- やってしまった！不動産屋選びの失敗！
- 売主様「不動産屋の選び方」で後悔したポイントと「対策」
- 後悔①相場より安く売られてしまった
- 後悔②：囲い込みをされていた！
- 後悔③：査定額だけで選んだら対応が最悪だった
- 後悔④：広告や販売活動がまったくされなかった
- 後悔⑤：専任媒介にしたら、他社を紹介できなかった
- 後悔⑥：売却戦略の説明がなかった
- 後悔⑦：媒介契約後に連絡が遅くなった／雑になった
- 後悔⑧：売れる見込みがない価格設定だった
- 後悔⑨：買主寄りの交渉をされた
- 後悔⑩：売却後の税金について説明がなかった
- 後悔⑪：契約不適合責任について十分に説明がなかった
- 後悔⑫：売却後のトラブルに対応してくれない
- 後悔⑬：売却スケジュールのズレをフォローしてくれなかった
- 後悔⑭：売却にかかる費用の説明がなかった
- 後悔⑮：契約書や重要事項の説明が不十分だった
- 後悔⑯：収益性や相続の視点からのアドバイスがなかった
- 後悔⑰：境界トラブル
- 後悔⑱：広告の内容が適当だった（写真・文章が雑）
- 後悔⑲：価格交渉の対応が強引だった
- 後悔⑳：担当者と相性が合わず、相談しづらかった
- 不動産会社選びで後悔しないための10項目チェックリスト
- まとめ
やってしまった！不動産屋選びの失敗！
不動産屋さんに昔、お願いして
後悔したことがあるの・・・
御社は大丈夫？
具体的な後悔したポイントを紹介し
当社リヤマ不動産ができることを解説します。
この記事で紹介する「後悔事例」について
この記事では、不動産売却の現場で起こりやすい「不動産会社選びの失敗・後悔」を、売主様が実際に注意すべきポイントとして20項目に整理しています。
なお、すべてが当社のお客様に実際に発生した事例という意味ではありません。
筆者が宅地建物取引士として不動産売却・査定・媒介業務に携わる中で相談を受けた内容や、不動産取引で一般的に起こり得る体験トラブルをもとに解説しています。
また、税金・法律・契約に関する内容は、個別の事情によって結論が変わる場合があります。
記事内では一般的な考え方を紹介し、必要に応じて税理士・司法書士・土地家屋調査士・弁護士などの専門家への相談をおすすめしています。
売主様「不動産屋の選び方」で後悔したポイントと「対策」
後悔①相場より安く売られてしまった
不動産査定額を鵜呑みにしたら、
結果的に相場より安く売却されてしまった。
＜原因＞
①囲い込みをされた
②元々、需要の低いエリア、不動産だった
＜当社の対策＞
①当社は囲い込みをしません。
②不動産需要が低いため、
相場の90％くらいまで落ちて売れることもあります。
土地総合情報システム（国土交通省）
「相場」という言葉の根拠として、国が提供する実際の取引価格データを調べましょう。
相場だから、相場の金額で売れないの？
残念ながら、相場より低くなることもあります。
①タイミング②ポテンシャル③売り方など
要因は様々です。
例えば、地元の更地で450万円で５年間出していたけれど、
結果的に150万円で契約が決まったケースがあります。
→原因が「需要が低すぎる土地だったため」
後悔②：囲い込みをされていた！
大きな看板を信じて、不動産会社を選んだら、
囲い込みをされて、チャンスを逃して、売却が遅くなった。
＜原因＞
①囲い込みをされ、他社からの購入申込みを不当に制限するなど、売主の機会を損なう行為
＜当社の対策＞
・メール、ライン、電話など記録し、すべて売主様へ報告
・広告費を「かけすぎている業者」に売却依頼をしない
※レインズの仕組みを調べましょう
→指定流通機構（レインズ）の仕組み（公益財団法人 東日本不動産流通機構）
不動産会社を選ぶ際は、会社の実績だけでなく、宅建業免許の有無や行政処分情報なども確認すると安心です。
後悔③：査定額だけで選んだら対応が最悪だった
「高くていい！」を最高値の不動産会社を選んだら、
報告などがいい加減で、後悔した。
＜原因＞
①媒介契約を取ることが「目的（ノルマ）」の会社にお願いをしたため
＜当社の対策＞
高値査定の業者にどうしてその金額になるのか？
「根拠」を聞きましょう。
また、どのような報告方法なのか、
