10社以上の不動産店に断られた？！
群馬県内で、約1,000坪の土地と古い住宅、複数の物置を売却した事例をご紹介します。
この物件は、これまで相談した不動産会社10社すべてに売却を断られていました。
住宅は築約50年。
約10年間空き家になっており、建物内には残置物があり、敷地には竹木や草木が繁茂していました。
大きな養蚕用の物置も2棟あり、解体や片付けに多額の費用がかかる可能性がある物件でした。
売主様は遠方に住んでおり、高齢のため群馬県に何度も戻ることが難しい状況でした。
できるだけ高く売りたい一方で、自ら管理や処分をすることも困難でした。
そこで、リヤマ不動産では、土地が広いという理由だけで売却を諦めず、
登記情報や行政上の条件を調査し、どのような人であればこの土地を必要とするのかを考えながら売却活動を進めました。
その結果、at homeへの掲載から約1週間で問い合わせがあり、個人の買主への売却が成立。
残置物や竹木を撤去せず、現状のまま引き渡し、相談から引き渡しまで約5か月弱で完了しました。
この記事では、実際に行った調査、売却の可能性を考えた過程、契約時に注意したことを、リヤマ不動産の実体験としてお伝えします。
※売却価格と所在地は非公開です。
解体費用は当時の想定であり、確定した見積金額ではありません。
売却の相談を受けた約1,000坪の土地と家
今回の物件は、群馬県内にある約1,000坪の土地と、古い住宅、複数の物置です。
一見すると、土地が広いことはメリットに思えるかもしれません。
しかし、実際には土地の広さだけでなく、建物や敷地の管理状況にも大きな問題がありました。
築約50年の住宅と約10年間の空き家
住宅は築約50年で、約10年間空き家になっていました。
建物内には荷物が残されており、床にはきしみがありました。
現地を確認した際には、シロアリ被害も疑われる状態でしたが、専門調査によって確定したものではありません。
また、敷地内には、かつて養蚕に使われていた大きな物置が2棟ありました。
ほかにも小さな未登記物置があり、建物の状況を把握するだけでも確認事項が多い物件でした。
竹木や草木が繁茂し、敷地全体の確認も難しい状態
敷地内には竹木や草木が大量に繁茂していました。
20mを超えるものも複数あり、物置の内部や土地の境界を確認するうえでも支障がありました。
公図を取得して土地の形状を確認しましたが、現地では境界標識を確認できませんでした。
さらに、約10年間空き家だったため、電気が通電していること以外、インフラの状況も十分には把握できていませんでした。
つまり、今回の物件は「広い土地だから売りにくい」というだけではありません。
- 老朽化した住宅と複数の物置がある
- 建物内に残置物がある
- 竹木や草木が繁茂している
- 境界標識が確認できない
- インフラの状況が不明確
- 未登記物置について確認が必要
- 解体や処分に多額の費用がかかる可能性がある
こうした問題が重なっていたことが、売却の難しさにつながっていました。
なぜ10社すべてに売却を断られたのか
売主様は、リヤマ不動産に相談する前に、ほかの不動産会社10社へ売却を相談していました。
しかし、すべての会社に売却を断られていました。
買取業者にも相談したものの、再販が難しいという話になったり、
途中で連絡がつかなくなったりしたこともあったそうです。
今回のような物件では、買い取った後にどのような費用が発生し、誰に販売できるのかを考える必要があります。
一般的な住宅であれば、建物の状態や土地の広さ、周辺の需要などを基に買主を探せます。
しかし、今回の物件は、建物の解体費用、残置物の処分、竹木の撤去など、購入後に必要となる作業が多くありました。
当時、解体すると800万〜1,000万円ほどかかる可能性があると考えられていました。
ただし、これは確定した見積金額ではありません。
売主様にとっては、売却するために先に多額の費用を負担することも難しい状況でした。
一方で、買主の立場から考えると、住宅として使うことを前提にした場合、建物の老朽化や大量の荷物は大きな問題になります。
このように、一般的な住宅の売却と同じ考え方では、買主を見つけにくい物件だったといえます。
私が最初に考えたのは「土地が広すぎるから売れない」と決めつけないこと
私自身、最初に現地を確認したときは、土地が約1,000坪あり、草木が繁茂していたため、簡単に売却できる物件ではないと感じました。
ただ、そこで「広すぎるから売れない」と結論づけるのではなく、別の見方ができないかと考えました。
住宅として使うことだけを前提にすれば、建物の老朽化や残置物が問題になります。しかし、土地そのものを必要としている人であれば、見方が変わる可能性があります。
そこで、次のような用途を検討しました。
- 資材置き場
