売主が不動産屋選びで後悔した15のポイント＆当社の対策を解説！

売主様

不動産屋さんに昔、お願いして
後悔したことがあるの・・・
御社は大丈夫？

宅建士：山口

具体的な後悔したポイントを紹介し
当社リヤマ不動産ができることを解説します。

売主様「不動産屋の選び方」で後悔したポイントと「対策」
まとめ

売主様「不動産屋の選び方」で後悔したポイントと「対策」

後悔①相場より安く売られてしまった

不動産査定額を鵜呑みにしたら、結果的に相場より安く売却されてしまった。

＜原因＞
①囲い込みをされていた
②元々需要が低かった

＜当社の対策＞
①当社は囲い込みをしません。
→報告は細かくします。

②需要が低いため、相場の90％くらいまで落ちて売れることもあります。

売主様

相場だから、相場の金額で売れないの？

宅建士：山口

残念ながら、相場より低くなることもあります。
①タイミング②ポテンシャル③売り方など

要因は様々です。

後悔②：囲い込みをされていた！

大きな看板を信じて、不動産会社を選んだら、
囲い込みをされて、チャンスを逃して、売却が遅くなった。

＜原因＞
①囲い込みをされ、買主側業者の参入チャンスが無くなった。

＜当社の対策＞
・広告を可能にし、オープンにすることで囲い込みを防ぎます。
・メール、ライン、電話など記録し、すべて売主様へ報告
・広告費を「かけすぎている業者」に売却依頼をしない

後悔③：査定額だけで選んだら対応が最悪だった

「高くていい！」を最高値の不動産会社を選んだら、
対応がいい加減で、後悔した。

＜原因＞
①媒介契約を取ることが「目的（ノルマ）」の会社に遭遇したため

＜当社の対策＞
高値査定の業者にどうしてその金額になるのか？
「根拠」を聞きましょう。

後悔④：広告や販売活動がまったくされなかった

「私に任せてください」と言ったのに、実際には広告など何もしていなかった。

＜原因＞
①一般媒介契約で、とりあえず媒介契約を結んだ
②業者の怠慢またはミス、多忙など
③物件に法的な問題（例：権利関係、抵当権）や
市場性の低さ（市街化調整区域、レッドゾーンなど）

＜当社の対策＞
①専任で契約を結ぶ
②販売活動を促すが、途中で媒介契約を切る
③市場価値が低い物件でも、取り扱い可能か？
最初の段階で質問をする

宅建士：山口

当社は売主様には専任媒介契約をおすすめします。

一般媒介は、一部例外的に受けることもありますが、
原則、専任です。

後悔⑤：専任媒介にしたら、他社を紹介できなかった

選んだ業者がダメでも、専任にしてしまい他に頼れなかった。

＜原因＞
①専任媒介契約の独占性があり、
他社への紹介を「不可」にした可能性あり
※囲い込みの疑いあり

＜当社の対策＞
可能にしてもらう

後悔⑥：売却戦略の説明がなかった

「とりあえず出しましょう」で売却計画がなく、希望通りに進まなかった。

＜原因＞
①行き当たりばったりな営業担当者の性質が原因
②売主様へのヒアリング不足

＜当社の対策＞
①担当を変えてもらう、媒介前に販売戦略を聞く
②細かい点までヒアリングをする

売主様

コミュニケーション不足ね。

きちんと、売主の要望を聞かなければ、戦略をたてられないでしょ・・・

後悔⑦：媒介契約後に連絡が遅くなった／雑になった

不動産の媒介契約を結んだ途端に対応が冷たくなった。

＜原因＞
①コミュニケーションの誤解
（売主の「期待値」と「提供サービス」の乖離）

②業者の優先順位の変更

③ノルマ地獄

＜当社の対策＞
①売主様の専用のホームページを作成し、
そこでマメに内容を更新する

②仕事の優先順位によって、
当社は冷たくなることはありません。

本題からそれますが、

筆者は昔、注文住宅の工務店に
「契約後、対応を冷たくされた」経験があります（汗）

そのため、売主様には冷たくしません・・・

後悔⑧：売れる見込みがない価格設定だった

高すぎる価格設定をすすめられ、全然反響がなかった。

＜原因＞
相場より明らかに高い売り出し価格の設定

＜当社の対策＞
根拠のある査定額の提示と、常識的な売り出し価格の設定

常識的な設定は最大105％あたりまでです。

例：査定額3000万円なら最大3150万円で売り出し

後悔⑨：買主寄りの交渉をされた

業者が買主の利益を優先して、値下げ交渉を強く押された。

＜原因＞
両手取引の弊害

＜当社の対策＞
売主様側（片手のみ）は可能です。

とはいえ、片手でも、相手側に値下げ交渉を強くされることはあります。

宅建士：山口

片手だから、必ず高く売れるとは限りません。

※当社は片手対応は可能です。

後悔⑩：売却後の税金について説明がなかった

譲渡所得税などのことを知らされず、後から税金で大失敗。

以下、売却時の譲渡税の計算式です。

不動産売却の所得税の簡易計算式

【1】譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
【2】課税譲渡所得＝譲渡所得 − 特別控除（例：3,000万円控除）
【3】所得税・住民税＝課税譲渡所得 × 税率

