みなし道路でセットバックは確定測量？費用や申請タイミングは？

お客様

土地探しをしていたら、
みなし道路だったの！

手続きをどう進めれば
いいの？

宅建士：山口

みなし（道路42条2項）は
注意点が多いため、詳しく解説します！

みなし道路とは？

みなし道路は「建築基準法における42条2項道路」のことで、
道路幅1.8m以上4m未満で
建築基準法施工行時に家が立ち並んでいた道です。

一定条件のもと特定行政庁が指定した道路。

・42条2項道路
・狭あい道路
・みなし道路

お客様

なんで「みなし」なの？

宅建士：山口

1950年に建築基準法が制定されて、
道路の中心線から、2mの位置まで道路でないと
建物を再建築しちゃだめ！
という法律ができました。

建築基準法が急に制定されたことで、
「自分の家は前面道路が狭いから、再建築できない！」
とクレームになるため、
「一時的に道路と”みなし”ます。

再建築の時は、
土地を削って、道路にすれば再建築OK」

特定行政庁は将来、再建築するときは道路中心線から
お互いに2ｍの道路後退（セットバック）すれば、
4ｍ未満でも「建築基準法上の道路とみなす」

つまり、みなし道路と呼ばれるわけです。

※中心線は道路の中心とは限りません。

※建築基準法（集団規定）より参照

セットバックの目的は？

セットバックをなぜするのか？

「救急車や消防車など緊急車両の通行をスムーズにするため」です。

宅建士：山口

人が倒れて、助けに向かったり、
火事で消火活動する時、
道路が狭くて、
救急車・消防車が通れないと、
救助活動が遅れる恐れがあります。

セットバックの申請手順は？

セットバックの申請手順はやや長いため、
順を追って解説します。

①土地を購入する

土地を購入する際
「セットバック済み」
「セットバックが必要」
と記載されています
（※アットホームなど参照）

宅建士：山口

セットバックが必要な土地を解説します。

セットバックが必要かどうかは、
不動産仲介業者が調査をします。

※セットバック工事は自治体によっては、
補助金・助成金があります。
必ず役所で調べてもらいましょう。

公募 or 境界確定どっち？

土地を購入する際、
公募売買か境界確定かによって対応が異なります。

①公募売買は登記簿謄本の㎡数のまま取引するため、

引き渡し後、確定測量を自分で行います。

②境界確定は、売主さんの責任と負担の元、お願いします。

宅建士：山口

確定測量は広さや境界ポイントによりますが、
30万円～80万円。

約3か月～約6か月かかります。

②事前協議書の提出

役所調査などから、セットバックが必要の場合、
「事前の協議書」を提出します。

提出後、役所の職員さんが現場に来て
協議図面、中心線、測量などの確認作業をします。

幅員が４ｍ未満の道路に接する土地で建築行為を行う建築主は、
確認申請を行う前に
後退用地等の後退後の所有、整備方法等について
協議をしていただきます。

＜持ち物の例＞
□添付書類
・委任状代理人が申請する場合に添付し下さい。
・案内図

・土地利用計画図申請敷地に接する道路の形状及び道路認定の番号、幅員、道
路と敷地の位置（平面・断面（高低差））関係、道路境界線、
道路中心線、道路後退線が記入されているものを添付して下さ
い。

