初めての家売却、どこに相談すればいい？！
家を売るとき、「まず不動産会社に相談すればいい」と考える方は少なくありません。
もちろん、不動産会社への相談は売却の入口として有効です。
ただし、実際の不動産売却では、査定や販売だけでなく、登記、境界、相続、税金、住宅ローン、共有名義、契約上の責任など、さまざまな問題が関係します。
そのため重要なのは、「誰に相談するか」よりも、何を相談するのかによって専門家を使い分けることです。
たとえば、
- 売れる価格や販売方法を知りたい → 不動産会社
- 相続登記や抵当権抹消、住所変更登記をしたい → 司法書士
- 境界や測量、未登記建物を調べたい → 土地家屋調査士
- 譲渡所得税や特例を確認したい → 税理士・税務署
- 住宅ローンの残高や完済方法を確認したい → 金融機関
- 相続人同士の争い、離婚、共有名義のトラブル → 弁護士
- 家の解体工事→ 解体業者
というように、相談先が変わります。
特に注意したいのは、不動産会社だけで税金や法律問題まですべて判断しないことです。
不動産会社は売却の実務に強い一方、税務申告や法律問題について、税理士・弁護士などの専門家にしかできない業務があります。
当社は、ワンストップで、司法書士、解体業者のご紹介も可能です。
この記事では、家を売却する前に「どこへ、何を相談すればいいのか」を整理します。
家の売却をスムーズに進めるために知っておくべき基礎知識
売却の全体像と必要な手続きの流れ
家の売却は、単に「査定→売却」という2段階ではありません。
一般的には、次のような流れで進みます。
①売却前の相談
↓
②物件調査・価格査定
↓
③売却方法・販売価格の決定
↓
④媒介契約
↓
⑤販売活動
↓
⑥購入希望者との条件交渉
↓
⑦売買契約
↓
⑧住宅ローンなどの残債確認・決済準備
↓
⑨引渡し・所有権移転
↓
⑩必要に応じて確定申告
最初の相談段階で重要なのは、いきなり販売価格だけを決めないことです。
たとえば、3,000万円で売れる不動産でも、
- 住宅ローン残高が2,700万円
- 仲介手数料などの売却費用が100万円
- 抵当権抹消などの登記費用が必要
- 税金が発生する可能性がある
という状況なら、最終的に手元に残る金額は3,000万円ではありません。
だからこそ、査定価格ではなく、「売った後にいくら残るのか」まで確認することが大切です。
また、相続物件では、そもそも売却できる状態になっているかを確認する必要があります。
相続登記が済んでいない場合、相続人や遺産分割の状況によって手続きが変わります。
現在は相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が原則必要です。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。
つまり、「売りたい」と思った時点で、売却できる権利関係になっているかを確認することが重要です。
売却方法の選択肢とそれぞれの特徴
家を売る方法は、仲介/買取です。
| 比較項目 | 仲介（媒介） | 買取（業者買取） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格で売れる可能性が高い | 相場の7〜8割程度になることが多い |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月程度かかることが一般的 | 最短1ヶ月程度で現金化可能 |
| 手数料 | 仲介手数料がかかる （売却価格×3%+6万円+税） | 仲介手数料がかからない場合が多い |
| 手間・負担 | 内見対応・交渉・契約手続きが必要 | ほぼ不要 |
| 確実性 | 買主が見つからないリスクがある | 業者が買い取るため売却が確定しやすい |
| プライバシー | 広告掲載・内見で近所に知られやすい | 非公開で進められるため知られにくい |
| 契約不適合責任 | 原則として売主が負う | 業者が負うケースが多く、 売主の負担が軽い ※ケースバイケース |
| 向いている人 | ・できるだけ高く売りたい人 ・時間に余裕がある人 | ・早く現金化したい人 ・手間をかけたくない人 ・訳あり物件の場合 |
1．仲介
不動産会社に依頼し、一般の購入希望者を探して売却する方法です。
市場価格に近い価格で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。
