中古マンションが欲しいんだけど、
何を注意して
選べばいいいいの？
中古マンションは価格が安く、
購入予算を抑えられる点が最大の魅力といえます。
とはいえ、
価格が安い＝良いものとは限りません。
中古マンションに興味があり、
スーモやアットホームをスマホで閲覧しているあなたへ！
中古マンション購入のための「7つの注意点」を解説します。
中古マンション購入の注意点7つを解説
①資金計画
中古マンションを買いたくても住宅ローンが通らないと、
交渉できません。
そのため、まずは、資金計画が大切になります。
軍資金資金はいくら？
＜軍資金＞
①住宅用資金
②住み替えの売却手残り額
※住み替えの場合
③両親からの援助
中古マンションはフルローンで購入できればいいですが、
頭金・諸経費が必要なケースが多いです。
＜購入予定＞※約3280万円と仮定
□中古マンション本体：3000万円
□諸経費：約180万円
□家具家電：約100万円
他には引っ越し代がかかります
例：「市内へ」引っ越しの費用相場（4人家族）
| 【費用の目安】 | |
| 引越し業者料金（基本） | 約 12万円～20万円 |
| オプション （エアコン取外・設置、洗濯機設置） | 約 1万円～3万円 |
| 段ボール・梱包資材 （無料が多いが足りない場合） | 約 0円～3,000円 |
| 不用品回収・処分 （必要な場合） | 約 5,000円～2万円 |
| 合計目安 | 約 13万～25万円前後 |
世帯年収は？
夫婦共働きの場合、
世帯年収にすることで住宅ローンの融資額が伸びやすいです。
＜住宅ローンの考え方＞
①夫婦で世帯年収×7倍が安全圏
②ペアローンで「持ち分50％ずつ」が流行り
③最大の返済年数は最大50年（29歳～79歳）
※金融機関による
④頭金10％負担～フルローン
⑤団信＆三大疾病保証がスタンダード
旦那と一緒にペアローンって
流行っているみたい！
っていうか
50年住宅ローンって大丈夫なの？
令和の30代夫婦は、
対等な関係で50％：50％でペアローンを組みます。
また、住信SBIなどの50年ローンは、
かなり人気があるようで・・・
最近のトレンドは
①世帯の年収700万円～1200万円
②10倍以上で借り入れ＆50年組む
③持ち分比率50％ずつ
・・・そして離婚になるケースが多いようです。
幸せな生活のためのマンションが・・・
背伸びをしないで、
冷静になって中古マンションを探しましょう！
住宅ローンの王道ですが、
年収の7倍～の借り入れが、生活にゆとりがあり、
夫婦関係がギクシャクしなくなるかもしれませんね。
フルローンがいい？
中古マンションを購入する際、
フルローンが可能ならおすすめです。
＜購入予定＞※約3280万円と仮定
□中古マンション本体：3000万円（ローン）
□諸経費：約180万円（現金）
□家具家電：約100万円（現金）
□引っ越し：約50万円（現金）
□リフォーム必要あれば（現金）
マンションの本体価格以外にも費用がたくさんかかります。
住信SBI銀行なら
①3000万円
②35年
③0.48%
で毎月77000円の返済♪
年収500万円なら4180万円まで借り入れできるから、
フルローンがおすすめです。
でも頭金入れた方がいいのでは？
教育資金や車の買い替えなど
お金はこれからたくさん必要になります。
極論、借りられるだけ借りて、
タイミングを見て繰り上げ返済もありです
令和の現在、
金利が安いため（1％未満）どんどん借りてしまった方がいい、
と筆者は考えています。
※1980年後半は住宅ローン金利が7％でした。
なるほど。
ボーナス払いだと強制的に
払う必要があるよね。
一部繰り上げ返済なら、
家計の状況によって
コントロールできる♪
金融機関によりますが、
一部繰り上げ返済の手数料が
0円でできるケースがあります。
手付金の準備（5％～10％）
手付金か・・・
負担が重たいから安くしてほしいな
売主様がOKなら安くなりますよ。
ですが、