- 車を置くための駐車場
- 家庭菜園や趣味で利用する土地
- 趣味の秘密基地のような使い方
- 太陽光発電などの用途
- 既存の建物をDIYで活用する方法
もちろん、これらすべての用途が実現できると確認できたわけではありません。
土地の利用には、都市計画上の条件や道路、設備、関係法令などの確認が必要です。
私が考えたのは、あくまで「どのような人なら、この土地を必要とする可能性があるのか」ということでした。
また、現地を確認すると、接道が良く、国道50号にも近いという条件がありました。
こうした立地条件も踏まえ、住宅としての価値だけで判断せず、土地の広さを必要とする買主を探す方向で売却活動を進めることにしました。
売却できるか判断するために、実際に行った調査
今回、私が特に重視したのは、物件の状況を一つずつ確認することです。
難しい物件ほど、最初から売れないと判断するのではなく、何が分かっていて、何が分かっていないのかを整理する必要があります。
登記簿と公図で土地の基本情報を確認
まず、登記簿を取得し、土地の地目が宅地であることを確認しました。
そのうえで公図を取得し、土地の形状などを確認しました。
ただし、現地では竹木や草木が繁茂しており、境界標識は確認できませんでした。
登記簿や公図で分かることと、現地で確認しなければ分からないことは異なります。そのため、書類上の情報だけで売却条件を決めないことが重要だと考えています。
都市計画課や道路課などで確認
次に、関係する行政機関などで調査を行いました。
実際に確認した主な窓口は、次のとおりです。
- 都市計画課
- 道路課
- 水道局（農業集落排水に関する確認）
- 固定資産税課
土地の利用条件、道路に関する情報、排水設備、固定資産税に関係する事項など、売却にあたって確認すべき点を整理しました。
すべての問題が書類だけで解決するわけではありません。しかし、行政機関などに確認することで、売却前に把握しておきたい事項を具体的にできます。
電柱の本数を電力会社に確認
敷地内には電柱が複数ありました。
そこで、電力会社に問い合わせ、敷地内の電柱の本数を確認しました。
土地を売却するときは、建物や土地の面積だけでなく、敷地内にある設備についても確認が必要になる場合があります。
今回も、現地を見て終わりにするのではなく、関係する会社に確認することを意識しました。
未登記物置について市役所で確認
敷地内には、小さな未登記物置もありました。
固定資産税に関係する事項があったため、市役所へ行き、変更届の方法について教えてもらいました。
未登記建物がある場合、登記の問題と固定資産税上の手続きは、必ずしも同じではありません。
そのため、何の手続きが必要なのかを確認し、関係する窓口で案内を受けることが重要です。
今回も、未登記物置を見つけただけで終わらせず、必要な手続きについて確認しました。
埋蔵文化財包蔵地であることも、売却前に確認した重要事項
今回の土地は、埋蔵文化財包蔵地に該当していました。
この点については、買主に説明する際、特に気を使いました。
私は教育委員会に確認し、解体時にも立会いが必須であるとの説明を受けました。
土地を購入した後、買主が建物の解体や土地の造成などを行う可能性がある場合、こうした条件は購入判断に関係することがあります。
そのため、単に土地が広く、資材置き場などに使える可能性があるという説明だけでは不十分です。
土地の利用を検討するうえで注意すべき事項があれば、関係機関に確認し、買主にも正確に伝える必要があります。
なお、埋蔵文化財包蔵地に該当する場合の手続きや立会いの要否は、具体的な工事内容や行政の判断などによって異なる場合があります。
今回の説明は、この物件について教育委員会に確認した内容です。
at home掲載から約1週間で問い合わせが入った
調査を進めながら売却活動を行い、物件をat homeに掲載しました。
すると、掲載から約1週間で問い合わせがありました。
問い合わせをしたのは個人の買主でした。
購入目的は、資材を置いたり、車を置いたりすることでした。また、住宅についても、居住用ではなく荷物置き場として利用する意向でした。
ここで重要だったのは、買主が住宅の状態や残置物、竹木などを含めて、現状のまま購入することを検討できた点です。
今回の買主は、自分で荷物や竹木を処分できるとのことでした。
つまり、売主様が費用をかけて建物を解体し、残置物を処分してから売り出すという方法を取らなくても、購入を希望する人と出会うことができました。
もちろん、すべての広い土地や古い空き家に同じ方法が使えるわけではありません。
しかし、今回の経験から、一般的な住宅として売ることが難しい物件でも、土地や建物を別の目的で利用したい人が買主になる可能性があると改めて感じました。