向いているのは、
- 少しでも高く売りたい
- 売却を急いでいない
- 一般の買主に売却できる状態の家
などです。
2．不動産会社による買取
不動産会社が直接買主となる方法です。
買主を探す必要がないため、仲介よりも早く売却できるケースがあります。
一方で、一般市場での仲介価格より買取価格が低くなることもあります。
ただし、
- 空き家
- 古い戸建て
- 残置物が多い
- 相続物件
- 修繕が難しい
- 売却を急いでいる
といった物件では、買取が合理的な選択肢になることがあります。
3．仲介と買取を比較する
最初から「仲介しかない」「買取しかない」と決める必要はありません。
たとえば、
仲介で3,000万円を目指す
↓
一定期間売れなければ買取を検討
という方法もあります。
重要なのは、価格だけでなく、売却期間・手間・契約条件・売却後の責任まで比較することです。
売却後に発生する税金・登記・ローン完済などの手続き
不動産を売却すると、売買契約が終わってすべて終了するわけではありません。
代表的なのが譲渡所得税です。
土地・建物の譲渡所得は、基本的に、
譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税譲渡所得金額
という考え方で計算します。
マイホームの場合、一定の要件を満たせば最高3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。
ただし、「家を売れば必ず3,000万円控除が使える」という意味ではありません。
居住実態、売却時期、過去の特例利用など、さまざまな要件があります。
また、相続した空き家についても、一定の要件を満たせば最高3,000万円の特別控除が利用できる制度があります。
さらに、住宅ローンが残っている場合には、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記については、金融機関から必要書類を受け取り、法務局へ申請する流れになります。
なるほど。
税金がかかるのは意外かな
不動産売却前に、「売れるか」だけでなく「売った後に何をしなければならないか」まで確認しておきましょう。
相談内容別に最適な専門家を見つける
査定・販売戦略・媒介契約 → 不動産会社
売却の最初の相談先として最も利用しやすいのが不動産会社です。
不動産会社に相談する主な内容は、
- いくらで売れそうか
- 買主はどんな人か
- 仲介と買取のどちらが自分に向いているか
- 売却までどの程度の期間が想定されるか
- 販売戦略で広告をどうに出すか
- 内覧対策は必要か
- 売却に必要な書類は何か
- 媒介契約をそれにするか
などです。
不動産査定を依頼するときは、
「その金額で実際に売れる根拠は何ですか？」と確認してください。
登記・名義変更・抵当権抹消 → 司法書士
司法書士は、不動産の権利に関する登記手続きを専門とします。
代表的なのが、
- 相続登記
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
- 住所変更登記
- 氏名変更登記
- 相続関係の登記手続き
などです。
相続した家を売る場合、相続登記が済んでいるかは非常に重要です。
法務省も、相続登記など権利に関する登記の代理や登記申請書類の作成を業務として行える専門家について、司法書士・弁護士であることを案内しています。
相続未登記でも売れるの？！
「親名義のままだけど、とりあえず査定だけしてもらおう」という相談自体はできます。
しかし、売買契約や決済まで進める場合には、名義関係を整理する必要があります。
境界・測量・未登記建物 → 土地家屋調査士
土地や建物の「表示」に関する問題は、土地家屋調査士への相談が適しています。
たとえば、
- 境界が分からない
- 境界標がない
- 土地の面積の広さを調べたい
- 確定測量が必要
- 建物が未登記
- 増築部分が登記されていない
- 建物を解体したので滅失登記が必要
といったケースです。
特に古い戸建てでは、実際の建物と登記記録が一致していないことがあります。
未登記建物など、土地・家屋に関する調査・測量を必要とする表示登記については、土地家屋調査士が専門となります。
土地の測量や境界確定は時間がかかり、
また、土地が広い、古い物件、境界が不明確な物件では、査定段階から確認しておくと安心です。