人気物件だと「論外」と却下されます。
中古マンションの「手付金」は、
「解約手付」に当てはまります。
本体3000万円なら
150万円～300万円の手付金が必要です。
5％～が買付証明書のマナーですが、
ライバルが10％なら奪われる可能性が高いです。
※とはいえ、100万円でＯＫのケースが多いです。
手付金が少額しか用意できないなら・・・
売主様に熱いラブレターを書くと
刺さるかもしれません（汗）
手付金は不動産会社の営業マンと相談の上、
記載しましょう。
②築年数＆㎡数は？
中古マンション購入において、
築年数がかなり重要です。
築年数による下落特徴
①～築5年ごろ
新築～築浅で人気の立地は大幅な下落はありません。
逆に不人気の場所は大幅に下落するため、
狙いどころです。
②築6年～築10年
よくターゲットにされる築年数のマンションです。
状態がよく、値段もお手頃、建物構造の寿命もあり、ローンが組みやすい・・・
バランスがよい中古マンションといえます。
③築15年ほど
大規模修繕工事（約12年ほど）を
実施した中古マンションが多く、
修繕積立金が少ない・・・
逆を言えば状態が良く、
値下げ交渉もある程度しやすいかもしれません。
④築20年～築30年
築20年を過ぎると、価格の下落ペースは緩やかになります。
また、このころになると、
専用部分でのリフォーム（クロスや水回り）する世帯が増えるため、
リフォームしたばかりのマンションが狙えるかもしれません。
⑤築30年以上
大規模修繕が行われ、マンションの躯体に問題ない、
のであれば、安く購入して、
リフォームする手もありです。
㎡数（家族4人向けのマンション面積の目安）
| 最低限の目安（㎡） | 推奨の面積（㎡） | 備考 | |
| 夫婦＋子供2人 （幼児〜小学生） | 約70㎡ | 75〜85㎡ | 子供部屋を1部屋ずつ確保したいなら80㎡以上が理想 |
| 夫婦＋子供2人 （中高生〜） | 約75㎡ | 85〜95㎡ | 子供の成長で個室のニーズが高まるため、広め推奨 |
| 在宅勤務あり | 約80㎡ | 90〜100㎡ | ワークスペース確保のため、1部屋多めが望ましい |
①子供の年齢や性格によって、
部屋の分け方が変わります（小さいうちは共有部屋でもOK）。
②収納スペースや水回りの使い勝手も面積以上に重要。
③マンションは一戸建てと比べて収納が少ないため、
80㎡以上だとより余裕が持てます。
④リビングが15帖以上あると、
家族が集まりやすく快適です。
旧耐震VS新耐震
旧耐震マンションは1981（昭和56）年5月31日までの
「建築確認」において適用されていた基準のこと
震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない想定で
作られています。
| 中程度（震度5程度）の揺れ | 大規模（震度6～7程度）の揺れ | |
| 旧耐震 | 建物が倒壊しづらい | 不明 |
| 新耐震 | 一部破損、軽微なひび割れ | 建物が倒壊しづらい |
5月31日までの「建築確認」だから、
1981年12月築でも旧耐震はありえますよ
旧耐震マンションは
①住宅ローンが通りにくい②ローン控除が無効（適合証明必要）
③地震被害が怖い④売りづらい、
とデメリットばかりです。
ですが、フルリノベーション＆安価で提供している
マンションもあるため、穴場といえます。
地震が怖い人は旧耐震マンションの購入は控えましょう。
給排水管
水道と排水のこと？
私に関係ないのでは？
築年数が古いと、
水道管や配管を交換しないと、漏水事故になります
配管保全チャンネルさんより参照
□90年台まで：水道管（鉄）給湯管（銅）
□現在は：塩ビ管が多く使われています。
水道管や排水管などは30年すると、ひび割れなどで、漏水事故になります。
マンション築年数が30年以上の場合、売主様に給排水管の更新歴を質問しましょう。
共用部分の配管更新は修繕積立金で対応できますが、
専用部分は所有者の責任です。
