【初めての住宅ローン】銀行選びで失敗しない6つのポイント

銀行選びで失敗しない6つのポイント

住宅ローンで「銀行選びで失敗しない方法を6つご紹介します。

ネットバンクなど、上に行くほど、審査が厳しい＆金利低くなり、
優遇されます。

逆に

下に行くほど、審査は優しくなりますが、金利が高くなります。

①銀行の特徴を抑える

信用金庫・信用組合

地元密着の銀行。

取引先を店舗近くの中小企業・住民等とし、

域外の企業・個人には融資をしません。

例：アイオー信用金庫　高崎信用金庫　埼玉縣信用金庫など

＜強み＞親身になって相談してくれる。
個信にキズあり、個人事業主などの属性でも
相談にのってくれる

＜弱み＞金利がやや高い

地方銀行

＜関東の地方銀行一覧＞

• 群馬銀行
• 武蔵野銀行
• 横浜銀行
• 足利銀行
• 千葉銀行
• 山梨中央銀行
• 常陽銀行
• 千葉興業銀行
• 筑波銀行
• きらぼし銀行

　　＜強み＞地元に密着している。ローンセンターが多い
　　　　　　審査もやや緩め（銀行による）

　　＜弱み＞金利がやや高い

メガバンク

メガバンクは、三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそな、埼玉りそななどです。

＜強み＞
・全国の幅広いエリアをカバーしている。
・住宅ローンプランが豊富など
・金利が安い

＜弱み＞審査がやや厳しい

→りそな銀行の住宅ローンの審査基準は厳しい？

ネットバンク

auじぶん銀行、ペイペイ銀行、楽天銀行、住信SBIなど

＜強み＞
・金利が格安
・WEB申し込みが手軽
・直接売主口座へ融資できる

＜弱み＞審査がかなり厳しい、審査が遅い

→住信SBIネット銀行の５つのメリット＆デメリット

JAバンク

農協が運営する銀行です。

＜強み＞住宅ローンが車ローンとまとめられる、最大40年融資あり

＜弱み＞審査がやや緩い

→JAバンクの住宅ローンの7つのメリット・デメリット解説

ろうきん

労働金庫、略してろうきんです。

営利を目的としない働く仲間が作った金融機関

＜強み＞
・労働者に優しい
・労働組合員はかなり優遇される
・属性やCICにキズがあっても、
多少目をつぶってくれる

・最大40年融資

＜弱み＞
労働組合員かCOOPの会員でないと、申し込めない

→ろうきんの住宅ローン審査は甘いって嘘？

フラット35

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する

最長35年の全期間固定金利の住宅ローン

＜強み＞
・実行金利と審査金利がほぼ同じ。
・CICにキズがあっても、多少目をつぶってくれる。
・融資額が伸びやすい
・営業マンの間で「最後の砦」と言われている
・個人事業主の味方
・団体信用生命保険は任意（※健康状態で問題がある人）

＜弱み＞
・固定金利のみで、変動金利で申し込めない。
・中古不動産の融資が苦手

→ファミリーライフサービスのフラット35は審査甘い？

②申込者の属性（職業）

申込者の職業によって、選ぶ銀行が変わります。

＜職業別のおすすめ銀行＞

①公務員：どこでもOK。ネットバンクが通る可能性大
②会社員（一部上場）：どこでもOK。ネットバンクが通る可能性大
③会社員（中小企業）：ネットバンクは厳しいが住信SBIや地銀がおすすめ
④派遣社員/契約社員：フラット35、ろうきん、JA、住信SBI
⑤自営業者：フラット35、JA、信用金庫
⑥会社経営者/役員：フラット35、JA、信用金庫

③融資期間（※完済年齢）

金融機関によって、完済時の上限年齢は異なりますが、80歳未満が一般的です。

最近は住信SBIやフラット50など、最大50年ローンがあります。

年齢は29歳まででマックス50年組めます。

返済期間	35年	50年
金利	0.80%	0.80%
借入金額	3,000万円	3,000万円
毎月返済額	88,285円	66,073円
総返済額	約3,707万円	約3,964万円