譲渡所得税・特例・確定申告 → 税理士・税務署
税金については、不動産会社だけで判断しないことが重要です。
特に、
- 3,000万円特別控除
- 相続空き家の3,000万円特別控除
- 取得費が分からない
- マイホームの買換え
- まとめて複数の不動産を売却する
- 別の特例を利用した経験がある
といったケースでは、税務判断が複雑になります。
税理士に相談すれば、個別事情を踏まえて申告まで依頼できます。
住宅ローン残高・完済・滞納対応 → 金融機関
住宅ローンが残っている家を売る場合、金融機関への相談は早いほど安全です。
確認するのは、
- 現在のローン残高
- 売却予定日までの残高
- 繰上返済に関する条件
- 抵当権抹消の手続き
- 必要書類
- 売却代金で完済できるか
- 売却価格がローン残高を下回る場合の対応
などです。
たとえば、
売却価格2,500万円
ローン残高2,800万円
なら、単純計算で300万円不足します。
ここに仲介手数料などの売却費用も加わるため、さらに資金が必要になる可能性があります。
このような場合は、不動産会社だけで判断せず、金融機関と資金計画を確認してください。
共有名義・相続・離婚トラブル → 弁護士
共有名義の不動産では、所有者全員の意思確認が重要になります。
特に、
- 夫婦共有
- 兄弟姉妹で共有
- 相続人同士で意見が違う
- 離婚協議中
- 元配偶者と連絡が取れない
- 売却価格について争っている
- 財産分与で揉めている
という場合は、単純な不動産売却として処理しない方が安全です。
不動産会社ができるのは、基本的に不動産取引の仲介です。
「相手を説得してほしい」「法的にどちらが正しいか判断してほしい」「離婚条件を交渉してほしい」といった法律問題は、弁護士に相談すべき領域です。
特に感情的な対立がある場合、売却を急ぐほど問題が大きくなることがあります。
【売却前に】相談前に揃えておきたい情報と書類
物件の基本情報と権利関係
最初の相談では、完璧な書類をすべて揃える必要はありません。
まずは、
- 所在地
- 土地面積
- 建物面積
- 築年数
- 間取り
- 現在の利用状況
- 住宅ローンの有無
- 所有者
- 共有者の有無
- 相続物件かどうか
- 建物が登記されているか
- 境界が分かっているか
などを整理しましょう。
不動産会社に相談する場合、住所だけでも物件調査を進められることがあります。
うーん、たくさんあってわけがわからない
リヤマ不動産では、当社が調査/下調べをします。
それでも、不明な点は売主様にヒアリングいたします。
そのため、よくわからない状態でも、ご相談いただければ幸いです。
所有者の状況と売却希望条件
不動産そのものだけでなく、「誰が売るのか」も重要です。
たとえば、所有者本人が売る
のと、亡くなった親の家を子どもが売る
のでは、必要な手続きが大きく異なります。
さらに、
- いつまでに売りたいか
- いくらくらい手元に残したいか
- 引渡し時期
- 家財道具をどうするか
- 解体するか
- リフォームするか
- 近所に知られたくないか
なども事前に整理しておくと、相談が具体的になります。
手元にあると相談がスムーズになる書類リスト
可能なら、次の書類を準備してください。
- 登記事項証明書
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産税評価額が分かる資料
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面
- 確認済証
- 検査済証
- 住宅ローンの返済予定表
- 売買契約書
- 購入時の領収書
- 建築時の資料
- 増改築に関する資料
- 相続関係書類
- 遺産分割協議書
- 境界確認書
- 確定測量図
もちろん、全部揃っていなくても相談できます。
古い家では、権利書/確認済証/検査済証などが見つからないこともあります。
「書類がないから相談できない」と諦めず、その状態のままリヤマ不動産へご連絡下さい。
不動産会社を選ぶときの実践ポイント
大手・地域密着を組み合わせる探し方
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
大手は広域ネットワークやブランド力が強みになることがあります。
地域密着型の会社は、特定地域の土地・戸建て・空き家などについて、地域事情を踏まえた査定や販売提案を得意とする場合があります。
重要なのは、