交換費用は床はがしもあります。
部屋の広さにもよりますが、
100万円～はかかると思われます。
床の下なんで誰も気づかないわね・・・
中古マンションで築30年以上だったら、質問してみるね
配管の法定耐用年数は15年～30年と
言われていますが。実際の寿命は長いです。
- 亜鉛メッキ：約15年
- 塩化ビニル：約20年
- 樹脂：約30年
主な給排水管のトラブル事例
| 【トラブル内容】 | |
| 水漏れ （給水管） | 老朽化、継ぎ目の緩み、凍結による破損などにより壁内や床下で漏水。 見えない場所のため発見が遅れることも。 |
| 排水詰まり （排水管） | 台所や洗面所で、油脂・髪の毛・ゴミなどが蓄積して流れが悪くなる。 悪臭や逆流を伴う場合も。 |
| 床下や天井からの漏水 | 給排水管のジョイント部分からの微細な漏れが、 長期間にわたって建材を腐食させるケース。 |
| 排水管の破損・劣化 | 特に築30年以上の建物で、鉄管や塩ビ管の腐食・割れによる漏れ。 集合住宅では階下への漏水被害も。 |
| 排水マスの詰まり・破損 | 屋外の排水マスが泥や落ち葉で詰まると、家全体の排水が逆流することがある。 古いマスではヒビ割れも。 |
| 悪臭がする | 排水トラップが乾燥したり、排水管の詰まりでガスが室内に逆流することで起こる。 |
| 音がうるさい（異音） | 配管内の空気や水圧の問題で 「ゴン」「ボコボコ」など異音がする場合がある。 |
| 凍結による破裂 | 冬季に外気にさらされた配管が凍り、 解凍時に破裂するリスクがある（特に寒冷地や屋外配管）。 |
| 逆流現象 （トイレ・キッチン） | 詰まりや傾斜の不良により、 排水が逆流して悪臭や汚水が室内に流れ込むトラブル。 |
| 施工不良による傾斜不足 | 新築やリフォーム時に排水勾配が足りない場合、流れが悪くトラブルになりやすい。 |
③交通の便や立地環境など
中古マンションから駅までの距離はどれくらいなのか？
また、住みやすい環境なのか？
チェックが必要です。
＜駅からの距離など確認＞
・実際に歩いてみる
・子供目線で危険な場所を確認
・自転車やバスに乗ってみる
・夜21時ごろ、駅から歩いてみる
信号などがあるため、
広告表記はあまり参考になりません。
例えば、徒歩3分と書いてあっても、
信号が多ければ、実際は10分かかることもあります。
タワマンとか玄関まで
10分かかって、プラス駅まで歩く・・・
朝混雑するでしょうね・・・
実際に朝＆夜自分の足で歩いて
確認したほうがいいです。
営業マン任せ、でなく自分で確認しましょう
＜駅チカのメリット＞
①通勤・通学時間がスムーズ
②忘れ物を取りにいきやすい
③商店街などあり買い物便利
④人通りがあり夜道でも安心
⑤売るときに高く売れやすい
⑥天気が雨の時、あまりぬれずにすむ
＜駅チカのデメリット＞
①値段が高い
②密集しているため、日当たり・眺望がイマイチなケースがある
③人や車の通行量が多く、夜騒がしい
④商業地域のため、犯罪が多い
筆者は昔、池袋駅、
徒歩12分のマンションに住んでいました。
やはり池袋駅周辺なので、
事件や事故が毎日のように起き、
夜でも明治通りの騒音が少し気になったことがあります。
目の前の通りが激しいと、
子供の飛び出しに注意が必要です。
④管理状況
中古マンションの管理状況について注意点があります。
ゴミ捨て場
ゴミ捨て場の周りは散乱していないか？
ルールは守られているか？
など確認をしましょう。
私が池袋のマンションに住んでいるときは、
不法投棄がありました。
※マットレス？
しかし、防犯カメラの犯人の写真（モザイク）を張り出すなど、
管理人さんの対応が良かったです。
また、整理整頓が好きな管理人さんだったので、
住みやすいマンションでした。
ゴミ捨て場を見れば、
そのエリアの性質がわかります。
自転車置き場は住民の乱れ？
自転車置き場の自転車が乱雑に並べられていたり、
荒れているか、☑しましょう。