残置物や竹木を撤去せず、現状のまま引き渡すために対応したこと
今回の売却では、残置物や竹木を売却前に撤去しませんでした。
境界標識も確認できない状態だったため、契約では境界非明示とし、契約不適合責任免責などの条件を設定しました。残置物などもそのまま引き渡す内容で取り決めました。
ただし、こうした条件を設定すれば、どのような問題があっても売主の責任がなくなるというわけではありません。
契約内容や個別の事情に応じて、必要な説明や確認を行うことが重要です。
今回も、物件の状態を把握し、買主に説明すべき事項を整理したうえで、現状のまま引き渡す条件を取り決めました。
売主様に解体・残置物処分の費用負担を求めずに売却
今回の売却で、売主様は解体費用や残置物処分費用を負担せずに済みました。
売主様は遠方に住んでおり、高齢のため群馬県に何度も戻ることが難しい状況でした。
そのため、建物や荷物を残したまま売却できたことは、売主様にとっても大きな意味があったと考えています。
売却価格は非公開ですが、相談から引き渡しまで約5か月弱で取引を完了できました。
なお、解体や残置物処分の費用を売主様が負担しなかったことと、売却に関するすべての費用が発生しなかったことは別です。仲介手数料や税金などは、契約内容や個別の事情によって異なります。
今回の経験から、広い土地や古い空き家の売却で大切だと感じたこと
今回の物件を通じて、私が大切だと感じたことは3つあります。
① 解体する前に、現状のまま売却できる可能性を考える
古い家や大量の残置物がある物件では、解体や処分を先に考えてしまいがちです。
しかし、今回のように、買主自身が荷物や竹木を処分できる場合もあります。
解体費用が高額になる可能性がある場合は、先に解体する方法だけでなく、現状のまま売却する方法も検討する価値があります。
ただし、現状売却が適しているかどうかは、土地の条件や建物の状態、買主の需要などによって異なります。
② 土地が広いことを、単純にデメリットと決めつけない
約1,000坪という広さは、一般的な住宅用地として売却する場合には、買主が限られる要因になることがあります。
一方で、広い土地を必要とする人にとっては、その広さ自体が魅力になる可能性があります。
今回も、住宅として住むことを前提とせず、資材や車を置く用途を希望する買主と出会うことができました。
重要なのは、土地の広さだけで売れる・売れないを判断せず、どのような人に需要があるのかを考えることだと思います。
③ 現地確認だけでなく、行政機関や関係会社への調査も行う
今回の物件では、登記簿や公図の確認だけでなく、都市計画課、道路課、水道局、固定資産税課、電力会社、教育委員会などへの確認が必要でした。
こうした調査は、売却できることを保証するものではありません。
しかし、物件の条件や注意点を整理し、買主に説明するための重要な作業です。
特に、境界が分からない土地、未登記建物がある土地、埋蔵文化財包蔵地に該当する土地などは、確認すべき事項が複数あります。
売却価格だけでなく、どのような条件で引き渡すのかまで考えることが大切です。
④遠方の売主様へは電子契約やズームを利用
群馬県外にお住いの売主様だったため、電子契約を利用して契約をし、
決済はズームを利用して意思をし、郵送で必要書類を送ってもらい、決済をしました。
サイトに：群馬県で広い土地や古い空き家の売却にお困りの方へ
今回の物件は、約1,000坪という広さに加え、老朽化した住宅、複数の物置、残置物、繁茂した竹木、境界やインフラの確認事項など、さまざまな問題が重なっていました。
ほかの不動産会社10社すべてに売却を断られた物件でしたが、土地の用途と買主の希望を考えながら売却活動を行い、個人の買主への売却につなげることができました。
私たちリヤマ不動産が大切にしているのは、物件の問題点を確認せずに売れると断言することでも、難しいからと最初から諦めることでもありません。
実際に現地を確認し、登記情報や行政上の条件を調べ、どのような売却方法が考えられるのかを一つずつ整理することです。
群馬県内で、次のようなお悩みをお持ちの方は、一度ご相談ください。
- 土地が広すぎて、売却を断られた
- 古い空き家や物置があり、解体費用が心配
- 残置物が大量にあり、自分では片付けられない
- 竹木や草木が繁茂し、土地を管理できない
- 遠方に住んでいて、何度も現地に通えない
- 境界や未登記建物など、何を確認すればよいか分からない
「どうせ売れないでしょ」と諦める前に、一度リヤマ不動産にご相談ください。
物件の状況によっては、ご希望どおりの売却が難しい場合もありますが、現状や条件を確認したうえで、売却の可能性を一緒に考えます。
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