（長期 or 短期で税率が変わります）

具体例（ざっくり）

売却価格：3,000万円
取得費：1,000万円（購入費）
譲渡費用：200万円（仲介手数料など）
特別控除：3,000万円（適用できれば）

Step 1: 譲渡所得
→ 3,000万 −（1,000万＋200万）＝ 1,800万円

Step 2: 課税譲渡所得
→ 1,800万 − 3,000万（※）＝ 0円（課税なし）

※特別控除が利用できる場合

所有期間	税率（所得税＋住民税）
元旦を6回経過（長期）	20.315%
5年以下（短期）	39.63%

上記はあくまでの一般論にもとづく事例です。
最寄りの税務署、税理士さんに必ずご相談ください。

宅建士：山口

不動産業者は税理士でないため、

税理士法違反（第52条） になるおそれがあります。

※一般論は可能

最寄りの税務署でアドバイスを受けるか、
税理士さんを紹介することは可能です。

後悔⑪：契約不適合責任について十分に説明がなかった

引き渡し後、「この瑕疵も責任取らないといけないの？」とトラブルに。

＜原因＞
物件の瑕疵について売主様に説明

＜当社の対策＞
・瑕疵について売主様に事前に説明
・契約不適合責任免責にする
※当社は免責は可能です。

後悔⑫：売却後のトラブルに対応してくれなかった

不動産を引き渡し後に買主とトラブルになった。
「当社は関係ありません」と対応してくれなかった。

＜原因＞
トラブルのケースによりますが、
単純に面倒くさかったから

＜当社の対策＞
・両手/片手にもよりますが、トラブル対応はいたします。

宅建士：山口

トラブルがないように取引をしますが、
不動産は安い買い物でないため、トラブルがつきもの。

ケースによりますが、仲裁に入る、弁護士に相談をするなど
できる範囲で対応します。

後悔⑬：売却スケジュールのズレをフォローしてくれなかった

「〇月までに売りたい」と伝えていたのに、
計画性がなく予定日程から大幅にズレた。

＜原因＞
①ヒアリング不足＆売主様とのコミュニケーション不足
②買主側の都合で、予定がズレた

＜当社の対策＞
①②ともコミュニケーションを十分に取り、
ヒアリングをする

・・・というのは当たり前で、
不可抗力的なケースでズレことはあります。

後悔⑭：売却にかかる費用の説明がなかった

仲介手数料や測量費、登記費用などの説明が不十分で、予想外の出費が発生。

＜原因＞
不動産売却時にかかる経費、費用などの説明不足

＜当社の対策＞
このホームページの中で、売却にかかる費用、税金などはすべて説明済みです。

※もちろん、直接、売主様にもご説明します。

後悔⑮：契約書や重要事項の説明が不十分だった

売買契約書の内容をきちんと説明されず、
後で「そんな話聞いてない」と買主や不動産屋と揉めた。

＜原因＞
売買契約書・重要事項説明書などの説明不足

＜当社の対策＞
契約書の条件について、何度もすり合わせをするしかないです。

宅建士：山口

契約書関係のミス・説明不足は、
訴訟につながる恐れがあります。

どの不動産屋さんも、ミスがないように、
最善を尽くしているはずですが、

条件を何度もすり合わせするしかありません。

後悔⑯：収益性や相続の視点からのアドバイスがなかった

将来の相続税や買い換え時の節税対策など、専門的な視点が欠けていた。

＜原因＞
税理士法に抵触する恐れがあるため

＜当社の対策＞
当社も一般的な相続税の知識の紹介、
買い替えのアドバイスはいたします。

しかし、節税や具体的な相続税対策の助言は、税理士法に抵触する恐れがあるため、
専門家をご紹介するケースが多いです。

後悔⑰：境界トラブル

土地の境界トラブルが発生し、売却が大幅に遅れた。

＜原因＞
境界非明示の特約で契約したら、確定測量せずに公募売買で契約したため

＜当社の対策＞
確定測量をすれば、ほとんどのトラブルは未然に防げます。

とはいえ、公募売買のケースも多いため、直接、ご相談ください。

後悔⑱：広告の内容が適当だった（写真・文章が雑）

物件の魅力がまったく伝わらず、内見につながらなかった。

＜原因＞
①共同仲介で相手の業者の広告のため、指摘できない
②単純に業者が雑だった

＜当社の対策＞
①宅建業法違反をしていなければ、強く指摘できません。

②当社は広告を出稿した場合、必ずチェックしてもらいます。
ご納得できなければ、写真の撮り直し、文章の修正をします。

後悔⑲：価格交渉の対応が強引だった

「このままじゃ買い手が逃げますよ」と、押し切る形での値下げ提案。

＜原因＞
①本当に逃げられる恐れがあった
②売り出し価格が高すぎたので、業者が強引だった
③需要が弱く、在庫が滞る地域、物件だった
④営業マンがノルマ達成で焦っていた

＜当社の対策＞
①②③は業者側の言い分も少しわかります。

④は一方的です。

当社として、需要と供給、ライバル物件の価格をその都度、ご紹介し、
売主様の判断を仰ぎます。

まとめ

後悔①：相場より安く売られてしまった
後悔②：囲い込みをされていた！
後悔③：査定額だけで選んだら対応が最悪だった
後悔④：広告や販売活動がまったくされなかった
後悔⑤：専任媒介にしたら、他社を紹介できなかった
後悔⑥：売却戦略の説明がなかった
後悔⑦：媒介契約後に連絡が遅くなった／雑になった
後悔⑧：売れる見込みがない価格設定だった
後悔⑨：買主寄りの交渉をされた
後悔⑩：売却後の税金について説明がなかった
後悔⑪：契約不適合責任について十分に説明がなかった
後悔⑫：売却後のトラブルに対応してくれなかった
後悔⑬：売却スケジュールのズレをフォローしてくれなかった
後悔⑭：売却にかかる費用の説明がなかった
後悔⑮：契約書や重要事項の説明が不十分だった
後悔⑯：収益性や相続の視点からのアドバイスがなかった
後悔⑰：境界トラブル
後悔⑱：広告の内容が適当だった（写真・文章が雑）
後悔⑲：価格交渉の対応が強引だった