【動画あり】任意売却・一般売却・競売の違いを比較※完全ガイド

任意売却・一般売却・競売の違いがわからない！

「住宅ローンの返済が苦しい」
「家を売りたいけれど、どの方法を選べばいいの？」

そんな悩みを抱えている方に向けて、
任意売却・一般売却・競売の違いを、不動産のプロが徹底解説します。

それぞれの特徴・メリット・デメリットを比較表でわかりやすく整理し、最後によくある質問7選もご紹介。
読み終わる頃には、あなたが取るべき行動が明確になっているはずです。

「家を売る方法」には3種類ある

家を売却する方法は、大きく分けて以下の3つに分類されます。

売却方法	概要	想定される状況
一般売却 （通常売却）	自分の意思で、市場価格で売却する一般的な方法	住宅ローンの返済に問題がない／ 完済できる
任意売却	金融機関の同意を得て、 ローン残債があっても売却する方法	ローン滞納中／ オーバーローン状態
競売（けいばい）	裁判所が強制的に売却を進める手続き	長期滞納し、債権者が法的措置を取った場合

次に3つの売却方法の違いを順番に詳しく見ていきましょう。

任意売却・一般売却・競売の違い【比較図あり】

まずは一目でわかる比較図をご覧ください。

📊 詳細比較表（9項目）

比較項目	一般売却	任意売却	競売
売却価格	市場価格 （100%）	市場価格に近い （80〜100%）	市場価格の 50〜70%
住宅ローン状況	完済可能	残債あり・滞納中でも可	長期滞納・期限の 利益喪失後
意思決定	売主の自由	売主＋債権者の合意	裁判所が強制執行
販売活動	通常の不動産取引	通常の不動産取引と同じ	裁判所による公告・入札
引っ越し費用	自己負担	売却代金から 最大30万円程度控除可能	自己負担（原則）
プライバシー	完全に守られる	守られる （近隣に知られにくい）	新聞・ネットで 公告される
退去時期	売主が決定	買主と相談可能	強制退去の可能性あり
残債の返済	一括返済	分割・少額返済の交渉可能	一括請求が原則
手続き期間	3〜6ヶ月	3〜6ヶ月	6ヶ月〜1年以上

参照：一般社団法人 全国任意売却協会

価格差が生まれる理由

3つの方法で最も大きな差が出るのは「売却価格」です。

• 一般売却：市場のニーズに合わせて適正価格で売却できる
• 任意売却：通常の不動産取引と同じ販売活動を行うため、市場価格の80〜100%で売却可能
• 競売：内見ができず、現況有姿（げんきょうゆうし）での引き渡しになるため、
  リスクを織り込んだ価格になり市場価格の5〜7割まで下がる

つまり、3,000万円の市場価値がある家でも、
競売では1,500〜2,100万円程度でしか売れないケースが多く、
残債（住宅ローンの残り）が多く残ってしまうという大きなデメリットがあるのです。

一般売却とは？|最もスタンダードな売却方法

概要

一般売却は、住宅ローンの残債が売却価格を下回る（アンダーローン）、または完済できる状態で行う、最も一般的な売却方法です。

＜アンダーローンの例＞
売却額（1800万円）＞　残債（1600万円）
→抵当権抹消ができる

＜オーバーローンの例＞
売却額（1800万円）＜　残債（2000万円）
→抵当権抹消ができない

メリット

• 売主が主導権を持って価格・タイミングを決められる
• 市場価格で売却できるため、利益が出る可能性もある
• 周囲に経済的事情を知られない
• 内見対応や物件のメンテナンスを通じて、納得のいく取引ができる

デメリット

• 住宅ローン残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合は、自己資金で差額を補填しないと抵当権が外せず売却できない
• 売却までに時間がかかる場合がある

一般売却の流れ

1. 不動産会社へ査定依頼
2. 媒介契約の締結
3. 販売活動・内見対応
4. 売買契約の締結
5. 決済・引き渡し（残債一括返済・抵当権抹消）
6. 確定申告（利益があるなら）

