送電線＆鉄塔の下の家や土地って売りづらい？
土地の上が送電線なんだけど・・
売るのは難しいかな？
「所有している土地の上に送電線が通っている」
「すぐ横に大きな鉄塔がある」といった不動産をお持ちの方は、
売却活動を始めてから「なかなか買い手がつかない」「不動産会社に査定を断られた」という壁に突き当たることが少なくありません。
「このまま一生売れ残るのではないか」
「固定資産税だけを払い続けることになるのか」と不安を感じるのも無理はありません。
しかし、結論から申し上げますと、送電線や鉄塔の下の土地であっても、戦略さえ間違えなければ売却は十分に可能です。
記事では、鉄塔や送電線が売れにくいとされる具体的な理由を深掘りし、
実際に売却を成功させるための4つの戦略と解決策をプロの視点で徹底解説します。
結論：売れにくいのは事実。でも「戦略次第」で売却できる
送電線下の土地（線下地）や鉄塔付近の不動産が、一般的な土地に比べて買い手がつきにくいのは事実です。
主な理由は「心理的な抵抗感」と「住宅ローン審査の厳しさ」に集約されます。
ただし、以下の3つのポイントを押さえることで、売却の可能性は劇的に高まります。
- 適正な価格設定（相場マイナス10%〜30%が目安）
- ターゲットの変更（個人から事業者・投資家へ）
- 売却方法の工夫（仲介だけでなく「買取」も視野に）
まずは「なぜ売れないのか」という現実を正しく理解しましょう。
送電線・鉄塔下の不動産が売れない7つの理由
1. 心理的に敬遠される
最も大きな理由は、目に見えない「不安感」です。
「電磁波による健康被害があるのではないか」
「落雷が怖い」といった心理的イメージが、特に小さなお子様のいる世帯に敬遠される要因となります。
- よくある失敗： 心理的なデメリットを考慮せず、近隣の「条件の良い土地」と同じ価格で売り出してしまう。
※電磁波への影響について（北海道科学大学）
2. 健康リスクへの誤解と不安
科学的な因果関係が証明されていなくても、高圧電線から発生する低周波磁界への不安を抱く方は多いです。
- よくある失敗： 買主からの「電磁波は大丈夫ですか？」という質問に対し、曖昧な回答をしてしまい不信感を与える。
不安に感じる買主様は、引き渡し後にトラブルになりやすいです。
そのため、最初から心配な場合は、断る選択肢もあります。
3. 見た目・圧迫感・騒音
※こんにゃくぼーん様のチャンねるより
巨大な鉄塔が視界に入る圧迫感や、雨の日に発生する「ジジジ」という放電音（コロナ騒音）も大きなマイナス要因です。
- よくある失敗： 天気の良い日の写真しか掲載せず、内見時に初めて騒音に気づかれて破談になる。
4. 担保評価が低い（住宅ローンが通りにくい）
銀行などの金融機関は、将来的な転売のしにくさを考慮し、送電線下の土地の評価を低く見積もります。
その結果、買主が希望する額のローンが組めないケースがあります。
- よくある失敗： 買主のローン審査が通らず、契約直前で白紙撤回になる。
更地価格と比較して数％〜数十％（10〜30％程度、場合によってはそれ以上）の減価要因として扱われることが多いです。
※国土交通省のサイトより
5. 再建築・用途制限の可能性（地役権）
送電線の電圧によっては、電力会社との間で「地役権」が設定されており、建物の高さ制限や、増改築時に許可が必要な場合があります。
- よくある失敗： 地役権の内容を把握しておらず、重要事項説明で初めて厳しい制限があることが発覚する。
地役権や送電線下の建築制限については、各電力会社のHP等で規定が公開されています。売却前には必ず管轄の電力会社への確認が必要です。
東京電力パワーグリッド：送電線近くで工事・作業される方へ
6. 価格が相場より強気すぎる
デメリットがあるにもかかわらず、
「立地が良いから」と強気の価格で出し続けると、ネット上での閲覧数も伸びず、いわゆる「晒し物件」になってしまいます。
- よくある失敗： 「いつか高く買ってくれる人が現れる」と信じて、1年以上価格を下げずに放置。
7. 不動産会社が積極的に売らない
送電線下の物件は、手間がかかる割に成約価格が低くなりがちなため、一部の大手や一般の不動産会社が「後回し」にすることがあります。