分譲賃貸派の自転車が不法投棄されているマンションが
あります。
管理会社の管理能力不足といえるかもしれません。
自転車の処分が面倒な賃貸派が、
放置して引っ越し・・・
そのまま数年置き去り、というマンションは多いようですね。
管理人さんの面倒見がいいか
管理人さんが平日だけでもいてくれると、
うれしいな
そうですよね。
管理会社巡回のマンションにも住みましたが、
管理人さんが昼間いるだけで安心です。
管理人さんが
いたら話しかけてみましょう。
①ゴミ置き場について
②自転車置き場について
③共有部の清掃について
など、人当たりがいい管理人さんは快く答えてくれます。
逆に、性格が悪い方もたまに遭遇しますが、
ゴク稀のケースです。
掲示板など確認
住民向けの掲示コーナーに議題や議事が書かれていれば、
マメな理事会といえます。
また、張り紙が緩かったり、破れて放置されていると、
雑な管理といえます。
昔住んでいたマンションで
「夜中ベースを弾いている人がいます！
うるさくて迷惑です！
次やったら、警察へ通報します」
と気合の入った張り紙が
エレベーターの壁に貼ってありました。
掲示物の状態や書いている内容を☑しましょう。
⑤修繕履歴について
共用部
不動産会社にお願いすれば、
マンションの重要事項調査報告書を見せてもらえる場合があります。
①管理規約、長期修繕計画など修繕記録
②管理費・修繕積立金の金額（滞納など）
③修繕積立金の貯蓄額
④管理費や修繕積立金の滞納状況
マンションの大規模修繕は12～13年ペースで行います。
修繕積立金に滞納がないか？
修繕をしていないのに、少なすぎないか？
今後管理費含め、値上げするのか？
など徹底的に調べましょう。
修繕積立金を持ち逃げ、
使い込みする管理会社の社員もいるようです。
また、自主管理マンションも
使い込みのリスクが高いです。
また、売主様が修繕積立金や管理費の滞納があるか、注意しましょう。
国土交通省が定めた『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』によると、
マンション規模にもよりますが、
一平米あたり約200円が適正額とされているようです。
マンションの修繕費が相場よりも高額な場合は
その原因を不動産仲介業者に聞いてみましょう。
室内の専有部
中古マンションだから、
水回りの状態が気になる・・・
築年数や管理状態によりますが、
リフォームが必要か判断しましょう。
必要なら見学の２回目（※）に
リフォーム業者さんを同行させましょう。
※この物件にする！と決心してから
| 内装（クロス） | 10年経過すると汚れが目立ちます。 LDKの壁紙内装はおすすめです。 |
| 間取り | 図面と実際の間取りのイメージに相違はないか？ 特に、窓の向き・広さ・エアコンの置き場所を確認 |
| 水回り | 汚れが気になるか？ リフォームが必要なら、洗面、お風呂、トイレ、台所のどこか？ |
| 取り付け物 | ペーパーホルダー、カウンター、棚板などが付属しているか？ |
| 給排水管の質問 | 築30年以上の場合、給排水管の更新をしているか |
| 換気扇 | 換気扇から大きな異音がしないか |
| オプション | 新築時のオプション品はなにか確認 |
| リフォーム履歴 | リフォーム回数・箇所を聞きましょう。 |
室内が「空室」でしたら、
あちこちチェックしても問題はありません。
売主様が居住中の場合、あれこれ指摘をすると
（この人はちょっと後でトラブるかも・・・）
と売却に消極的になります。
もちろん、質問はしたほうがいいですし、
不安点を解消したほうがいいです。
ですが、中古品のため、それ相応の痛み具合です。
指摘が多いと、
買付が満額でもやんわりお断りされるケースもあります。
中古マンションだものね・・・
それなら新築買うか、
フルリフォームしたほうがいいかも
余談ですが、
中古マンションのインスペクション調査はやったほうがいい？
という質問がたまにあります。
