結論：仲介と買取は「どちらが正解」ではなく、売却の優先順位で決まります
結論として、仲介と買取のどちらが適しているかは、「できるだけ高く売りたいのか」
「売却の早さや手間の少なさを優先するのか」で判断するのが基本です。
一般的には、時間をかけて購入希望者を探し、できるだけ市場価格に近い条件で売却したい場合は仲介が向いています。
一方、売却期限が決まっている、内覧や片付けの負担を減らしたい、築古・空き家などで仲介による売却に不安がある場合は、買取が選択肢になります。
ただし、売却期間や売却価格は物件によって大きく異なります。立地、土地の形状、建物の状態、築年数、権利関係、境界、残置物、住宅ローンの残債などを確認したうえで、仲介と買取を比較することが重要です。
迷ったら「時間」か「金額」どちらを優先する
不動産売却の方法は大きく2つ。
- 仲介：不動産会社が広告して、一般の買主を探して売る
- 買取：不動産会社があなたの家を直接買う
いちばん大きな違いは、ズバリこの2点です。
| いちばんの違い | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売れるまでの時間 | 3か月～12か月 | 早い |
| 仲介手数料 | 契約金の最大3％+6万円 ※800万円以下の不動産は 最大30万円 ※両方とも消費税別途あり | なし |
| 手元に残る金額 | 高くなりやすい | 安くなりやすい |
※査定内容、物件調査、契約条件、融資や決済の準備などによって期間は変わるため、「必ず○日・○週間で売れる」とは限りません
<p>不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく上限があります。実際の仲介手数料は、上限額の範囲内で媒介契約時に確認・合意することが重要です。国土交通省も、仲介手数料の上限額を定めています。</p>
<p><strong>売買価格が800万円を超える場合の簡便な計算方法では、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。</strong></p>
<p>なお、800万円以下の宅地・建物については、2024年7月1日から「低廉な空家等」に関する特例が設けられています。対象となる場合は、通常の計算方法とは異なるため、媒介契約時に不動産会社へ確認しましょう。</p>
仲介は、一般の購入希望者を探すため、売却期間が物件の需要や価格設定に左右されます。
一方、買取は不動産会社が直接買主になるため、販売活動や内覧を省略・短縮できる場合があります。
ただし、売却期間や契約不適合責任の扱いは、物件や契約条件によって異なります。
【比較図】仲介と買取のしくみ
仲介：買主を「探して」売る
あなた（売主）
│ 媒介契約
▼
不動産会社（仲介）
│
▼
買主（一般の方）
│ 売買契約・引渡し
▼
代金受領（あなた）
買取：不動産会社が直接買主になる
あなた（売主）
│ 査定・条件合意
▼
不動産会社（買主）
│ 売買契約・引渡し
▼
代金受領（あなた）
買取は直接不動産会社に売るため、仲介手数料がかかりません。
なぜ買取価格は仲介より低くなることがあるの？
買取価格が仲介による成約価格より低くなることがある主な理由は、不動産会社が購入後の費用や売れ残りなどのリスクを負担するためです。
例えば、購入した不動産を再販売する場合には、物件の状態に応じて次のような費用やリスクが発生します。
- リフォーム・修繕費
- 測量・境界確認などの費用
- 残置物の撤去・清掃費用
- 販売活動にかかる費用
- 売却まで保有する期間のコスト
- 想定どおりに売れないリスク
そのため、買取価格は「仲介で一般の買主に売る場合の価格」だけではなく、購入後に必要となる費用やリスクなどを考慮して決まります。
ただし、「買取価格は市場価格の○割」と一律に決まっているわけではありません。
物件の立地、建物の状態、再販売の可能性、必要な工事費などによって査定額は変わります。
総比較：仲介 vs 買取
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人が中心 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 相場に近づきやすい | 相場より下がりやすい （7〜8割目安など |
| 売れるまで | 1〜6か月、長いと1年 | 数日〜数週間が多い |
| 内覧（見学対応） | 基本あり（片付け・日程調整） | ほぼ最小限 （会社が確認する程度） |
| 売却後の安心 | 条件次第で責任が残ることも | 責任を軽くしやすい （契約条項による） |
