旗竿地って何？ 土地・家の売却でよくある悩み
私の自宅は前橋市で旗竿地なんだけど、
売れるかな？
結論、条件次第ですが、売れるケースは多数あります。
旗竿地は、見た目が旗と旗竿のような形をした土地のことです。
※建築基準法（集団規定）
- 旗部分：道路に接していない奥の広い部分。住宅や建物を建てるスペース。
- 竿部分（さお）：道路に接続する細長い通路の部分。車や人が通る通路の役割。
つまり、道路に面しているのは細い通路だけで、
建物を建てる場所は奥まった土地という形の土地です。
▶対応エリア：群馬県の全域
伊勢崎市/高崎市/前橋市/太田市/桐生市/渋川市/藤岡市/みどり市/吉岡町など
旗竿地の特徴
- プライバシーが保たれやすい
道路から奥まっているため、人通りや視線が入りにくい。 - 日当たりや通風に注意
周囲の建物に囲まれると、日当たりが悪くなる場合がある。 - 価格は一般的に安め
道路からのアクセスが不便なため、同じ面積の整形地より割安になることが多い。
※土地・不動産・建設業：令和7年地価公示 - 車の出入りに制限があることも
通路（竿部分）が狭いと車を出し入れしにくい。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| プライバシー | 道路から奥まっているため、通行人や隣家の視線が入りにくい | なし |
| 静かさ | 道路沿いではないので騒音が少ない | なし |
| 価格 | 同じ面積の整形地より割安になることが多い | なし |
| 日当たり・通風 | – | 周囲の建物に囲まれると日当たり・通風が悪くなることがある |
| 車の出入り | – | 竿部分（通路）が狭いと 車の出入りがしにくい |
| 土地の形 | 個性的な形状で庭や駐車スペースの配置を工夫できる | 建物の設計・配置に制約が出やすい |
| 防犯・安全 | 奥まっているため外部から見えにくく、防犯性が低い場合もある | 奥まっているため火災や緊急時に救急車・消防車が入りにくいことがある |
自宅の竿の部分が2.5メートル弱だから、
狭いし、車の出入りが面倒・・・
買う人は嫌がるかな？
例えば、旗の土地の部分が広いと、
転回でき、その場合は評価が高いです。
しかし、車２台を縦列で止めている場合は、
評価が低くなりがちです。
竿地は「本当に売れるの？」売れる群馬県の事例
間口が狭く、大きな車が入りづらいため、低評価。
しかし、一人暮らしの60代女性が「軽自動車だから、気にならない」と購入した事例
→旗竿は車１台のみであれば、さほど問題になりません。
隅切りがなく、約2.6メートルと狭い間口の旗竿地。
強気の設定のため、３年間まったく売れなかったが、
値段を20％ダウンしたことで、買い手が決まったケース
「旗竿地って売れないかな？」となかなか売れずに諦めていた時、
家を貸して家賃収入を得る、不動産投資家が「少し値下げしてくれれば現金できます」
と即決し、無事に引き渡しを終えたケース
これらの事例からわかるように、
旗竿地は「売れない」ではなく「売却戦略次第で売れる」土地です。
特に、建築プラン添付、境界・越境整理、更地化、隣地への直接提案などが効果的です。
ちなみに、旗竿地で更地（解体してしまった）の場合は、
売りづらくなるため、注意が必要です。
売れる旗竿地・売れない旗竿地の違い
| 項目 | 売れる旗竿地 | 売れづらい旗竿地 |
|---|---|---|
| 竿部分の幅員 | 3.0m以上 （理想4.0m） | 3.0m未満 ※2.5mなど |
| 車両進入 | 普通車が無理なく進入可能 | 軽自動車のみ ・切り返し困難 |
| 接道道路幅 | 4.0m以上 （建築基準法適合） | 4.0m未満 （再建築できるかリスク） |
| 竿部分の長さ | 短め （約10〜15m） | 長すぎる （20m超） |
| 敷地形状 | 整形地・正方形に近い | 不整形 （細長い・三角形） |
| 駐車計画 | 並列2台以上可能 | 縦列1台が限界 |
