渋川市で土地の売却をお考えのあなたへ。
「相続した渋川の土地を手放したい」
「使っていない農地や雑種地を処分したい」
「いくらで売れるのか相場を知りたい」
とお悩みではないでしょうか。
渋川市は、JR上越線・吾妻線の接続点であり、関越自動車道（渋川伊香保IC）を抱える群馬県の中央交通拠点です。しかし、中心市街地（渋川駅周辺）と郊外・山間部（赤城・小野上など）では、土地の需要・坪単価・売却難易度に大きな乖離が存在します。
本記事では、渋川市内の地域別坪単価一覧表をはじめ、
地元の不動産市況を踏まえた高く売るための具体策、税金対策、失敗しない不動産会社の選び方まで、専門的知見に基づいて網羅解説します。
渋川市の地域別・坪単価相場一覧表
群馬県渋川市の土地情報を国土交通省の地価公示・都道府県地価調査データ、および直近の成約取引実績に基づき、渋川市内のエリア別・用途別の坪単価目安をまとめました。
渋川市【エリア別・坪単価＆地価相場比較表】
| 地区 | 主な該当地域・駅 | 住宅地 坪単価目安 | 商業地/ 幹線道路沿い 坪単価 | 土地売却の特徴・需要傾向 |
| 渋川中心部 | 渋川駅周辺、石原、行幸田、有馬、長塚 | 12万円 〜 18万円 | 15万円 〜 20万円 | 住宅需要が最も高いエリア。 バイパス沿いは商業需要も強力。 |
| 八木原エリア | 八木原駅周辺、半田 | 7万円 〜 11万円 | 10万円 〜 14万円 | 前橋市・高崎市への通勤利便性が高く、戸建て用地として安定。 |
| 子持地区 | 吹屋、金井、白井 | 5万円 〜 9万円 | 8万円 〜 12万円 | 国道17号バイパス近くは需要あり。 広大な敷地が多い。 |
| 伊香保地区 | 伊香保町伊香保、香湯 | 6万円 〜 10万円 | 10万円 〜 15万円 | 観光・店舗・事業用地需要がメイン。 斜面地や接道状況に左右される。 |
| 北橘地区 | 北橘町真壁、箱田、下箱田 | 5万円 〜 8万円 | 7万円 〜 10万円 | 前橋寄りのエリアはベッドタウン需要あり。 市街化調整区域に注意。 |
| 赤城地区 | 敷島駅周辺、津久田、勝保 | 3万円 〜 6万円 | 4万円 〜 7万円 | 日照・道路状況による差が大きい。山林・農地併設地が多い。 |
| 小野上地区 | 小野上、村上 | 2万円 〜 4万円 | 3万円 〜 5万円 | 自家用車必須エリア。坪単価は低いが広大な土地売買が見られる。 |
※実際の査定額は、前面道路の幅員、接道の長さ、形状（整形地・旗竿地）、擁壁の有無、下水道の引き込み状況によって変動します。
【引用・根拠データ】
- 国土交通省「地価公示」（令和8年1月1日時点）
- 群馬県「地価調査」（令和7年7月1日時点）
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ（実取引価格データ）」
渋川市の土地売却で抑えるべき「3つの地域特性」
渋川市で土地を有利に売却するためには、他市町村（高崎・前橋など）とは異なる地域事情を理解することが不可欠です。
【渋川市の土地特性 構造図】
［交通アクセス］
国道17号上武道路・渋川伊香保IC周辺 ➡ 商業・物流・ロードサイド需要で評価高
▼
［エリアギャップ］
渋川駅・八木原駅徒歩圏 ➡ 実需の宅地ニーズ強（坪10万〜18万）
市街化調整区域・山間部 ➡ 建築制限・擁壁費用リスク（坪2万〜5万）
▼
［土地の性質］
昭和・平成の旧分譲地／広大な農地・山林 ➡ 測量や境界確認が売却の鍵
① 国道17号バイパス沿いと旧市街地で需要が分かれる
渋川市では、国道17号・群馬県道25号沿いなどの幹線道路周辺に大型店舗や商業施設が集約されています。
こうした沿道土地は事業用・店舗用地としての売却ルートが開けます。
一方で、旧市街地の狭小道路に面した土地は、解体や境界確定のコストが懸念される傾向があります。
② 市街化調整区域の存在（開発許可の確認が必要）
渋川市内の一部エリア（特に北橘町や渋川郊外）には「市街化調整区域」が存在します。
原則として建物の新築が制限されているため、一般個人の住宅用地として売る場合は、
都市計画法第34条に基づく立地基準や建築許可（既存宅地調書など）の有無を事前に渋川市役所都市計画課で確認しなければなりません。
③ 農地（田・畑）の売却には農地法の手続きが必須
土地の地目が「田」「畑」の場合、農地法の許可なしに売買契約を結ぶことはできません。
- 農地のまま売る場合（農地法3条許可）： 買主が農家に限定されるためターゲットが狭い。
- 宅地等に転用して売る場合（農地法5条許可）： 渋川市農業委員会への申請と許可が必要です。
渋川市で土地を1万円でも高く売る戦略
競合物件が多いエリアで、あなたの土地を選んでもらうための実践的アプローチです。
［戦略1］土地の強みを明確化（坪単価相場の把握・ターゲット設定）
↓
［戦略2］境界確定測量（測量図の用意で買主の不安を払拭）
↓
［戦略3］地目変更・農地転用手続きの事前準備（渋川市農業委員会との協議）
↓
［戦略4］古家付き土地か更地渡しかのコスト算定（解体費用 vs 売却価格）
↓
［戦略5］地元密着型 ＋ 大手ネットワークを併用した複数社査定
売却形態（更地渡し vs 古家付き）を判断する
