【動画解説】中古マンション売却の流れ＆費用で失敗しない方法

中古マンションの売却を検討している方にとって、
売却の流れや費用を正確に理解することは、スムーズに取引できます。

マンション売却の流れ

中古マンションの売却は、計画的な準備と正確な情報収集が成功の鍵です。

以下では、売却の各ステップを詳細に説明します。

①不動産会社に相談

マンション売却の第一歩は、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことです。

不動産会社の選択は、売却の成功に大きく影響します。

以下のポイントを参考に、適切な業者を選びましょう。

業者の選び方ポイント

• 囲い込みをしない: 一部の業者は、物件情報をレインズ（不動産流通機構）に登録せず、
  「囲い込み」を行う業者がいます。
  
  売却の機会損失につながるため、囲い込みをしない業者を選ぶことが重要です。
  
  
• 広告可も可能: レインズで広告掲載を許可する「広告可」が理想的です。
  
  広告可にすることで、より多くの買い手に物件情報が届き、早期売却の可能性が高まります。
  
  
• 大手・中小は問わない: 大手不動産会社は知名度が抜群な一方、
  
  中小の業者は地域密着型で柔軟な対応が期待できる場合があります。
  
  どちらを選ぶかは、業者の実績や対応力で判断しましょう。

→【売却】不動産会社はどこがいい？7つの選び方を伝授！

②査定依頼・調査（無料）

不動産会社を選んだら、次はマンションの査定を依頼します。

査定には以下の2つの方法があります。

マンション査定方法

• 机上査定: 物件の情報（所在地、築年数、面積など）をもとに簡易的に査定
  
• 訪問査定: 不動産会社の担当者が物件を実際に訪問し、
  室内の状態や周辺環境を確認して詳細な価格を算出する査定法

分譲マンションの場合、室内の状態（例：リフォーム済み、事故物件、著しい損傷など）を除けば、
机上査定と訪問査定の価格差は通常小さいです。

一方、中古戸建ては土地や建物の状態、道路との関係などで査定額が大きく異なります。

そのため、訪問査定が必須です。

広告可のメリット

レインズに物件を登録する際、「広告可」を選択すると、

他の不動産会社やポータルサイトを通じて広く情報が公開されます。

買い手の目に留まる機会が増え、早期売却や高値売却の可能性が向上します。

※大手不動産会社は広告可を避ける傾向があるため、事前に確認が必要です。

→広告可のメリットは？不動産売却のレインズ物件登録Q＆A

③ 媒介契約締結（無料）

査定額や不動産会社の説明に納得したら、媒介契約を締結します。

媒介契約には以下の3種類があり、「専任媒介契約」が推奨されます。

→媒介契約の読み方・記載事項！完全マスター

媒介契約の種類

• 専任媒介契約: 1社のみと契約し、契約期間は最大3ヶ月。
• 一般媒介契約: 複数の業者と契約可能。契約期間は決められていない
• 専属専任媒介契約: 専任媒介と似ているが、売主が自分で買い手を見つけることは不可。

比較項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他の不動産会社への依頼	〇	×	×
自分で買主を見つけた場合の契約	〇	〇	×
契約の有効期間	法定なし	最長3ヶ月（更新可）	最長3ヶ月（更新可）
レインズ登録義務	×	〇（7日以内）	〇（5日以内）
業務処理報告義務	×	〇（2週に1回以上）	〇（週1回以上）
売主側の自由度	高い	中程度	低い

ポイント: 囲い込みをしない業者であれば、専任媒介契約で問題ありません。

また、契約締結時には、査定額の根拠を明確に説明できる営業マンかどうかを確認しましょう。

例えば、市場相場が3,000万円の物件を3,500万円と過剰に評価する業者は要注意です。

→LINEでチェック♪分譲マンションの匿名机上査定

④ マンションの売却活動

媒介契約締結後、不動産会社は以下の方法で売却活動を行います。

宣伝方法

• ホームページ: 不動産会社の公式サイトに物件情報を掲載。
• ポータルサイト: SUUMOやアットホームなど
• youtube他: WEB内覧会など
• 買主リストへの連絡: 不動産会社が保有する買い手リストに連絡。
• リステイング広告: 一部の業者が試みる、特定のターゲットに向けた広告手法。