中古マンションはあまり意味がありません。
雨漏れは共用部ですし、
傾いていたらマンション全体の問題です。
一方、中古の戸建てはインスペクションはおすすめです。
※土地建物がすべて売主様の管理責任のため
⑥借地権に注意
借地って地主さんに
、土地を借りているの？
定期借地権付マンションは、
地主さんが期限付きで土地の貸してくれます。
そこにマンションを作り、
期限が来たら、解体し、地主さん返却します。
一般定期借地権は契約期間が50年以上です。
例えば、シティータワー品川が有名どころでしょうか。
住友不動産さんが分譲した
72年の定期借地権タワーマンションで、
2008年当時は
お得な金額で売りに出されていました。
※2078年11月1日からは解体予定のようです。
土地の固定資産税はかかりませんが、建物分は発生します。
また、地代は毎月発生します。
中古マンションを買うとき、「安い！」と思ったら、
借地権物件だった。
ということがあるため、ご注意を！
逆に借地権マンションは安いため、
意図的に狙っている人もいるようですね。
＜豆知識＞
「シティタワー品川」が借地権である理由は、
建設された土地が東京都港区の公有地であるためです。
JR東日本が所有していた土地の一部や、
自治体や国の保有地など、
民間のディベロッパー（この場合は住友不動産など）が自由に所有できない土地に建設されたため、
「借地権付きマンション」として販売されました。
| 借地権のメリット・デメリット | |
| ＜メリット＞ | ＜デメリット＞ |
| 所有権物件より価格が抑えられている | 地代の支払いが継続的に必要 |
| 希少な一等地に住める可能性がある | 売却時に敬遠されるケースもある |
| 建物は自己所有 | 借地期間満了時に更新・建替えの交渉が必要 |
⑦契約不適合責任は3か月？！
契約不適合責任が何か月かチェックしましょう。
契約不適合責任って
なに？！
契約が適合しない場合、売主様が責任をとります。
契約が適合していない場合の責任。
分かりやすく例えると、
お弁当を5個注文したのに
4個しか入っていない場合は、
契約不適合です。
- 物理的瑕疵：傾いている、給排水管に不具合がある
- 心理的瑕疵：自殺他殺があった、火事で燃えた
- 法律的瑕疵：建ぺい率・容積率がオーバー、再建築不可
- 環境的瑕疵：騒音、振動、悪臭、災害リスク
一般的には引き渡し日から
３か月の責任が売主様にあります。
マンションは
契約不適合責任免責にするケースもあります。
免責って0か月ってこと？
そうです。
実際には「特約」で不適合責任免責を記載します。
買主様としては、3か月設定でないと買わない！
といったケースもあります。
売主側の気持ちとすれば
「後々面倒なので、免責にしたい」
という人も一定数います。
また、付帯設備表をご確認いただき、
主要設備（給湯関係・水回り関係・空調関係など）は
引き渡し日から1週間の設備保証が一般的です。
これについても、免責にすれば、「保証なし」になります。
うーん。
マンションの場合は、
給排水管が傷みで
漏水するかも？
購入側としても
不安な気持ちになるかもしれません。
しかし築20年以内のマンションの場合、
大きなトラブルが少ないため
不適合責任免責でも
影響はさほどありません。
※多少の値下げ交渉に使える可能性あり
ちなみに、築20年以上の戸建ての場合は、
不適合責任免責は不安です・・・・
まとめ
①資金計画
・軍資金資金はいくら？
・世帯年収は？
・フルローンがいい？
・手付金の準備（5％～10％）
②築年数
築年数による下落特徴
旧耐震VS新耐震
給排水管
主な給排水管のトラブル事例
③交通の便や立地環境など
④管理状況
ゴミ捨て場
自転車置き場は住民の乱れ？
管理人さんの面倒見がいいか
掲示板など確認
⑤修繕履歴について
⑥借地権に注意
⑦契約不適合責任が3か月 or 免責？
以上、中古マンション購入の注意点があなたのお役に立てれば幸いです。
コメント