旗竿地の土地・家でも売れる？【諦めたら試合終了ですよ】

旗竿地は「売れない土地」ではありません。

接道状況・竿部分の幅・価格設定・販売方法によって売れやすさは大きく変わります。

旗竿地の売却事例は多数あり、隣地所有者・住宅購入者・不動産投資家など買主の選定次第で十分売却できます。

特に建築可否・接道幅・解体の有無を事前に確認することで、売却成功率を高められます。

旗竿地って何？ 土地・家の売却でよくある悩み

旗竿地は、見た目が旗と旗竿のような形をした土地のことです。
※建築基準法（集団規定）

• 旗部分：道路に接していない奥の広い部分。住宅や建物を建てるスペース。
• 竿部分（さお）：道路に接続する細長い通路の部分。車や人が通る通路の役割。

つまり、道路に面しているのは細い通路だけで、

建物を建てる場所は奥まった土地という形の土地です。

※リヤマ不動産公式チャンネルより引用

旗竿地の特徴

1. プライバシーが保たれやすい
   道路から奥まっているため、人通りや視線が入りにくい。
2. 日当たりや通風に注意
   周囲の建物に囲まれると、日当たりが悪くなる場合がある。
3. 価格は一般的に安め
   道路からのアクセスが不便なため、同じ面積の整形地より割安になることが多い。
   ※土地・不動産・建設業：令和7年地価公示
   
4. 車の出入りに制限があることも
   通路（竿部分）が狭いと車を出し入れしにくい。

項目	メリット	デメリット
プライバシー	道路から奥まっているため、通行人や隣家の視線が入りにくい	なし
静かさ	道路沿いではないので騒音が少ない	なし
価格	同じ面積の整形地より割安になることが多い	なし
日当たり・通風	–	周囲の建物に囲まれると日当たり・通風が悪くなることがある
車の出入り	–	竿部分（通路）が狭いと 車の出入りがしにくい
土地の形	個性的な形状で庭や駐車スペースの配置を工夫できる	建物の設計・配置に制約が出やすい
防犯・安全	奥まっているため外部から見えにくく、防犯性が低い場合もある	奥まっているため火災や緊急時に救急車・消防車が入りにくいことがある

旗竿地が売れない5つの原因

旗竿地が敬遠される根本は、将来の建て替え不安・コスト不安・イメージしにくさです。

価格を適正化し、接道・建築条件を正確かつ具体的に説明し、視覚情報を充実させ、隣地という出口を用意する——この5点を押さえるだけで、流通可能性は大きく変わります。

①価格が高すぎる

旗竿地は整形地に比べ、市場で10〜30％程度安く評価されるのが一般的です。理由は明確で、

• 有効宅地面積が実質的に減る（竿部分は建築不可）
• 解体・建築時の搬入コストが上がりやすい
• 金融機関の担保評価が低くなりがち
• 再建築不可リスクや日当たり・通風の不安が付きまとう

にもかかわらず、「周辺の整形地と同じ坪単価」や「少しだけ安い」程度の価格設定をしていると、買い手が「割高」と判断して敬遠します。

反響が薄いときは「旗竿地だから」ではなく、「比較の中で高く見えている」可能性が高いです。

適正価格は「整形地比でどれだけディスカウントされているか」を明確にしたうえで設定する必要があります。

②接道条件が悪い

これが最大のハードルになることが多いです。

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接道している必要があります（接道義務）。

旗竿地は竿部分の幅がギリギリ2m、途中で狭くなっている、私道で権利関係が不明確、といったケースが多く、

• 現況で再建築不可になる
• 将来建て替え時にセットバックや隣地買収が必要になる
• 「本当に建て替えできるのか」という不安が買い主に強く残る

という問題が生じます。

間口が2m未満だと原則再建築不可となり、価値は大幅に下落します。
接道幅・有効幅・道路種別・私道の持分を正確に調査し、リスクを隠さず明示することが信頼につながります。