業者さんに事前に質問してみましょう。
不動産会社選びで重要なのは、最も高い査定額を提示した会社を選ぶことではありません。
査定額が高くても、その価格で売れる根拠が弱ければ、売り出し後に問い合わせが少なく、最終的に大幅な価格変更が必要になる可能性があります。
不動産会社を比較するときは、少なくとも次の4点を確認しましょう。
- その査定額になった根拠
- 周辺の成約事例・販売事例
- 想定している購入者
- 売れなかった場合の価格変更の考え方
「いくらで査定したか」よりも「なぜその価格で売れると考えるのか」を確認することが、不動産会社選びで後悔しないためのポイントです。
後悔④：広告や販売活動がまったくされなかった
「私に任せてください」と言ったのに、実際には広告などあまりしてもらえなかった。
＜原因＞
①一般媒介契約で、複数社と媒介契約を結んだ
②業者の怠慢またはミス、多忙など
③物件に法的な問題（例：権利関係、抵当権）や
市場性の低さ（市街化調整区域、レッドゾーンなど）
＜対策＞
①専任で契約を結ぶ
②販売活動を促す or ３か月で媒介契約を切る
③市場価値が低い物件でも、取り扱い可能か？
最初の段階で質問をする
売主様には専任媒介契約をおすすめします。
一般媒介は、当社は受けることもありますが、原則「専任」です。
後悔⑤：専任媒介にしたら、他社を紹介できなかった
選んだ業者がダメでも、専任にしてしまい他に頼れなかった。
＜原因＞
①専任媒介契約の独占性があるため
＜当社の対策＞
当社は他社さんに対して「ご紹介できます」と回答。
※できない場合は、契約間近など
後悔⑥：売却戦略の説明がなかった
「とりあえず出しましょう」で売却計画がなく、
希望通りに進まなかった。
＜原因＞
①行き当たりばったりな営業担当者の性質が原因
②売主様へのヒアリング不足
＜当社の対策＞
①担当を変えてもらう、媒介前に販売戦略を聞く
②細かい点までヒアリングをする
コミュニケーション不足ね。
きちんと、売主の要望を聞かなければ、
戦略をたてられないでしょ・・・
後悔⑦：媒介契約後に連絡が遅くなった／雑になった
不動産の媒介契約を結んだ途端に対応が冷たくなった。
＜原因＞
①コミュニケーションの誤解
（売主の「期待値」と「提供サービス」の乖離）
②業者の優先順位の変更
③ノルマ地獄
＜当社の対策＞
①売主様の専用のホームページを作成し、
そこでマメに内容を更新する
②仕事の優先順位によって、
当社は冷たくなることはありません。
本題からそれますが、
筆者は昔、注文住宅の工務店に
「契約後、対応を冷たくされた」経験があります（汗）
そのため、売主様には冷たくしません・・・
後悔⑧：売れる見込みがない価格設定だった
高すぎる価格設定をすすめられ、全然反響がなかった。
＜原因＞
相場より明らかに高い売り出し価格の設定
＜当社の対策＞
根拠のある査定額の提示と、常識的な売り出し価格の設定
筆者の経験上、常識的な設定は査定額の105％程度あたりまでです。
例：査定額3000万円なら最大3150万円で売り出し
高すぎたら、問い合わせ数が減って、
売りづらくなるよね・・・
後悔⑨：買主寄りの交渉をされた
業者が買主の利益を優先して、値下げ交渉を強く押された。
＜原因＞
両手取引の弊害
＜当社の対策＞
売主様側（片手のみ）は可能です。
とはいえ、片手でも、相手側に値下げ交渉を強くされることはあります。
片手だから、必ず高く売れるとは限りません。
後悔⑩：売却後の税金について説明がなかった
譲渡所得税などのことを知らされず、後から税金で大失敗。
以下、売却時の譲渡税の計算式です。
不動産売却の所得税の簡易計算式
【1】譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
【2】課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除（例：3,000万円控除）
【3】所得税・住民税 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
（長期 or 短期で税率が変わります）
※マイホームを売ったときの特例（国税庁）