・公図の写し申請地並びにその周辺がわかるものを添付して下さい。

・土地登記簿謄本申請日前３ヶ月以内に取得した謄本の写しを添付して下さい。
・写真道路と敷地の関係が判るものを添付して下さい。

※高崎市生活道路拡幅事業の手続き案内はこちら

③セットバック後の相談

セットバック時の後退線や道路中心線の位置を役場と確認し、

土地を削ったセットバック部分をどうするか？協議します。

宅建士：山口

市や区に寄付すると、
助成金が支給される自治体が一部あります。

ちなみに、セットバック部分を放置すると
「宅地」のため、固定資産税などが発生します。

豊島区の道路台帳を見ると、
協議した結果を閲覧ファイルで確認できます。

参考の狭隘道路：2370

④建築確認申請

建築確認申請とは、建築基準法や条例に適合しているか確認を受ける手続きです。

建物を建築する際に、必ず建築確認申請が必要です。

※建築確認申請書と一緒に、協議書も提出します。

宅建士：山口

この手続きは
建築予定のハウスメーカーの
提出してくれます。

⑤補助金・助成金制度の申請

セットバック工事で、補助金が出る場合は、
工事前に申請をしておきましょう。

補助金や助成金の交付条件は、
ハウスメーカーの担当者に確認しましょう。

⑥セットバック工事

建築確認審査に通過すると、

その証として、確認済証が交付されます。

宅建士：山口

建築確認申請を提出してから、
3週間ほどで交付されます。

確認済証が交付されば、

土地の境界線を後退させて道路の幅を広げる工事可能となります。

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セットバックのよくある質問Q＆A

セットバックについての質問をQ＆A形式にして、解説します。

Q:セットバックはしなくてもいい？

「セットバックは面倒」
「土地が削られるし、イヤ」

といった理由で、セットバックしなくてもいいのか？

結論、リスクがあり、建築できません。

＜セットバックしないリスク＞
・行政から指導を受ける
・隣地や向かい側の住宅とトラブルになる
・建築確認申請の許可がおりない
・住宅ローンが通らない
・建築基準法違反となり、罰則のリスクあり

Q:川・線路・水路がある場合は？

図の場合、南側に川や線路があった場合
反対側から4mの位置ばセットバックラインとなります。

宅建士：山口

水路の場合は、幅1m以下なら
道路幅と水路幅を合わせた中心
が道路中心線に。

幅1m超なら、川や線路と同様になります。

Q:セットバックした土地は固定資産税はかかる？

セットバックの道路部分の固定資産税・都市計画税が非課税となります。

宅建士：山口

市区村長に寄付せず、
非課税適用申請書をださなければ、
固定資産税は発生します。

地目を公衆道路にして、非課税にします。
※寄付しなければ所有管理は自己責任です。

Q：塀やフェンスを立てていい？

セットバックした土地の上に
堀やフェンスなど設置はできません。

誰でも通行できる道路となるため、
車や自転車なども置けません。

Q:セットバック土地の舗装は？

土地所有者が市町村長へ寄付したり、整備承諾をした場合は、
自治体が費用負担し、アスファルト舗装などをします。

宅建士：山口

自治体によっては、
セットバック部の舗装には1年以上待たされるケースも。
その間は砂利などで一時的に
補強する方法もアリです。

ただし、私道のセットバックは自分で
舗装する必要があります。

Q:抵当権は設定する？

セットバックした土地も含め
敷地はすべて抵当権を設定します。

宅建士：山口

セットバック部分に抵当権を設定
しないと、仮に競売後に、
新持ち主が再建築不可となるからです。

ちなみに、市町村長に寄付する場合は、
抵当権を外さないと、寄付できません。

1.相談
下記担当窓口で、
事前に寄附申請の基準、方法等御相談ください。
（根拠法令等に沿うことが条件）

2.測量・分筆
道路用地部分の面積を算出し、
地番を設定する。（分筆登記を行う）

3.所有権以外の権利の抹消
抵当権、地上権等は抹消する。

4.境界確定
道路用地と個人敷地の境界を確定する。

5.必要な工事
道路として通行できる状態にする。
（道路上に構造物等がなく、一般の交通に支障がない状態、周囲にあわせた舗装）

6.寄附申請
必要な書類をそろえて提出する。
申請を受理するにあたり、
現地を職員が検査確認します。

7.所有権移転
市が嘱託登記を行う。
所有権移転後の道路は、東村山市が管理する。
※東村山市のHPを参照