買い手の主要層は30代～40代で、スマホを通じた情報収集が主流です。

そのため、ポータルサイトへの掲載は特に重要です。

⑤ 売買契約

買い手が見つかり、買付証明書の内容に売主様が同意したら、
売買契約日を設定します。

不動産会社が「売買契約書」を作成し、契約を締結します。

手付金

手付金は、マンション価格の5％～10％です。

例えば3000万円のマンションは150万円～

ちなみに、事前に振り込みを推奨します。
※紛失/盗難防止

→手付金の振込タイミングは前日・当日？土日は？疑問を徹底解説！

重要事項説明書

不動産会社は、買主に対して重要事項説明書を交付し、
物件の法的・物理的状況を説明します。

これにより、契約内容の透明性が確保されます。

告知書/設備表の確認

🔷告知書とは？（物件状況確認書）

売主が買主に対して、「物件に関する重要な情報（問題・不具合・過去のトラブルなど）」を
事前に伝えるための書類です。

✅ 例にあたる内容：

• 雨漏り・シロアリ被害・給排水の不具合
• 近隣とのトラブル
• 自殺・事件などの心理的瑕疵

→ 買主が「そんな話、聞いてなかった！」とならないようにするための書類。

---

🔷 設備表とは？（付帯設備表）

設備(給湯機、エアコンなど)の内容と状態を明確にするための書類です。

✅ よく記載される設備：

• エアコン、照明、カーテンレール
• ガスコンロ、給湯器、インターホン
• サンルーフ、床暖房など

✅ 内容：

• 設置状況（あり／なし）
• 動作状況（正常／故障／未確認）
• 引渡しの有無（置いていく／撤去）

→ 売買後の「これ壊れてる」「残してくれると思ってた」などのトラブル防止に役立ちます。

→物件状況報告書で虚偽はNG！

→付帯設備表で嘘を書くと訴訟リスクあり？

契約不適合責任免責

当社では、分譲マンションの売却において「契約不適合責任免責」に対応可能です。

→中古マンションを契約不適合責任免責で売れる？！

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は以下のタイミングで支払われます：

• 売買契約成立時: 手数料の50％
• 決済・引渡し時: 残りの50％

⑥ 銀行に決済日を連絡

売買契約後、銀行電話をしましょう。
抵当権抹消の手続きを進めます。

以下のように銀行に相談しましょう：

「〇月〇日にマンションを売却予定です。
抵当権を抹消したいのですが、どうすればいいでしょうか？」

手続きは銀行窓口または郵送（ネットバンクの場合）で行い、
申請から約1ヶ月で完了します。

→不動産売却で抵当権の抹消方法をまとめ解説！

⑦ 決済＆引き渡し

決済日には、買主の指定銀行に集まります。

売主の指定口座（※ローン返済中の口座）に売却代金が振り込まれます。

以下の項目も同時に清算されます：

• 固定資産税（日割り）
• 管理費（日割り+2か月分）
• 修繕積立金（日割り+2か月分）

着金確認後、

司法書士が所有権移転登記や抵当権抹消登記を行い、鍵や必要書類を渡して取引が完了します。

→固定資産＆都市計画税の日割りツール

残債額　＞　売却額の場合

住宅ローン残債が売却額を上回る場合
（例：残債3,000万円、売却代金2,700万円）、

不足分（300万円）を自己資金で補填する必要があります。

不足が解消されない場合、抵当権が抹消できず、
違約金（売却価格の10～20％）が発生するリスクがあります。

買主に渡す資料

• 鍵類
• パンフレット
• 管理規約および使用細則
• 管理費・修繕積立金の額の確認書
• その他の関連資料

登記に必要な資料

• 権利証または登記識別情報通知書
• 印鑑登録証明書（発行から3ヶ月以内）
• 固定資産税評価証明書（仲介会社で取得可能）
• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 住民票、戸籍の附票（住所変更や氏名変更登記が必要な場合）
• 抵当権抹消書類