- よくある失敗： 「頑張ります」という言葉を信じて任せきりにしたが、実は何も動いてくれていない。
放置すると損する！「売れ残り」の最大リスク
売れないからといって放置しておくのは、資産価値を自ら削っているのと同じです。
- 価格のさらなる下落： 建物があれば老朽化が進み、土地だけであっても近隣に新築が増えるほど相対的な価値は下がります。
- 固定資産税の負担： 使っていない土地に毎年数万〜数十万円の税金を払い続けることになります。
- 管理責任（空き家リスク）： 雑草や不法投棄、鉄塔からの落雪や落氷によるトラブルなど、管理コストや賠償リスクも発生します。
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鉄塔・送電線下の不動産を売るための「4つの解決策」
戦略①：価格を「需要ベース」に修正する
近隣の相場から10%〜30%程度、あらかじめ「送電線割引」を適用した価格で売り出します。
お得感を出すことで、デメリットを許容できる層（価格重視層）を呼び込みます。
戦略②：ターゲットを「個人」から「事業主」に変える
一般の居住用としては敬遠されても、以下の用途であればデメリットは最小化されます。
- 投資家： 利回りが高ければ、送電線の有無は気にしません。
- 事業主： 資材置き場、駐車場、倉庫、コンテナボックス用地。
- 太陽光発電： 日当たりさえ良ければ、電線の下でも問題ありません。
戦略③：仲介だけでなく「買取」も検討する
「いつ売れるか分からない」ストレスを解消するには、不動産会社による直接買取が有効です。
ローン審査の心配がなく、最短数週間で現金化できます。
戦略④：デメリットを隠さず「信頼」に変える
あえて電磁波の測定数値を提示したり、電力会社からの「線下補償金（協力金）」がある場合はその額を明示したりすることで、買主の不安を納得感に変えます。
【実例】鉄塔・送電線下でも売却に成功した3つの体験談
体験談1：3年以上売れ残った「高圧線下の実家」を駐車場業者へ売却
- 状況： 両親から相続した群馬県内の戸建て。頭上に高圧線があり、大手仲介会社に任せても内見すら入らない状態。
- 工夫： 居住用としての売却を断念し、近隣の法人へ「従業員用駐車場」として提案。
- 結果： 提案から3ヶ月で売却成立。相場よりは安くなったが売却できました。
体験談2：地役権付きの土地を「賃貸アパート用地」として投資家へ
- 状況： 3階建てが建てられない高さ制限（地役権）がある180坪の土地。
- 工夫： 2階建てのアパートを建てた場合の収支シミュレーションを作成し、投資家へダイレクトに紹介。
- 結果： 地元の信用金庫を紹介することで、融資が通り、無事に売却成功。
体験談3：鉄塔の真横！「直接買取」でスピード解決
- 状況： 庭のすぐ横に鉄塔の脚が食い込んでいるような特殊な立地。正直、印象が悪い（汗）
- 工夫： 複数の業者へ打診し、最も金額が高い会社を選択へ依頼。
- 結果： 告知義務や将来のトラブルリスクもすべて業者が引き受ける形で、相談から２か月で決済完了。
よくある質問（Q&A）
- Q本当に売れますか？
- A
ケースにより売れます。
ただし、一般のポータルサイトに載せるだけの「待ち」の姿勢では厳しいです。ターゲットを絞った戦略的な営業が必要です。
- Q値下げはどのくらい必要ですか？
- A
立地によりますが、一般的には周辺相場の7～8割程度が成約の目安になります。
- Q告知義務はありますか？
- A
あります。送電線の存在や地役権の設定は「重要事項」にあたります。隠して売ると、後に契約解除や損害賠償に発展する恐れがあります。
まとめ：あなたの土地は「売り方」次第で資産に変わる
送電線や鉄塔の下にある不動産は、確かに条件としては不利です。
しかし、それを「安くて使い勝手の良い土地」と捉える層は必ず存在します。
大切なのは、今の状況を正しく把握し、適切なパートナー（不動産会社）を選ぶことです。
一人で悩まず、まずはプロの査定を受けて、現実的な売却プランを立てることから始めてみませんか？
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