| 仲介手数料 | かかる（上限ルールあり） | 原則かからない （仲介ではないため） |
| 向いている人 | 「できるだけ高く」 「急がない」 | 「早く現金化」 「近所に知られたくない」 「古い家で手直しが大変」 |
「時間」「お金」「手間」順に比べました
1）売れるまでの早さ（生活の段取りに直結）
| 状況 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 住み替えの期限がある | 間に合わない可能性あり | 間に合わせやすい |
| 相続した家を早く整理したい | 長引くと管理が負担 | 短期で終わりやすい |
| とにかく急いで現金化 | 不向き | 向いている |
2）手元に残るお金（売却価格 − 経費）
仲介は高く売れやすい反面、仲介手数料がかかります。
買取は価格が下がりやすい代わりに、仲介手数料が基本かかりません。
【表】仲介手数料（上限）の目安
仲介手数料には上限があり、
国土交通省が消費者向けに案内しています 国土交通省 Source
計算式（800万円超の場合）
👉 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
【例】2,000万円で仲介売却した場合（目安）
- 2,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 66万円（税抜）
- ここに消費税が加算
3）手間・ストレス（内覧、片付け、近所の目）
| 気になること | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 室内の片付け | ケースにより必要 | 最小限で済むことが多い |
| 内覧対応 | 日程調整が必要 | ほぼ不要〜少ない |
| 近所に知られる | 広告で気づかれることも | 広告を出さずに進むことが多い |
| 価格交渉 | 買主から値引き交渉が入りやすい | 会社と条件を詰めて終わり |
契約不適合責任の違い
昔は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言い方が多かったのですが、
現在は売買契約での扱いとして「契約不適合責任」が重要です。
ここはよくある事例でわかりやすく言うと、
- 仲介（一般の買主）：契約内容に応じて、売主が契約不適合責任を負う場合があります。
- 買取（不動産会社が買主）：契約書の特約により、契約不適合責任の免責・期間・範囲などが定められる場合があります。
契約不適合責任は「仲介か買取か」だけで決まるわけではありません
契約不適合責任については、「仲介なら3か月」「買取なら必ず免責」と単純に判断することはできません。
実際の責任の範囲や期間は、売主・買主の属性、物件の状態、売買契約書の条項、特約の内容などによって異なります。
特に買取の場合は、不動産会社が買主となるため、契約内容によって契約不適合責任を免責または軽減する条件が設定されることがあります。
ただし、免責特約があればどのような場合でも売主が責任を負わない、という意味ではありません。
契約前には、
「何を免責するのか」「責任期間はどうなっているのか」「売主が告知すべき事項は何か」
を契約書で確認することが重要です。
【決定表】あなたはどっち？3分セルフ診断
YESが多い方が“今のあなた”に合いやすいです。
A：仲介向きチェック（高く売りたい派）
| 質問 | YES/NO |
|---|---|
| 少し時間がかかっても、できるだけ高く売りたい | |
| 内覧の片付け・対応をできる（家族の協力もある） | |
| 立地が良い／築浅／状態が良い | |
| 住宅ローン残債の完済に売却額が重要 |
B：買取向きチェック（早く・確実に終えたい派）
| 質問 | YES/NO |
|---|---|
| 期限がある（住み替え、相続整理、施設入居など） | |
| 近所に知られず静かに売りたい | |
| 築古・雨漏り・傾き・荷物多めなど心配がある | |
| とにかく手間を減らしたい | |
| “購入条件に合意できれば”は早めに売りたい ※スピード重視 |
「仲介で出して、売れなければ買取」はアリ？
結論：アリです。ただし条件があります。
おすすめ成功ルート
- まず仲介で「適正価格より少し安め」でスタート
- 〇週間〜〇か月で反響が弱ければ、価格の見直し
- 最終期限があるなら、買取を保険にする
ポイント：期限を決めずに仲介をズルズル続けると、疲れて判断が鈍ります。
最初に「いつまでに売る」を決めるのが勝ち筋です。