⑧ 確定申告

売却が完了したら、翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。

譲渡所得が発生した場合、税務署に相談するか、税理士をご紹介します。

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マンション売却の費用

中古マンション売却には、以下の費用が発生します。全体のコストを把握し、資金計画を立てましょう。

項目	概要	費用の目安
仲介手数料	売買契約成立後に不動産会社に支払う報酬	物件価格×3％＋6万円 ※消費税は別あり
登録免許税	所有権移転登記、抵当権抹消登記などの手続き費用	数万円～十数万円
印紙代	売買契約書に貼付する印紙代	1万円～売買金額による
譲渡所得税	売却益が発生した場合の税金	税務署に確認
一括返済手数料	住宅ローンを一括返済する際の銀行手数料	無料～数十万円

<一括返済手数料>

みずほ銀行:窓口では1～3万円程度
りそな銀行:窓口では1～2.2万円程度
横浜銀行：窓口では3.3万円程度

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約成立後に不動産会社に支払う報酬です。計算式は以下の通り：

• 物件価格×3％＋6万円＋消費税10％

例：3,000万円のマンションの場合

• 3,000万円×3％＝90万円
• 90万円＋6万円＝96万円
• 96万円＋消費税10％（9.6万円）＝105.6万円
  
  

登録免許税

以下の登記手続きにかかる税金です：

• 所有権移転登記: 買主が負担。
• 抵当権抹消登記: 売主が負担。住宅ローン完済時に必要。
• 住所変更登記: 売主が新居に引っ越した場合。
• 氏名変更登記: 売主負担、結婚・離婚で登記上の氏名が異なる場合。

印紙代

売買契約書に貼付する印紙代は、契約金額に応じて異なります。

買主が原本を持つ場合、印紙代は買主負担となることが一般的です。

→【収入印紙代はいくら？】不動産の売買計算ツール

譲渡所得税

マンションの売却価格が購入価格を上回る場合、譲渡所得が発生し、税金がかかります。

詳細は税務署または当社の提携税理士にご相談ください。

一括返済手数料

住宅ローンを一括返済する際、銀行に支払う手数料です。

銀行によって無料～数十万円と幅があるため、事前に確認が必要です。

例：「みずほ銀行 一括返済 手数料」で検索。

まとめ

＜売却の流れ＞

1. 不動産会社に相談
   • 信頼できる業者選びが重要。
     囲い込みをしない、広告可対応
2. 査定依頼・調査（無料）
   • 査定方法：机上査定（簡易）or訪問査定（詳細）
   • 広告可のメリット：レインズ登録で情報が広く公開され、早期・高値売却の可能性アップ
3. 媒介契約締結（無料）
   • 囲い込みしない業者なら専任媒介。査定額の根拠確認を。
4. 売却活動
   • 宣伝：HP、ポータルサイト（SUUMO等）、YouTube、買主リスト連絡、リステイング広告。
   • ターゲット：30～40代、スマホ経由の情報収集が主流。
5. 売買契約
   • 手付金：価格の5～10％。事前振込推奨。
   • 重要事項説明書：物件の法的・物理的状況を説明。
   • 告知書・設備表：物件不具合や設備状態を明記、トラブル防止。
   • 契約不適合責任免責：マンション売却では価格への影響小。
   • 仲介手数料：契約時50％、決済時50％。
6. 銀行に決済日連絡
   • 抵当権抹消手続き：銀行窓口　or　郵送、1ヶ月前に電話
7. 決済＆引き渡し
   • 売却代金振込、固定資産税・管理費等清算、司法書士が登記手続き。
   • 残債超過の場合：不足分を自己資金で補填、否则違約金リスク。
   • 渡す資料：鍵、管理規約、議事録等。登記資料：権利証、印鑑証明等。
8. 確定申告
   • 売却益がある場合、翌年2/16～3/15に申告。税務署or税理士相談。

＜売却の費用＞

• 仲介手数料：価格×3％＋6万円＋消費税（例：3,000万円→105.6万円）。
• 登録免許税：抵当権抹消等、数万円～十数万円。
• 印紙代：契約金額に応じ1万円～数万円（買主負担が一般的）。
• 譲渡所得税：売却益にかかる税金、税務署確認。
• 一括返済手数料：銀行により無料～数十万円。

＜初心者向けポイント＞

• 信頼できる業者選び（囲い込み回避、広告可対応）。
• 査定額の根拠確認、過剰評価に注意。
• 専任媒介契約でレインズ登録義務を活用。
• 告知書・設備表で正確な情報開示、トラブル防止。
• 残債確認と資金計画を事前に。
• 無料匿名机上査定（LINE対応）で気軽に相談。

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