「価格」「販売戦略」「担当者の説明」「売却に必要な手続きへの理解」
を比較することです。
3,300万円という査定額だけを見て会社を選ぶのではなく、3,000万円の査定でも、
「この物件なら3,000万円で販売開始し、反響を見ながら価格調整します」
と具体的に根拠を説明できる会社の方をおすすめします。
※当社の事例ですが、高値預かりの場合、家が売れ残るケースが多いため
査定額より「手取り額」を確認する重要性
売却価格と手取り額は同じではありません。
たとえば、
売却価格
－ 仲介手数料
－ 印紙税
－ 測量費
－ 解体費
－ 登記関係費用
－ その他売却費用
－ 住宅ローン残債
－ 必要に応じて税金
を考える必要があります。
特に住宅ローンが残っている場合は、
「いくらで売れるか」より「売却後にいくら残るか」
の方が重要です。
媒介契約を急がせず、クーリング・オフ対象外である点に注意
査定を受けたからといって、その場で媒介契約を結ぶ必要はありません。
媒介契約には、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
という種類があります。
国土交通省の標準媒介契約約款でも、これら3種類が用意されています。
それぞれ、「不動産会社からどのような報告を受けるか」などに違いがあります。
したがって、「今日契約してください」と急かされた場合は、契約内容を確認してから判断しましょう。
また、ここでいう「クーリング・オフ」については注意が必要です。
宅地建物取引業法のクーリング・オフ制度は、一定の条件下で宅建業者が自ら売主となる売買契約を対象とする制度で、宅建業者が売買の代理・媒介をする場合は対象外とされています。
つまり、売主が不動産会社と締結した媒介契約について、「後からクーリング・オフすればいい」と考えるのは危険です。
媒介契約を締結する前に、
- 契約期間
- 媒介契約の種類
- 仲介手数料
- 契約解除の条件
- 違約金等の有無
- 自分で買主を見つけた場合の扱い
を確認しましょう。
状況別の進め方例
住宅ローンが残っている自宅を売却する場合
まず確認するのは「ローン残高」です。
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
例えば、
住宅ローン残高2,500万円
査定価格3,000万円
なら、一見すると500万円程度の余裕があるように見えます。
しかし、仲介手数料や印紙税、登記費用などの売却費用が発生します。
そのため、
査定価格－売却費用－ローン残高
で、おおよその手残りを考えます。
逆に査定価格が2,300万円でローン残高が2,500万円なら、売却価格だけでは完済できません。
この場合は金融機関へ相談し、自己資金を追加するのか、その他の方法を検討するのかを早めに確認します。
相続した空き家を売却する場合
相続空き家では、最初に「誰が所有者なのか」を整理します。
相続登記が完了していなければ、司法書士への相談が基本です。
さらに、
- 相続人は何人いるか
- 遺産分割協議は済んでいるか
- 建物は登記されているか
- 家屋の状態はどうか
- 解体が必要か
- 相続空き家の3,000万円特別控除の対象になりそうか
を確認します。
相続空き家の特別控除は、一定の要件を満たす必要があります。国税庁では、対象期間や家屋の要件、売却方法などを定めています。
そのため、
「相続した空き家だから3,000万円控除が使える」
と決めつけず、売却前に税務署または税理士へ確認することが重要です。
離婚で共有名義の不動産を処分する場合
離婚による不動産売却では、売却価格だけで判断すると危険です。
確認すべきなのは、
- 所有権の持分
- 住宅ローンの名義
- 連帯保証人の有無
- 売却後のローン残高
- 財産分与
- 売却代金の分配
- どちらが住んでいるか
- 売却について双方が合意しているか
です。
特に、夫婦の一方だけが「売りたい」と考えていて、もう一方が反対している場合、不動産会社だけで解決する問題ではありません。
必要に応じて弁護士へ相談しましょう。
税金についても、共有不動産を売却した場合は共有者ごとに譲渡所得を計算する必要があります。マイホームの3,000万円特別控除についても、共有者ごとに要件を判定する仕組みです。
無料相談の範囲と有料になるタイミング
不動産会社からの紹介先はすぐに決めない
不動産会社から、
「この司法書士に頼めば大丈夫です」