④総返済額（いくらまで借りられる？）

「住宅ローン、私はいくら借りられる？」

＜ざっくり計算＞
■フラット35：年収の8～10倍
■その他：年収の7～8倍

次は「自分で計算」してみましょう。

＜仮のケース：夫年収370万円＞
※借入：カードローン50万円で
「月返済1.5万円（年18万円）」とする

→フラット35　審査金利1.9％

＜返済比率（審査金利）＞
返済比率＝年返済108万円÷年収370万円＝29％

＜返済比率（審査金利＋既存借入）＞
返済比率＝（年返済108万円+年返済18万円）÷年収370万円＝34％

＜借り入れの３パターン。②③で判定します。＞
※例：フラット35↓
※2700万円不動産を35年返済フルローン

①返済比率（実行金利1.9%）29％
②返済比率（審査金利1.9％）29％
③返済比率（審査金利1.9%＋既存借入）34.18％

■フラット35返済比率

３０％未満（年収４００万円未満）
３５％未満（年収４００万円以上）

年収が370万円ですと、
審査落ち（30％未満でない）します。

返済比率を良くする方法

①奥さんや両親と収入合算

奥さんがパートで年70万円ほど年収があれば、
世帯年収が440万円。

返済比率＝（年返済108万円+年返済18万円）÷年収440万円＝28％

と数値が改善するため、
審査通過率がアップします。

また、奥さんが専業主婦なら、

両親（奥さんの両親含む）と親子リレーローン（フラット35）がおすすめ。
※同居は不要！！

→親子リレーローン（フラット35）について

②返済年数を伸ばし、月返済負担を減らす

フラット35・アルヒの場合MG保証（最大50年）
他では、住信SBI銀行最大50年、JAろうきん40年などがあります。

③借り入れ金額を減らす

審査金利が厳しい(例：変動0.8％でも審査金利3.5％など)場合は、

頭金の入れて返済額を減らしましょう。

⑤金利タイプ（変動金利・固定金利）

住宅ローンを借りるとき、

必ず元金と金利の返済があります。

■固定金利：1.9%ならずっと毎月の返済が一定（フラット35など）

■変動金利：借入期間中に適用される適用金利が変動

変動金利は市場金利の動きに関係なく、

借入開始から「5年間は返済額が固定」されます

5年ルールは返済額が固定されますが、金利と元金の内訳は変化します。

※住宅ローンアナリスト塩澤さんのちゃんねるより

変動金利のメリット・デメリット

＜変動金利メリット＞安い金利で「返済額を抑えたい」

＜変動金利デメリット＞借入額が多く、金利上昇で破産リスクがある

＜固定金利メリット＞返済の見通しを立てやすい

＜固定金利デメリット＞現時点で金利が高い

	メリット	デメリット
金利	初期金利が固定金利より低い場合が多い	金利上昇により返済額が増える可能性がある
返済額	金利が低ければ毎月返済額を抑えられる	金利変動で返済額が予測しにくい
柔軟性	金利低下時に返済負担が軽減される	将来の返済計画が立てにくい
適用条件	審査が比較的通りやすい場合がある	金利上昇リスクに備えた資金計画が必要

⑥団体信用生命保険料＆がん特約など

団体信用生命保険（団信）は住宅ローンの契約者に死亡、

高度障害を負った場合、負債がチャラになり、家族や家を守ることができる保険です。

健康状態に問題がなければ、加入をおすすめします。

ガン保障はできればつけましょう。

例えば住信SBIは、

がんを含む病気やケガが手厚くカバーできる「全疾病保障」が基本付帯しています。

金利がプラスになったり、デフォルトで付帯している金融機関もあります。
ちなみに、ガン特約の加入はおすすめします。

※申し込み時しか加入できません。

カーディフ生命の「生活価値観・住まいに関する意識調査」にはガン特約に加入しておけばよかった、が39％います。

住宅ローンのよくあるQ＆A

住宅ローンでよくある質問をQ＆A形式にしました。

　ローン事務手数料・保証料は

「手続きの手数料だったり、保証会社に支払うお金です。」

①ローン事務手数料・保証料：「借入金額×2.2％」

②印紙代（※金消の時）：借入額による（※２万円が多い）

ちなみに、「ローン代行手数料」を取る不動産業者は注意が必要です。

以下は2850万円の不動産を購入した場合の内訳です。
※あくまで概算です。

保証料はなくても「事務取扱手数料」などの名目で
取られる金融機関もあります。

【住信SBI銀行で借りた場合】

項目	目安金額（円）	備考
事務取扱手数料	627,000	借入金額2850万円 × 2.2％（税込）。 融資額に応じた定率型。
印紙税	0	WEB契約の場合、契約書に印紙不要。
登録免許税	114,000	抵当権設定費用。借入金額2850万円 × 0.4％。
司法書士報酬	100,000	登記代行手数料。目安として10万円前後。
火災保険料	150,000～500,000	建物の構造や保険プランによる。木造の場合高め、10年分で試算。
不動産仲介手数料	943,800	物件価格2850万円 × 3％ + 6万円（税込10％で試算）。
固定資産税清算金	50,000～100,000	引き渡し日までの分を日割り清算。物件や時期により変動。
水道負担金	50,000～200,000	自治体や水道管の仕様による。
合計（目安）	2,034,800～2,584,800	物件価格の約7～9％程度。

「金消（きんしょう）」とは、「金銭消費貸借契約」の略で、

住宅ローンを借りる際に金融機関と締結する正式な契約を指します

＜金消契約の手順＞

①契約内容の確認：

借入金額、金利タイプ（固定・変動）、返済期間、月々の返済額を確認。

抵当権設定や団信（団体信用生命保険）の加入条件も確認する。

金融機関から提示された契約書を読み、疑問点があれば質問。

②必要書類の提出・準備：

身分証明書、収入証明書（源泉徴収票や確定申告書）、印鑑証明書、住民票など。

不動産の売買契約書や重要事項説明書も必要。
金融機関によっては事前に書類を提出済みの場合も多い。

※住所は事前に新住所へ変更

③契約書への署名・押印：

金銭消費貸借契約書に署名し、実印で押印。
抵当権設定契約書にも署名・押印（不動産を担保にする契約）。

一部金融機関では電子契約も可能（例：SBI新生銀行）

④当日の流れ：

金融機関の店舗に来店する場合、対面で説明を受けながら手続き。

司法書士が同席し、抵当権設定や登記手続きの説明を行うこともある。

電子契約の場合は、オンラインで書類確認・署名を行う。

まとめ

①銀行の特徴を抑え、申し込みをする
②申込者の属性（職業）によって金融機関が異なる
③融資期間は最大35年～50年あり
④総返済額（いくらまで借りられる？）
⑤金利タイプ（変動金利・固定金利）を把握
変動金利で申し込みが多い（低金利のため）

⑥団体信用生命保険料＆がん特約など
※フラット35は団信は任意

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