具体例（ざっくり）
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：1,000万円（購入費）
- 譲渡費用：200万円（仲介手数料など）
- 特別控除：3,000万円（適用できれば）
Step 1: 譲渡所得
→ 3,000万 −（1,000万＋200万）＝ 1,800万円
Step 2: 課税譲渡所得
→ 1,800万 − 3,000万（※） ＝ 0円（課税なし）
※特別控除が利用できる場合
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 元旦を6回経過（長期） | 20.315% |
| 5年以下（短期） | 39.63% |
上記はあくまでの一般論にもとづく事例です。
最寄りの税務署、税理士さんに必ずご相談ください。
不動産業者は税理士でないため、
税理士法違反（第52条） になるおそれがあります。
※一般論はご説明可能
最寄りの税務署でアドバイスを受けるか、
税理士さんを紹介することは可能です。
後悔⑪：契約不適合責任について十分に説明がなかった
引き渡し後、「この瑕疵も責任取らないといけないの？」とトラブルに。
＜原因＞
物件の瑕疵について売主様に説明
※一般的には、引き渡し後３か月間
＜当社の対策＞
・瑕疵について売主様に事前に説明
・契約不適合責任免責にする
※当社は免責は可能です。
【おすすめリンク】 民法改正による「契約不適合責任」の解説（法務省 または 全宅連）
後悔⑫：売却後のトラブルに対応してくれない
不動産を引き渡し後に買主とトラブルになった。
「当社は関係ありません」と対応してくれなかった。
＜原因＞
ケースによりますが、
単純に面倒くさかったから
＜当社の対策＞
・両手/片手にもよりますが、トラブル対応はいたします。
トラブルがないように取引をしますが、
不動産は安い取引ではないため、トラブルがつきもの。
ケースによりますが、仲裁に入る、弁護士に相談をするなど
できる範囲で対応します。
後悔⑬：売却スケジュールのズレをフォローしてくれなかった
「〇月までに売りたい」と伝えていたのに、計画性がなく予定日程から大幅にズレた。
＜原因＞
①ヒアリング不足＆売主様とのコミュニケーション不足
②買主側の都合で、予定がズレた
＜当社の対策＞
①②ともコミュニケーションを十分に取り、
ヒアリングをする
・・・というのは当たり前で、
不可抗力的なケースでズレることはあります。
後悔⑭：売却にかかる費用の説明がなかった
仲介手数料や測量費、登記費用などの説明が不十分で、予想外の出費が発生。
＜原因＞
不動産売却時にかかる経費、費用などの説明不足
＜当社の対策＞
このホームページの中で、
売却にかかる費用、税金などはすべて説明済みです。
※もちろん、売主様にもご説明します。
後悔⑮：契約書や重要事項の説明が不十分だった
売買契約書の内容をきちんと説明されず、
後で「そんな話聞いてない」と買主や不動産屋と揉めた。
＜原因＞
売買契約書・重要事項説明書などの説明不足
＜当社の対策＞
契約書の条件について、事前にすり合わせをします。
契約書関係のミス・説明不足は、
訴訟につながる恐れがあります。
どの不動産屋さんも、ミスがないように、
最善を尽くしているはずですが、
条件を何度もすり合わせするしかありません。
後悔⑯：収益性や相続の視点からのアドバイスがなかった
将来の相続税や買い換え時の節税対策など、専門的な視点が欠けていた。
＜原因＞
税理士法/弁護士に抵触する恐れがあるため
＜当社の対策＞
当社も一般的な相続税の知識の紹介、
買い替えのアドバイスはいたします。
しかし、節税や具体的な相続税対策の助言は、税理士法に抵触する恐れがあるため、
専門家をご紹介するケースが多いです。
後悔⑰：境界トラブル
土地の境界トラブルが発生し、売却が大幅に遅れた。
＜原因＞
境界非明示の特約で、公募売買で契約したため
＜当社の対策＞
確定測量によって土地の境界を明確にすることで、境界に関するトラブルを防止・軽減できる可能性があります。
※もちろん、すべての境界トラブルを確定測量だけで防げるわけではありません。