任意売却とは？|ローン滞納時の救済策

概要

任意売却（任売／にんばい）とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、

金融機関（債権者）の同意を得たうえで、抵当権付きの不動産を市場で売却する方法です。

通常、ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」状態では、抵当権が外せないため売却できません。

しかし任意売却では、債権者と交渉し、抵当権を解除してもらうことで売却が可能になります。
 全国任意売却協会

任意売却が選ばれる典型的なケース

• 住宅ローンを3〜6ヶ月以上滞納している
• リストラ・収入減・離婚・病気などで返済困難
• 競売開始決定通知書が届いた
• ローン残債が現在の不動産価値を上回っている

メリット

1. 競売より高く売れる
   （市場価格の80〜100%）
2. 残債を圧縮できるため、再出発がしやすい
3. 引っ越し費用（最大30万円程度）を売却代金から控除可能
4. プライバシーが守られる
   （近隣に競売物件と知られない）
5. 売却後の残債は分割払いの交渉が可能
6. リースバックが可能なケースも

任意売却中でもリースバックは同時にできる？注意点は？！

任意売却とリースバックは同時併用ができるのか？注意点なケース別のポイント、よくあるQ＆A形式での質問など解説します。

riyama-fudousan.co.jp

デメリット

• 債権者（金融機関）の同意が必須
  （同意が得られないと進められない）
• 連帯保証人（奥さんなど）の同意も必要
• 個人信用情報に滞納記録（いわゆるブラックリスト）が登録される
• 売却に協力する義務（内見対応など）がある

競売とは？|裁判所による強制売却

概要

競売は、住宅ローンを長期滞納した結果、債権者（金融機関）が裁判所に申立てを行い、
強制的に不動産を売却して債権を回収する手続きです。

ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト

www.bit.courts.go.jp

流れ

1. 滞納5～6ヶ月程度で「期限の利益喪失」
   →残債の一括返済を求められる
2. 代位弁済
   保証会社が金融機関にローンを肩代わり
3. 保証会社による競売申立て
4. 裁判所から「競売開始決定通知書」が届く
5. 裁判所執行官による現況調査（自宅訪問あり）
6. 期間入札 → 開札・落札
7. 強制退去・所有権移転 中央プロパティー

滞納から競売までのタイムライン

競売のデメリット

• 売却価格が市場の5〜7割と格安
• 残債が多く残るため、自己破産に追い込まれるケースも
• 新聞・インターネット（BIT等）で住所・写真が公開され、プライバシーが完全に失われる
  ※３点セットで内容がバレバレ
• 引っ越し費用は全額自己負担
• 落札後は強制退去
  占有屋に居座られるリスクも
• 退去日も買受人次第

任意売却と競売、どちらを選ぶべき？

結論から言えば、ローン返済が困難な状況であれば、競売を待つのではなく、できる限り任意売却を選択すべきです。

任意売却は競売と比較して、

• 売却価格が高い
• 残債が少なくなる
• プライバシーが守られる
• 引っ越し費用が確保できる
• 売却後の生活再建がしやすい

と、メリットだらけで有利です。

ただし、任意売却にはタイムリミットがあります。

競売の開札日前日までに売買契約・決済引き渡しを完了する必要があり、
現実的には6ヶ月程度の準備期間が理想です。

滞納が始まったら、できるだけ早く専門家に相談しましょう。

任意売却を成功させる3つのポイント

① 滞納初期（1〜2ヶ月）で動き出す

滞納が長引くと、選択肢がどんどん狭まります。

督促状が届いた段階で専門家に相談するのがベストタイミングです。

② 任意売却専門の不動産会社を選ぶ

任意売却は、債権者との交渉力・経験・実績が成功のカギ。

通常の不動産売却とは異なる専門知識が必要です。実績豊富な専門会社を選びましょう。

③ 連帯保証人・共有名義人と早期に協議する

任意売却には連帯保証人・共有名義人（夫婦共有名義など）の同意が必要です。
離婚後で連絡が取りづらいケースもあるため、早めの調整が重要です。

よくある質問（FAQ）7選

まとめ

状況	おすすめの選択
ローン完済できる・利益が出る	一般売却
滞納中／オーバーローン状態	任意売却
何もせず放置	競売 （最悪の選択）

家の売却方法は、状況によって取るべき選択が大きく変わります。

とくに「任意売却」と「競売」では、最終的に手元に残るお金や生活再建のしやすさに、
数百万円〜数千万円の差が生まれます。

「もう少し様子を見よう」と先延ばしにすると、競売へ進んでしまい、選択肢を失ってしまいます。