仲介か買取か迷ったら「最初からどちらかに決める」必要はありません
仲介と買取で迷っている場合、最初からどちらか一方に決める必要はありません。
例えば、
「できれば高く売りたい。ただし、半年も1年も待てない」
という場合は、仲介で販売を開始し、
あらかじめ「○月までに売れなければ買取も検討する」という期限を設定する方法があります。
この方法なら、最初から買取価格で手放すのではなく、仲介による売却可能性を確認しながら、売却期限も意識できます。
ただし、実際にこの方法が適しているかどうかは物件によって異なります。
重要なのは、「いくらで売るか」だけではなく、「いつまでに売りたいか」を先に決めることです。
【ケース別】よくある売却事情：仲介と買取どちらが向いている？
| ケース | よくある悩み | リヤマ不動産のおすすめ |
|---|---|---|
| 相続した実家（空き家） | 遠方で管理が大変、荷物多い | 期限があるなら買取、なければ仲介→期限で買取 |
| 住み替え（マンション→施設等） | 引越し期限、資金計画が不安 | 買取 or 仲介でも期限を切る |
| 築古戸建（修繕が心配） | 雨漏り・シロアリが怖い | まず状態確認、ストレス回避なら買取が安心寄り |
| 立地が強い家・人気エリア | 高く売れそう | 仲介でしっかり売る |
よくある不動産売却の5つの失敗
| 5つの失敗 | どうなる？ | 防ぎ方 |
|---|---|---|
| 「査定額が一番高い」会社に即決 | 値下げ前提の高査定のことも | 根拠（成約事例・販売戦略） を聞く |
| 仲介で価格を欲張りすぎる | 売れ残り→結局安く | 反響データで機械的に見直す |
| 内覧準備がしんどくて放置 | 反響が落ちる | “見せる部屋だけ”整える |
| 契約不適合責任の理解不足 | 引渡し後の揉め事 | 契約条文を事前に質問 |
| 買取の比較をしない | 条件が悪い会社に当たる | 2〜3社で条件比較（スケジュールも） |
リヤマ不動産では、仲介と買取をどう判断している？
当社では、仲介か買取かを価格だけで判断していません。
査定時には、主に次のような点を確認します。
- 売主様が希望する売却期限
- 周辺の売出価格・成約状況
- 土地の形状・接道状況
- 建物の築年数・状態
- 雨漏りや傾きなどの不具合
- 残置物の量
- 境界や測量の状況
- 相続・共有などの権利関係
- 解体・リフォームなどに必要となる費用
- 仲介で販売した場合の購入希望者の見込み
例えば、立地が良く状態の良い住宅で、売却期限にも余裕がある場合は、仲介で時間をかけて売却する方が適していることがあります。
一方、築古住宅や残置物の多い空き家、遠方に住んでいて管理が難しい物件などでは、価格だけでなく「手間や売却後のリスクを減らすこと」を優先して買取を検討する場合があります。
最終的には、物件と売主様の事情を確認したうえで、仲介と買取のメリット・デメリットを比較してご提案しています。
仲介と買取のよくある質問FAQ
Q1. 買取と仲介では、どちらが高く売れますか？
一般的には仲介の方が高い価格を狙いやすい傾向があります。
ただし、仲介には仲介手数料や内覧対応、売却までの期間などの負担があります。
買取は売却価格だけを見ると低くなることがありますが、仲介手数料が発生しない取引であれば、その分の費用を抑えられます。
最終的には「売却価格－売却に必要な費用」で比較することが重要です。
Q2. 仲介手数料はいくら払うの？
上限の考え方は国土交通省の案内が基準になります 国土交通省 Source
Q3. 買取なら家の中が汚くても大丈夫？
可能です。
とはいえ「危険物・貴重品・重要書類」だけは必ず整理しておきましょう。
Q4. 近所に知られたくない。どっち？
一般論では買取が有利です。仲介は広告や内覧で気づかれやすいです。
Q5. 仲介で売れなかったら買取に切り替えられますか？
可能なケースがあります。
ただし、最初の仲介契約の内容や販売状況、物件の状態などを確認する必要があります。
最初から「○月まで仲介、それでも売れなければ買取を検討する」と期限を決めておく方法もあります。
まとめ：仲介と買取、あなたの正解は「期限」で決まる
最後に超シンプルにまとめます。
- 仲介：時間をかけてでも、できるだけ高く売りたい人向け
- 買取：価格よりも、早さ・確実性・手間の少なさを優先したい人向け
- 迷ったら：「いつまでに売るか」期限を決めて、仲介→買取の保険が現場では強い
仲介か買取か、迷っているなら、
まずは、リヤマ不動産へお問合せ下さい。
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