「この税理士を紹介します」
と言われることがあります。
紹介そのものが問題なのではありません。
むしろ、信頼できる専門家を紹介してもらえることは売主にとってメリットです。
紹介されたから必ず依頼しなければならないわけではありません。
親戚に司法書士がいるから、お願いする予定。
解体業者が友達にいるから、大丈夫。
といったことを、当社では何度も経験しおります。
契約不適合責任や隠れた瑕疵への注意点
不動産売却で非常に重要なのが、売却後の責任です。
売主が知らなかった問題についても、契約内容によっては買主との間で問題になる可能性があります。
たとえば、
- 雨漏り
- シロアリ
- 給排水管の不具合
- 建物の腐食
- 境界に関する問題
- 越境
- 地中埋設物
- 増改築部分
- 建物の傾き
などです。
ここで重要なのは、「古い家だから責任が全部なくなる」と単純に考えないことです。
売買契約では、物件の状態や契約条件、売主・買主の属性などを踏まえて、契約不適合責任に関する条項を確認する必要があります。
だからこそ、売却前に不具合を把握しておくことが重要です。
「売るために欠点を隠す」のではなく、「分かっていることを整理して契約に反映する」
という考え方が、安全な売却につながります。
よくある疑問に答えるQ&A
- Q査定前に片付けは必要でしょうか？
- A
事前清掃は不要：査定で重要なのは立地・築年数・建物の状態など。完璧に片付ける必要はありません。
現状のまま相談：荷物が多すぎて状態確認に支障が出る場合もあるため、まずは不動産会社にそのままの状態で売れるか相談するのが確実です。
処分のタイミングに注意：特に空き家の場合、売却方針が決まる前に無理して家財を処分すると無駄になることがあります。
- Q
- A
近所に知られずに家の売却を進められますか？
主な方法は以下の2つです。
- 「買取」を利用する（一番確実） 不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。ネット広告やチラシを出さないため、ご近所に一切知られずに売却できます。
- 「仲介」で広告なしで売る 通常の売却でも「ネット掲載なし」「チラシなし」を指定し、不動産会社が抱える顧客だけにこっそり紹介してもらうことが可能です。
まずは不動産会社に「秘密で売りたい」と伝えるだけで、査定時の訪問も含めて周りに配慮して進めてもらえます。
- Q相談後の営業電話への対応はどうなの？
- A
無料査定を利用すると、複数の会社から連絡が来ることがあります。
営業電話が多い場合は、
「現時点では情報収集段階です。媒介契約を結ぶ場合はこちらから連絡します」
と伝えて構いません。
しつこい営業が続く場合は、担当者を変更してもらう、連絡方法を限定する、査定会社を絞るなどの対応を取りましょう。
- Q売却意思が固まっていなくても相談できますか？
- A
売却意思が固まっていなくても、全く問題なく相談できます。
- 現状の把握だけでもOK 「いくらで売れそうか」「売った場合の費用や税金」「今売るべきか」など、情報収集段階での相談も一般的です。
- 売らない選択も自由 査定を受けたからといって、必ず売却しなければいけないルールはありません。
まずは「将来の参考に査定額と選択肢を知りたい」と伝えて相談するのがおすすめです。
まとめ
家を売却するとき、最初からすべての専門家を自分で探す必要はありません。
まずは不動産会社に相談し、「この家を売る場合、何が問題になりそうか」
を整理することから始めるとスムーズです。
そのうえで、問題ごとに専門家を使い分けます。
| 相談したいこと | 主な相談先 |
|---|---|
| 査定・売却価格 | 不動産会社 |
| 仲介・買取 | 不動産会社 |
| 販売方法・広告 | 不動産会社 |
| 媒介契約 | 不動産会社 |
| 相続登記 | 司法書士 |
| 抵当権抹消 | 司法書士 |
| 境界・測量 | 土地家屋調査士 |
| 未登記建物 | 土地家屋調査士 |
| 譲渡所得税 | 税理士・税務署 |
| 確定申告 | 税理士・税務署 |
| 住宅ローン残高 | 金融機関 |
| ローン完済 | 金融機関・司法書士 |
| 共有名義の争い | 弁護士 |
| 離婚による不動産問題 | 弁護士 |
| 相続人同士のトラブル | 弁護士 |
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