43条但し書き道路の土地は再建築できる？
結論からいうと、「43条但し書き道路」と呼ばれている土地でも、再建築できる場合があります。
ただし、「43条但し書き道路」という道路が建築基準法上存在するわけではありません。
現在は、建築基準法第43条第2項に基づく「認定」または「許可」によって、通常の接道義務の例外として建築できる場合があります。
特に重要なのが、次の2つです。
- 第43条第2項第1号：認定
- 第43条第2項第2号：許可
第2号の場合は、原則として建築審査会の同意を得たうえで特定行政庁が許可します。
ただし、自治体が定めた「包括同意基準」に該当する場合は、あらかじめ建築審査会が同意したものとして扱い、手続きを簡略化できる場合があります。
そのため、43条但し書きに該当する土地を売買するときは、単に「再建築可能」と判断するのではなく、
①現在どの43条制度に該当するのか
②認定・許可の実績があるのか
③包括同意基準に該当するのか
④建て替える建物が基準を満たすのか
⑤将来も同じ条件で再建築できる見込みがあるのか
まで確認することが重要です。
43条但し書き道路をもっと、分かりやすく解説して
「43条但し書き道路」とは、
建築基準法第43条のただし書きに基づいて、
本来は接道義務（＝幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない土地であっても、
特別に建築許可が認められる道路のこと
建物を作るとき、前面道路が
幅4m以上で2m以上接する必要があります。
ですが、そうではない道路
例
・幅員が1.5mしかない
・目の前が里道
・目の前が水路で接道していない
場合、再建築不可となります。
なるほど！
原則、再建築できないけれど、
特別な許可があれば
認めてもらえるのね！
簡単に言うと
「道路の敗者復活戦」
みたいなものでしょうか。
ちょっと道が狭かっただけで
建築できないなんて・・・
ルールが厳しいですよね。
43条但し書き道路について
今回は、43条但し書き道路の土地について
わかりやすく解説します。
43条但し書き道路の名称について
2018年～但し書きは削除され、
「43条2項2号」になりました。
□第43条第2項第1号
- 特定行政庁による認定で建築が可能
- 手続きが簡素化
- 建築審査会の同意が不要
□第43条第2項第2号
- 特定行政庁による許可が必要
- 審査と手続きが必要
- 建築審査会の同意が必要
| 第43条第2項第1号 （位置指定道路型） | 第43条第2項第2号 （個別許可型・ただし書き道路） | |
| 概要 | 建築基準法第42条に準ずる道路に接しているが、 建築基準法上の道路として認定されていない場合に適用。 | 原則として接道義務を満たさない土地でも、 建築審査会の許可を受ければ建築が可能となる制度。 |
| 対象となる道路 | 幅員4m以上で位置指定道路（43条第2項道路）などに該当する道。 | 幅員4m未満の私道や行き止まり道路、狭隘道路など、 建築基準法の道路に該当しない通路等。 |
| 許可主体 | 原則：特定行政庁（市区町村） 審査会の関与なし。 | 建築審査会の同意が必要 （個別判断）。 |
| 条件の厳しさ | 条件は比較的緩やか。一定の要件を満たせば許可されやすい。 | 厳しい |
| 再建築のしやすさ | 再建築も比較的容易 （ただし要件維持が前提）。 | 再建築時にも再度許可が必要となる可能性がある。 |
| 制度の性格 | 法律に基づく簡易的な許可制度。 | 個別審査に基づく特例的な許可制度。 |
| 代表例 | 指定された私道、位置指定道路の延長線。 | 狭い山道、農道、私道などで建築基準法の道路に該当しない場所。 |
| 法的根拠 | 第43条第2項第1号 | 第43条第2項第2号 ただし書き道路 |
うーん
頭がパンパン！
１号よりも２号が厳しいと
覚えてください
43条但し書き道路の条件
| 【条件項目】 | 【内容】 |
| ① 通路としての実態 があること | 道路として継続的に利用されており、 近隣住民や関係者の通行が確保されている必要があります。 例：昔から使われている里道・農道・私道など。 |
| ②公共の安全・衛生上 支障がないこと | 火災時に消防車が進入できる幅がある、 上下水道が引き込めるなど、 都市の安全・衛生に影響がないこと。 |
| ③敷地周りの空地・公園地がある | 公園などの空地があることで、火災など災害時に脱出できるため |
| ④ 自治体による許可が必要 （個別審査） | 各自治体（市区町村）の建築審査会が許可する必要があります。 許可基準や審査基準は自治体によって異なるため、事前相談が不可欠です。 |
| ⑤ 敷地が既存集落や沿道に 面していることが多い | 「すでに家が建っている地域」 「一定の建築が許可されてきた地域」 など。 ※ドン突きの家だらけのエリア |