| 日当たり | 南・東向きで良好 | 北向き・周囲に建物密集 |
| プライバシー | 確保しやすい | 通行人の視線が気になる |
| 周辺環境 | 落ち着いた住宅地 | 交通量多い ・嫌悪施設隣接 |
| ライフライン | 上下水・ ガス引込済 | 未引込・ 引込費用高額 |
| 建築制限 | 制限が少ない | 高度地区・ 斜線制限が厳しい |
| 建築プラン | 標準的な間取りが可能 | プランに大きな制約 |
| 価格設定 | 相場の ▲5〜10％ | 相場の ▲20％以上 |
| 主な買主層 | 実需（ファミリー層） | 投資家・買取業者 |
売りづらい旗竿地は、
幅が狭くて、日当たりが悪くて、変形地で、
接道の状態がわるい・・・
仮に最悪な条件だとしても、
ある程度値下げすれば、売れることはあります。
旗竿地を売るといくらくらい下がる？
例：整形地で1000万円のエリア
| 旗竿地の条件 | 下落率 | 価格目安 |
|---|---|---|
| 条件が良い旗竿地（竿幅3.5m以上・普通車OK） | ▲5〜10％ | 900〜950万円 |
| 一般的な旗竿地（竿幅3.0m前後） | ▲10〜20％ | 800〜900万円 |
| 条件が悪い旗竿地（竿幅3.0m未満・縦列駐車） | ▲20〜30％ | 700〜800万円 |
| 再建築リスクあり | ▲30〜40％以上 | 600万円以下 |
旗竿地の売却よくあるQ＆A
Q1. 旗竿地は本当に売れますか？
A. 条件次第で十分売れます。
接道幅が2m以上あり再建築可能な旗竿地であれば、実需（マイホーム目的）の買主は普通にいます。
特に「価格が周辺相場より割安」「奥まっていて静か」「プライバシーが確保できる」といった点は、整形地より好まれるケースもあります。
Q2. 再建築不可の旗竿地でも売却できますか？
A. 売却は可能ですが、買主は限定されます。
再建築不可の場合、主な買主は以下になります。
- 現状利用を続けたい個人
- 投資家（賃貸・倉庫利用など）
- 隣地所有者（駐車場・家庭菜園としてなど）
価格調整や売り方の工夫（隣地交渉・買取）が重要になります。
Q3. 旗竿地は相場よりどれくらい安くなりますか？
A. 一般的に整形地より10〜30％下がるケースが多いです。
ただしこれは一律ではなく、
- 竿部分の幅
- 建物の建てやすさ
- 周辺環境
- 駐車場の取りやすさ
によって評価は大きく変わります。
「一律で安くなる」と決めつけるのはNGです。
Q4. 家付きのまま売るのと、更地にして売るのはどちらが有利？
A. 状況によって正解が変わります。
- 築浅・そのまま住める → 家付きの方が有利
- 築古・再建築不可 → ケースバイケース
- 再建築可能＋解体費が重い → 更地にしない方が良い場合も多い
旗竿地は解体費が高くなりがちなので、
解体前に必ず査定を取ることが重要です。
Q5. 旗竿地の売却を不動産会社に頼むときの注意点は？
A. 旗竿地の売却経験がある会社を選ぶことが最重要です。
チェックすべきポイントは以下です。
- 接道・再建築可否をきちんと説明できるか
- 隣地売却の選択肢を出してくれるか
- 投資家などを紹介してもらえるかどうか
旗竿地は売り方で結果が大きく変わる土地です。
最後に
旗竿地（旗と竿のような形状の土地）は、プライバシーが保たれやすい一方、日当たり・通風が悪く、車の出入りが制限されやすいため、整形地より5〜30%安くなる傾向があります。
※不整形地の評価
実際の売却事例
- 間口狭い旗竿地を軽自動車利用の60代女性が購入
- 3年売れず20%値下げで投資家が即決（家賃収入目的）
- 不動産投資家が購入し、無事引き渡し
売却のポイント
戦略次第で売却可能。
更地化は解体費を考慮、建築プラン添付、境界整理、投資家向けアピールなど
様々な視点が重要です。
群馬県の旗竿地の土地、家のご売却のご相談は
リヤマ不動産へお問い合わせください。
※査定は無料です。
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