【相続】亡くなった親の名義の不動産って売却できる？※群馬県

亡くなった親の不動産・・・どうしよう

親が亡くなり、実家が空き家になると「固定資産税がもったいない」「管理が大変」といった理由から、早めに売却したいと考える方は多いです。

※群馬県の不動産売却チャンネルより参照

亡くなった親の名義のままは「売買契約」ができない理由

不動産を売却するには、売主がその不動産の所有者であることを証明しなければなりません。

亡くなった方は契約行為ができないため、法律上は「一度、相続人の名義に変更（相続登記）」してから、第三者へ譲渡するという流れが必須となります。

続登記の義務化については、法務省の公式サイトで詳細が公開されています。

2024年（令和6年）4月1日より、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をすることが義務付けられました。

法務省：不動産を相続した方へ（相続登記の申請義務化について）

【準備】不動産を売却する4つのステップ

相続した不動産を売却するまでの「準備の流れ」を整理します。

① 相続人の確定と遺産調査

まずは誰が相続人なのか、戸籍謄本を集めて確定させます。

同時に、親が持っていた不動産の正確な範囲（私道負担の有無など）を登記簿謄本で確認します。

② 遺産分割協議

相続人全員で「誰が不動産を相続し、売るのか」を話し合います。

• 現物分割： 誰か一人が相続する。
• 換価分割： 売却した現金を分ける（売却前提なら最もスムーズです）
• 共有持ち分：1/3ずつなど
  

③ 相続登記（名義変更）

遺産分割協議書を作成し、法務局で名義変更を行います。

自分で行うことも可能ですが、50代以上の方は仕事や介護で忙しい時期でもあるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

④ 不動産会社による売却活動

名義が変更されたら（または変更の目途が立ったら）、
不動産会社と媒介契約を結びます。

相続不動産の体験談

【体験談１】「急いで売りたい」のに進まない！遠方の実家を売却したAさん

状況： 東京在住のAさん（58歳）。群馬県にある実家を相続したが、自身は持ち家があり、戻る予定もないため早期売却を希望。

トラブル： 親の名義のまま不動産会社へ査定を依頼しましたが、いざ媒介契約を結ぶ段階で「遺産分割協議書がないと進められない」と言われてしまいました。

Aさんには妹が一人いましたが、妹は「思い出があるから急がなくていい」と消極的。

解決策： 専門家（司法書士）を交え、空き家を放置するリスク（固定資産税や特定空き家の指定など）を数値化して弟に説明。

最終的に「売却代金を半分ずつ分ける（換価分割）」という条件で合意し、
無事に登記を経て売却できました。

教訓： 自分一人の判断で売却はできません。
まずは他の相続人と「どう分けるか」を明確にすることが第一歩です。

【体験談2】3人兄弟で揉めた「誰の名義で売るか」の落とし穴

状況： Bさん（67歳）は、3人兄弟の長男。親の名義から一旦「3人の共有名義」にして売りに出しました。

トラブル： 購入希望者が現れ、100万円の値引き交渉が入りました。

Bさんは「早く売りたいから承諾しよう」と考えましたが、次男が「安く売るのはダメ！」と拒否。

共有名義の場合、売却には全員の同意が必要なため、結局交渉は決裂。

結果、成約までプラス1年かかってしまいました。

解決策： 最終的には、代表者1人の名義にして売却し、後から現金を分配する形に切り替えました。

教訓： 共有名義での売却は、意見が割れた時に身動きが取れなくなります。
「売却担当者」を一人決めて相続するのが、トラブル回避のコツです。

【体験談3】 相続不動産を売る時にかかる「税金」と「特例」

売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

しかし、相続特例を知っているかどうかで、手元に残る金額が数百万円変わることもあります。

【権威性のある引用】 相続した空き家を売却した際の3,000万円特別控除については、国税庁のサイトを確認してください。

一定の耐震基準を満たすか、更地にして売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

国税庁：被相続人の居住用超法規（空き家）を売ったときの特例

特に、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があるため、放置は禁物です。

【体験談4】「心理的瑕疵」とどう向き合う？孤独死後の不動産売却

状況： Cさん（58歳）。一人暮らしだった父親が自宅で亡くなり、発見まで数日が経過（孤独死）。

トラブル： 不動産会社に相談したところ「心理的瑕疵（欠陥）物件」として扱われる可能性があると言われました。
Cさんは「そんな家は二度と売れないのではないか」と絶望的な気持ちになりました。

解決策： 専門の清掃業者（特殊清掃）に依頼し、リフォームではなく「更地」にして売却することを選択。土地としての価値を前面に出し、瑕疵の内容を誠実に告知書に記載して販売したところ、近隣の方が「庭を広げたい」と適正価格で購入してくれました。

教訓： 訳あり物件であっても、誠実な告知と適切な現状回復を行えば、納得してくれる買主は見つかります。

隠そうとせず、リスク管理に強い不動産会社をパートナーに選ぶことが大切です。

相続不動産売却よくある疑問Q＆A

まとめ：後悔しないために今すぐすべきこと

亡くなった親の名義の不動産を売却するには、「登記」と「親族の合意」という高いハードルがあります。

しかし、放置すればするほど建物は傷み、価値は下がり、さらには2024年からの義務化による罰則のリスクも生じます。

まずは以下の3点を確認してみてください。

1. 登記簿謄本を確認する： 正確な名義人と土地の範囲を知る。
2. 相続人間で意思疎通を図る： 誰が窓口になるか決める。
3. 信頼できる不動産会社に査定を依頼する： 現状でいくらで売れるのか、相場を把握する。

特に50代からの相続は、ご自身の老後資金や人生設計にも大きく関わります。

親御さんが大切にされてきた資産を、最適な形で次の方へ引き継ぐためのお手伝いをさせていただきます。