| ⑥ 接道幅や敷地内の通路が 一定条件を満たすこと | 例えば、 「敷地内に建築物まで1.5m以上の通路を確保する」「通路の曲がり角に一定の余裕を取る」などの技術的要件があることも。 |
うーん、
用語がいっぱいでわからないよ・・
丁寧に解説します。
通路として実態があること
通路と道路の違いは？
道路は建築基準法上の道路。
つまり、一定の要件を満たせば、建築できます。
通路は「道路もどき」で、
建築基準法の道路に該当しない道
となります。
通路は見た目は「道路」ですが、
単なる通路の扱いです。
里道・農道・私道などが通路です。
〇里道：道路法の適用のない法定外公共物である道路 ※田舎の道
〇農道：主に農業の目的で整備される道路
〇私道：個人、法人が所有者の道
法定公共物：用排水路、湖沼などの公共物のうち、
道路法、下水道法などの特別法によって管理の方法等が決められているもの
法定「外」公共物：道路法や河川法などが適用されない
※里道（赤道）、水路（青道）
法定外公共物の持ち主は、市町村です。
平成12年に国から市町村に譲与され、所有、管理ともに市町村が行っています。
法定外だけど、
許可がでれば建築できるかもしれない
ってわけね！
③敷地周りの空地・公園がある
公園などの空地があることで、
火災など災害時に脱出しやすいです。
敷地が既存集落や沿道に面している
※津田工務店 ちゃんねるさんより
私道の左右に既存住宅があり、一番奥の家で再建築しているようですね。
※住人全員の同意が必要なので面倒・・・・
包括同意基準とは？！
包括（ほうかつ）：ひっくるめて、一つにまとめること
【包括同意基準】
建築基準法で定められた許可を取る際に、
建築審査会の同意が事前に必要。
その同意を事前に取る基準があることで、
許可申請手続きを迅速化することができます
参考：高崎市建築審査会包括同意基準書
難しい・・・
日本各地の建築審査会がバラバラの基準だと困りますよね
その審査会が審査する時の
「ガイドライン」的なものです。
基準が決まっていれば、
許可申請の手続きスピードが速まります。
【例：埼玉県の包括同意基準】
埼玉県では、以下のような基準を定めています：
→埼玉県HPを参照してください
なるほど、都道府県ごとに
基準が少し異なるのね。
ちなみに、包括括同意基準に
適合しない場合は？
許可の個別審査の上、許可相当と判断された場合、
個別に建築審査会の同意を求めることになります。
包括同意基準の流れは？
特定行政庁ってなに？
建築基準法で定められた
建築確認などを行う行政機関のこと。
建築主事を置く市町村など地方公共団体の長。
つまり市長などボスのことですね。
建築主事は、
建築物の審査確認や検査などを行う地方公務員のこと
現場は専門家の建築主事が確認して、
最終的にボス（市長など）が許可が出すイメージでしょうか？
| 都道府県 | 法4条1項設置市 | 法4条2項設置市 | 法97条の2設置市（町）・特別区 | 計 |
|---|---|---|---|---|
| 茨城 | 水戸 | 日立、土浦、高萩、北茨城、取手、つくば、ひたちなか、古河 | 10 | |
| 栃木 | 宇都宮 | 足利、小山、栃木、鹿沼、佐野、那須塩原、日光、大田原 | 10 | |
| 群馬 | 前橋、高崎 | 桐生、伊勢崎、太田、館林 | 藤岡、沼田、渋川、富岡、安中、みどり | 13 |
| 山梨 | 甲府 | 2 | ||
| 長野 | 長野 | 松本、上田 | 岡谷、飯田、諏訪、塩尻 | 8 |
法4条・・・
97条？
ワケわからない
市町村の人口によって、
建築主事がいる・いないか決まります。
群馬なら、前橋高崎は都会（？）
ですが、他は田舎なので、知事の同意を得て建築主事がいるわけです。
□法4条1項設置市：人口25万人以上の市で建築主事がいる
□法4条2項設置市：人口25万人未満の市町村だが、
知事の同意を得て建築主事がいる
□法97条の2設置市（町）・特別区は、
人口25万人未満の市長村と
東京23区で限定された事務を行う建築主事がいる
包括同意基準の許可までの期間は？
個別のケースや申請先の自治体によって異なりますが、約２週間ほど（※）かかります。
※包括基準に該当する場合でも、事前相談、書類準備、審査、許可手続きなどがあるため、必要期間は案件によって異なります。
包括基準に該当しない場合は、個別に建築審査会の同意が必要となるため、さらに時間を要する場合があります。
ただし、包括同意基準に適合せず、
個別審査が必要となるケースは
長期間になることも
43条但し書きの土地は建築確認が必要？
原則として、43条第2項の認定・許可は、建築確認とは別の手続きとして考える必要があります。
つまり、
43条の認定・許可を受ければ、それだけで建築確認まで完了するわけではありません。
一般的には、
①43条第2項第1号の認定、または第2号の許可について事前相談
↓
②必要な認定・許可を取得
↓
③建築確認申請
↓
④確認済証の交付
↓
⑤着工
という流れで考えます。