③建築条件を説明できていない

旗竿地は「安い土地」ではなく「建築コストが上がりやすい土地」です。 具体的には、

• 重機・トラックが入りにくく、手運びや小型機材対応で工事費が割高になる
• 水道・ガス管の引き直し距離が長く、インフラ費用がかさむ
• 設計の自由度が制限されやすく、日当たり・駐車・動線の工夫が必要
• 竿部分の長さや幅によって条例で幅員要件が厳しくなる場合がある

具体的な建築プラン例・概算コスト差・メリット（プライバシー性の高さなど）をセットで説明できるかどうかで、印象がまったく変わります。

④写真が少ない

旗竿地は形状が直感的にわかりにくいため、写真不足は致命的です。
必要なのは「きれいな外観写真」だけではなく、

• 道路からの進入経路と竿部分の幅・長さがわかる写真
• 旗部分の広がりや日当たりの様子
• 駐車スペースの可能性
• 境界や周辺建物との関係

など、買い手が「実際に住む・建てるイメージ」を持てる情報です。
できれば、動画なども一緒にあると、好感度がアップします。

⑤隣地提案をしていない

旗竿地の弱点（接道不足・有効面積の少なさ）は、隣地と一体化することで解消できるケースがあります。
隣地所有者にとっては、

• 敷地が広がる
• 接道条件が改善する
• 資産価値が上がる

といったメリットがあるため、購入や等価交換の提案が成立することが少なくありません。

再建築不可に近い物件ほど、隣地提案は有力な出口戦略になります。関係性が良好な場合は特に優先して検討すべきです。

旗竿地が売れた体験談：事例

当社では旗竿地売却相談を受けていますが、
「旗竿地だから売れない」というケースはほとんどありません。

実際には、
・価格設定
・接道条件
・建築できるか
・駐車スペース
の4点で買主の判断が変わります。

売却前にこれらを整理するだけで、お問い合わせ数が増えるケースもあります。

体験談①「旗竿地だから売れない」と諦めていた前橋市のケース

お客様プロフィール

• エリア：前橋市
• 年齢：60代女性
• 売却物件：築32年の一戸建て
• 土地：約68坪
• 接道：約2.4m
• 駐車場：軽自動車1台

ご相談内容

「近所の人から”旗竿地は売れないよ”と言われてしまって…。」

ご主人が亡くなり、一人暮らしになったため売却を希望されました。

他社では「700万円くらいなら売れるかも。」と言われたそうですが、

「もっと安くなるかもしれません。」とも説明され、不安になって当社へご相談いただきました。

現地調査で分かったこと

現地を確認すると、竿部分は2.4mと狭かったものの、

奥の敷地は十分広く、軽自動車なら転回も可能でした。

建物も室内状態が比較的良く、大きなリフォームは不要と判断しました。

販売戦略

私たちは「旗竿地」ではなく、「道路から見えず静かに暮らせる住宅」という点を前面に出しました。
さらに

・室内写真
・軽自動車の駐車写真
・建築可能であること
・近隣環境

を詳しく掲載しました。

売却結果

販売開始から約2か月。
軽自動車に乗る60代女性が「静かだからここが良い」と購入。

価格も査定価格に近い条件で成約しました。

宅建士コメント

旗竿地は「狭い」ことばかり注目されます。
しかし、買主が求める暮らし方に合わせて魅力を伝えることで、十分売却できる土地です。

体験談②｜3年間売れなかった旗竿地が3か月で売れたケース

お客様プロフィール

• エリア：高崎市
• 50代ご夫婦
• 土地：約95坪
• 接道：約2.7m
• 古家付き

ご相談内容

「他社に3年間お願いしていましたが、一度も申込みがありませんでした。」

価格は周辺相場より高めでした。

ご夫婦は「旗竿地だから仕方ない。」と半ば諦めていました。

現地確認

現地を見ると、

問題は旗竿地ではなく価格設定でした。