とはいえ、公募売買のケースも多いため、直接、ご相談ください。
【参照】 境界トラブルの解決（日本土地家屋調査士会連合会）
後悔⑱：広告の内容が適当だった（写真・文章が雑）
物件の魅力がまったく伝わらず、内見につながらなかった。
＜原因＞
①共同仲介で相手の業者の広告のため、指摘できない
②単純に業者が雑だった
＜当社の対策＞
①宅建業法違反をしていなければ、強く指摘できません。
②当社は広告を出稿した場合、必ずチェックしてもらいます。
ご納得できなければ、写真の撮り直し、文章の修正をします。
後悔⑲：価格交渉の対応が強引だった
「このままじゃ買い手が逃げますよ」と、押し切る形での値下げ提案。
＜原因＞
①本当に逃げられる恐れがあった
②売り出し価格が高すぎだった
③需要が弱く、在庫が滞る地域、物件だった
④営業マンが「ノルマ達成」で焦っていた
＜当社の対策＞
①②③は業者側の言い分も少しわかります。
④は業者に原因があります。
当社として、需要と供給、ライバル物件の価格をその都度、ご紹介し、
売主様の判断を仰ぎます。
後悔⑳：担当者と相性が合わず、相談しづらかった
＜原因＞
- 担当者とのコミュニケーション方法や考え方が合わなかった
- 売却について質問したいことがあっても、忙しそうで相談しづらかった
- 売却価格や販売方法について、担当者の説明に納得できなかった
- 担当者によって対応や説明の丁寧さに差がある
- 「こんなことを聞いても大丈夫かな」と遠慮してしまった
＜当社の対策＞
リヤマ不動産では、売主様が疑問や不安を遠慮なく相談できることを重視しています。
売却価格や販売方法についても、こちらから一方的に提案するのではなく、売主様の希望や事情を伺ったうえで、メリット・デメリットを含めて分かりやすくご説明します。
また、「担当者と合わない」という問題をできるだけ防ぐため、分からないことや納得できないことをそのままにせず、気軽に質問していただける関係づくりを心掛けています。
不動産会社選びで後悔しないための10項目チェックリスト
不動産会社を選ぶ前に、次の項目を確認してみましょう。
- 査定額の根拠を具体的に説明してくれる
- 周辺の成約事例を確認している
- 売却方法（仲介・買取など）の違いを説明してくれる
- 媒介契約の種類と違いを説明してくれる
- 販売活動の内容を具体的に説明してくれる
- 問い合わせ・内見などの報告方法が明確
- 値下げを提案するときに根拠を説明してくれる
- 仲介手数料や測量費などの諸費用を説明してくれる
- 契約不適合責任など、売却後のリスクも説明してくれる
- 「今すぐ契約してください」と急かさない
特に重要なのは、「高い査定額を出した会社」ではなく、「売却価格の根拠と販売戦略を具体的に説明できる会社」を選ぶことです。
まとめ
後悔①：相場より安く売られてしまった
後悔②：囲い込みをされていた！
後悔③：査定額だけで選んだら対応が最悪だった
後悔④：広告や販売活動がまったくされなかった
後悔⑤：専任媒介にしたら、他社を紹介できなかった
後悔⑥：売却戦略の説明がなかった
後悔⑦：媒介契約後に連絡が遅くなった／雑になった
後悔⑧：売れる見込みがない価格設定だった
後悔⑨：買主寄りの交渉をされた
後悔⑩：売却後の税金について説明がなかった
後悔⑪：契約不適合責任について十分に説明がなかった
後悔⑫：売却後のトラブルに対応してくれなかった
後悔⑬：売却スケジュールのズレをフォローしてくれなかった
後悔⑭：売却にかかる費用の説明がなかった
後悔⑮：契約書や重要事項の説明が不十分だった
後悔⑯：収益性や相続の視点からのアドバイスがなかった
後悔⑰：境界トラブル
後悔⑱：広告の内容が適当だった（写真・文章が雑）
後悔⑲：価格交渉の対応が強引だった
後悔⑳：担当者と相性が合わず、相談しづらかった
いかがだったでしょうか。
売主様のよくある失敗事例を読んでいただき、
事前に対策することで、大きな失敗を防ぐように、リヤマ不動産は努めて参ります。
不動産のお悩み相談はお気軽にお問合せください。
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