特に43条第2項第1号について、高崎市も「建築確認申請前に必ず認定を受けてください」と案内しています。
したがって、43条但し書きの土地を購入する場合は、建築会社や設計士だけで判断せず、建築確認を申請する前の段階で所管行政庁に43条の扱いを確認することが重要です。
43条但し書きの土地を売却するときに確認する5項目
43条但し書きの土地を売却する場合、一般的な土地よりも「建築できる根拠」を確認しておくことが重要です。
特に、次の5項目を確認します。
① その通路が建築基準法上の道路なのか
公図・道路台帳・現地状況などを確認し、単なる通路なのか、42条道路なのかを確認します。
② 43条第2項第1号・第2号のどちらなのか
「43条但し書き」とだけ説明するのではなく、現在の制度上、認定なのか許可なのかを確認します。
③ 過去に43条の認定・許可を受けているか
過去の建築確認関係書類、許可関係書類などが残っている場合は、買主への重要な説明資料になります。
④ 包括基準に該当するのか
第2号の場合、自治体によって包括同意基準が定められていることがあります。
ただし、自治体ごとに基準が異なるため、売却前に所管行政庁へ確認することが重要です。
⑤ 買主が建て替える場合にも建築できる見込みがあるか
「今建っている」という事実だけで、将来の建て替えまで保証されるわけではありません。
買主が新築・建て替えを予定している場合は、予定している建物の内容を踏まえて、行政庁へ事前相談することをおすすめします。
43条但し書き道路Q＆A
- Q43条但し書き道路でもセットバックは必要？
- A
必ずしも必要とは限りません。
43条但し書き道路に接する土地で、
幅員が4m未満の場合、再建築や建物の改修を行う際に、
セットバックが必要なケースがあります。
→みなし道路（42条2項）でセットバックするには？
- Q43条但し書き道路は住宅ローンは承認されない？
- A
ローンが承認されるケースもありますが、やや厳しいです。
43条但し書き道路は「道路の敗者復活戦」
に勝ち抜いた「道路」です。
原則、再建築不可のため、
銀行から見ると「担保評価が低い土地」です。
とはいえ、審査が少し厳しいですが、
ローンが通ることもあります。
購入前に、銀行と相談し、
43条但し書きの許可証を提出することで、
審査をしてもらます。
どんな銀行が貸してくれるの？
基本、どの銀行も相談に乗ってくれます。
おそらく問い合わせても、以下のような回答です。
「個別の審査により対応可能な場合があります。
担保評価や再建築の可否などを総合的に判断します。」
但し書き道路で、新築建売なら、
住信SBIネット銀行がいいかも？！
→【最大50年】住信SBIネット銀行の５つのメリット＆デメリット
- Q43条但し書きだと、家を売るとき苦労する？
- A
します。
43条但し書きの許可がでて、家を建築。
数１０年後売却・・・
購入者が「解体して再建築したい」といっても、
再度、特定行政庁の許可＋必要に応じて建築審査会の同意が出るか不明です。
購入者が、少しリフォームして住むなら問題ない・・・
ですが、数十年後の担保評価が低すぎる場合
売れずに「二束三文で買取される」かも（汗）
- Q包括同意基準なら、43条の許可は簡単になる？
- A
「包括同意」とは、簡単にいうと、一定の典型的なケースについて、あらかじめ建築審査会が同意する基準を定めておく仕組みです。
例えば、太田市では、建築基準法第43条第2項第2号の許可について、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認められる一定のケースを「包括基準」として定めています。
その基準に該当する場合は、建築審査会がすでに同意したものとして扱われるため、個別に建築審査会へ諮る手続きを簡略化できます。
ただし、「包括基準に該当する＝自動的に建築できる」という意味ではありません。
実際には、予定している建築物の用途・規模・敷地の状況・通路の状況などを確認し、所管行政庁に事前相談することが重要です。
また、包括基準は自治体ごとに内容が異なります。
まとめ
□第43条第2項1号は「準道路的な位置づけ」
接道義務を緩やかに満たすための制度
□第43条第2項2号は「例外的な建築許可」
原則建築不可の土地にも建築可能性を与える、非常に限定的な制度
・43条但し書き道路は、「道路（通路）の敗者復活戦」
・２号は許可が必要で、審査が厳しい。
・包括同意基準を満たすなら２週間程度で許可がでる
・銀行の担保評価が厳しくなりがち
以上、43条但し書き道路について参考になれば幸いです。
→43条但し書きの土地の査定はリヤマ不動産へご相談を
引用元参照サイト
「参考：群馬県 建築行政『建築許可等の基準について』」
「参考：太田市『建築基準法第43条第2項による接道規定の適用除外』」
「参考：高崎市『接道規制の適用除外について』」
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