さらに、ネット掲載写真が4枚しかなく、室内写真もありませんでした。

改善したこと

・販売価格を市場相場へ見直し
・建物写真を8枚以上掲載
・建築会社向け資料を追加
・周辺施設まで徒歩表示
・境界資料も掲載

売却結果

販売開始から約3か月後、30代ご夫婦が購入。
「道路から子どもが飛び出さないので安心」という理由でした。

価格も大幅値引きすることなく成約しました。

宅建士コメント

旗竿地だから売れなかったのではありません。
売り方が旗竿地向けになっていなかったことが原因でした。
価格だけでなく、情報量を増やすことも重要です。

体験談③｜建売業者が断った土地を投資家が即決

お客様プロフィール

• エリア：伊勢崎市
• 相続人4名
• 土地：約110坪
• 接道：約2.3m
• 築45年住宅

ご相談内容

兄弟で相続したものの、誰も住む予定がなく、固定資産税だけ払い続けていました。

建売会社へ相談すると「道路が狭いので難しい。」と断られたそうです。

現地確認

確かに建売住宅には向かない土地でした。
しかし、建物の状態は悪くなく、賃貸住宅として利用できるレベルでした。

販売方法

一般住宅向けではなく、投資家向けに販売しました。

募集内容も「利回り」「賃貸需要」「初期投資」を中心に変更しました。

売却結果

販売開始から約1か月。県内の投資家が「賃貸で運用できる。」と現金購入。

相続人全員が「もっと早く相談すれば良かった。」と話されていました。

これらの事例からわかるように、
旗竿地は「売れない」ではなく「売却戦略次第で売れる」土地です。

特に、建築プラン添付、境界・越境整理、更地化、隣地への直接提案などが効果的です。

【比較表】売れる旗竿地・売れない旗竿地の違い

項目	売れる旗竿地	売れづらい旗竿地
竿部分の幅員	3.0m以上 （理想4.0m）	3.0m未満 ※2.5mなど
車両進入	普通車が無理なく進入可能	軽自動車のみ ・切り返し困難
接道道路幅	4.0m以上 （建築基準法適合）	4.0m未満 （再建築できるかリスク）
竿部分の長さ	短め （約10〜15m）	長すぎる （20m超）
敷地形状	整形地・正方形に近い	不整形 （細長い・三角形）
駐車計画	並列2台以上可能	縦列1台が限界
日当たり	南・東向きで良好	北向き・周囲に建物密集
プライバシー	確保しやすい	通行人の視線が気になる
周辺環境	落ち着いた住宅地	交通量多い ・嫌悪施設隣接
ライフライン	上下水・ ガス引込済	未引込・ 引込費用高額
建築制限	制限が少ない	高度地区・ 斜線制限が厳しい
建築プラン	標準的な間取りが可能	プランに大きな制約
価格設定	相場の ▲5〜10％	相場の ▲20％以上
主な買主層	実需（ファミリー層）	投資家・買取業者

旗竿地を売るといくらくらい下がる？

例：整形地で1000万円のエリア

旗竿地の条件	下落率	価格目安
条件が良い旗竿地（竿幅3.5m以上・普通車OK）	▲5〜10％	900〜950万円
一般的な旗竿地（竿幅3.0m前後）	▲10〜20％	800〜900万円
条件が悪い旗竿地（竿幅3.0m未満・縦列駐車）	▲20〜30％	700〜800万円
再建築リスクあり	▲30〜40％以上	600万円以下

旗竿地の売却よくあるQ＆A

最後に

旗竿地とは、道路との接道部分が細長く、奥に敷地が広がる土地形状です。

一般的には整形地より価格が5〜30％程度低く評価されることがありますが、接道幅・建築条件・駐車計画・販売価格によって評価は大きく異なります。

群馬県でも旗竿地の売買事例は多く、売却方法を工夫することで十分売却可能です。

旗竿地（旗と竿のような形状の土地）は、プライバシーが保たれやすい一方、日当たり・通風が悪く、車の出入りが制限されやすいため、整形地より5〜30%安くなる傾向があります。
※不整形地の評価