古い建物が残っている場合、「解体して更地にしてから売る」のが良いとは限りません。
- 更地にするメリット： 買主がすぐ家を建てられるため売却スピードが上がる。
- 解体のリスク： 解体費用（木造で坪3万〜5万円程度）がかかる上、更地にすることで「住宅用地の軽減特例」が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
- 推奨： まずは「古家付き土地」として売り出し、買主の要望に応じて「引渡しまでに更地化する（解体費用を買主・売主のどちらが負担するか交渉）」条件を設けるのがベストです。
境界確定測量を事前に実施・確認しておく
渋川市の郊外や古い住宅地では、隣地との境界線が曖昧な土地が多く見られます。
買主（住宅メーカーや個人）は将来のトラブルを避けるため、確定測量図（地積測量図）がある物件を優先します。土地家屋調査士に依頼して境界標を確認しておきましょう。
一般媒介・専任媒介の使い分け
渋川市の不動産市況は、地元の地場業者がおすすめ。
- 渋川駅周辺の標準的な宅地：専任媒介契約でじっくり販売活動を依頼。
仲介vs 買取
土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類があります。
どちらを選ぶべきか、以下の比較表でチェックしてください。
| 比較項目 | 仲介（不動産会社が買主を探す） | 買取（不動産会社が直接買い取る） |
| 売却価格 | 市場価格（100%）で売れる | 市場価格の60% 〜 80%程度 に下がる |
| 売却期間 | 3ヶ月 〜 1年以上かかる場合あり | 最短1週間 〜 1ヶ月で現金化 |
| 仲介手数料 | 価格×3%＋6万円＋税 など ※800万円以下は税込み33万円 | 不要（0円） |
| 契約不適合責任 | 原則負う （引き渡し後の欠陥対応） | 免除（免責）される |
| こんな人におすすめ | ・1円でも高く売りたい方 ・時間にゆとりがある方 | ・早く現金化したい方 ・訳あり地・農地・難あり物件 |
土地売却にかかる費用と税金
土地を売却した代金がそのまま手元に残るわけではありません。
主な費用と節税制度を押さえておきましょう。
売却にかかる主な諸費用一覧
- 仲介手数料： 宅地建物取引業法で上限が定められています
（例：1,000万円で売却の場合、税込み約39.6万円） - 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代
（売却額に応じて数千円〜1万円程度）。 - 抵当権抹消登記費用： 住宅ローンが残っている場合
（司法書士報酬込みで1万5,000円〜3万円程度）。 - 測量・解体費用： 必要な場合のみ発生
知っておくべき節税特例（国税庁）
- 3,000万円特別控除（居住用財産）： マイホームを売却した際、譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる制度。
- 被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除： 相続した実家・土地を売却する際、一定条件（昭和51年5月31日以前の建築、耐震基準等）を満たせば3,000万円控除が適用可能。
【参照先】
渋川市の土地売却ある質問【Q&A5選】
- Q渋川市にある農地（田んぼ・畑）を売るにはどうすればいいですか？
- A
渋川市農業委員会への申請と許可（農地法5条）が必要です。
農地のまま農家に売却する場合は農地法3条許可、住宅地や駐車場などに転用して売却する場合は農地法5条許可が必要です。事前に渋川市役所本庁舎内にある農業委員会事務局へご相談ください。
- Q渋川市の土地売却で相場より高く売れる時期やタイミングはありますか？
- A
一般的に移動期（1月〜3月、9月〜10月）が活発です。
新生活に向けた家づくりを検討する層が増える春先に向けて、秋から冬にかけて売り出しを開始するのが理想的なタイミングです。
- Q遠方に住んでいて渋川市に行けません。現地に行かずに売却できますか？
- A
可能です。
不動産会社とのやり取りは電話やメール、郵送で完結できます。
媒介契約や売買契約もIT重説（オンラインでの重要事項説明）や郵送契約を活用することで、一度も現地へ足を運ばずに売却完了できます。
- Q土地の査定を依頼する際、用意しておくべき書類は何ですか？
- A
A. 以下の書類があるとスムーズです。
- 登記識別情報通知（または登記済証・権利証）
- 土地の公図・測量図（あれば）
- 固定資産税納税通知書（課税明細書）
※手元にない場合でも、不動産会社が法務局や役所で調査代行してくれます。
※２はリヤマ不動産が用意いたします。
まとめ：渋川市で土地売却を成功させるロードマップ
渋川市での土地売却を成功させるためのポイントを改めて整理します。
- 地域の坪単価相場を正しく把握する（渋川駅周辺と郊外エリアでは相場が大きく異なります）。
- 土地の性質に合った売り方を選ぶ（更地渡し・古家付き・農地転用）
- 渋川市の不動産事情に詳しい信頼できる不動産会社に査定を依頼する
- 税金の特別控除（3,000万円控除等）を賢く活用する
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