生活道路拡幅事業の手続き案内はこちら

③セットバック後の相談

セットバック時の後退線や道路中心線の位置を役場と確認し、

土地を削ったセットバック部分をどうするか？協議します。

ちなみに、セットバック部分を放置すると
「宅地」のため、固定資産税などが発生します。

豊島区の道路台帳を見ると、
協議した結果を閲覧ファイルで確認できます。

参考の狭隘道路：2370

④建築確認申請

建築確認申請とは、建築基準法や条例に適合しているか確認を受ける手続きです。

建物を建築する際に、必ず建築確認申請が必要です。

※建築確認申請書と一緒に、協議書も提出します。

⑤補助金・助成金制度の申請

セットバック工事で、補助金が出る場合は、
工事前に申請をしておきましょう。

補助金や助成金の交付条件は、
ハウスメーカーの担当者に確認しましょう。

⑥セットバック工事

建築確認審査に通過すると、

その証として、確認済証が交付されます。

確認済証が交付されば、

土地の境界線を後退させて道路の幅を広げる工事可能となります。

無料相談をする

セットバックして土地を売った体験談

北道路がみなし道路で、元々古い家があり、解体更地で販売。
売主と隣接者で確定測量を済ませ、引き渡し後に、ブロックを作りオレンジ色の部分は
後日、アスファルトで道路を舗装する予定です。

セットバックのよくある質問Q＆A

セットバックについての質問をQ＆A形式にして、解説します。

Q:セットバックはしなくてもいい？

「セットバックは面倒」
「土地が削られるし、イヤ」

といった理由で、セットバックしなくてもいいのか？

結論、リスクがあり、建築できません。

＜セットバックしないリスク＞
・行政から指導を受ける
・隣地や向かい側の住宅とトラブルになる
・建築確認申請の許可がおりない
・住宅ローンが通らない
・建築基準法違反となり、罰則のリスクあり

Q:川・線路・水路がある場合は？

図の場合、南側に川や線路があった場合
反対側から4mの位置ばセットバックラインとなります。

Q:セットバック部分は売却できますか？

セットバック部分も土地所有者の所有地である場合がありますが、建築基準法上は道路とみなされる範囲となるため、通常の宅地と同じように建築用地として利用できるわけではありません。

売却する場合は、セットバック部分の面積、道路としての利用状況、自治体への寄付・使用承諾の有無、分筆の有無などを確認する必要があります。

土地全体の面積だけを見て価格を判断すると、実際の建築可能面積との間に差が生じることがあります。

そのため、2項道路に接する土地を売却する場合は、「登記面積」だけでなく「セットバック後の有効宅地面積」を確認して査定することが重要です。

Q:セットバックした土地は固定資産税はかかる？

セットバックの道路部分の固定資産税・都市計画税が非課税となります。

地目を公衆道路にして、非課税にします。
※寄付しなければ所有管理は自己責任です。

Q：塀やフェンスを立てていい？

セットバックした土地の上に
堀やフェンスなど設置はできません。

誰でも通行できる道路となるため、
車や自転車なども置けません。

Q:セットバック土地の舗装は？

土地所有者が市町村長へ寄付したり、整備承諾をした場合は、
自治体が費用負担し、アスファルト舗装などをします。

ただし、私道のセットバックは自分で
舗装する必要があります。

Q:抵当権は設定する？

セットバックした土地も含め
敷地はすべて抵当権を設定します。

ちなみに、市町村長に寄付する場合は、
抵当権を外さないと、寄付できません。

1.相談
下記担当窓口で、
事前に寄附申請の基準、方法等御相談ください。
（根拠法令等に沿うことが条件）

2.測量・分筆
道路用地部分の面積を算出し、
地番を設定する。 （分筆登記を行う）

3.所有権以外の権利の抹消
抵当権、地上権等は抹消する。

4.境界確定
道路用地と個人敷地の境界を確定する。

5.必要な工事
道路として通行できる状態にする。
（道路上に構造物等がなく、一般の交通に支障がない状態、周囲にあわせた舗装）

6.寄附申請
必要な書類をそろえて提出する。
申請を受理するにあたり、
現地を職員が検査確認します。

7.所有権移転
市が嘱託登記を行う。
所有権移転後の道路は、東村山市が管理する。
※東村山市のHPを参照

Q: 敷地に2つ以上みなし道路がある場合は？

上記のように、敷地（青）に対して、
「みなし道路」が２つ以上ある場合でも、
両方ともセットバックが必要です。

また、場合によっては隅切りが必要となります。

※高崎市公式サイトより参照

Q: 私道のセットバック注意点は？

対象土地の全面の私道の所有者を特定し、
家の建て替えの同意を得る必要があります。

同意書を私道の所有者全員から得たら、
自治会に対して、建築申請の時に書類を添付して提出します。

Q: セットバック内の電柱移動は有料？

セットバック内の電柱を他の場所（道）に移動する場合
費用は発生します。

まとめ

①セットバックの目的は？
火事で消火活動する時、道路が狭くて、救急車・消防車が通れないと
救助活動が遅れるため、道路を広くする

②セットバックの申請手順
・土地を購入する
・事前協議書の提出
・セットバック後の相談
・建築確認申請
・補助金・助成金制度の申請
・セットバック工事

以上、あなたのセットバックの疑問が解消する
きっかけになれば幸いです。

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