土地をまとめて一括売却する方法｜複数の土地を高く売るコツと注意点

たくさんの土地をまとめて売りたい

「親から複数の土地を相続したが、離れた場所に何筆もあり管理が追いつかない」
「アパート跡地と隣接農地をまとめて処分したい」

こうした悩みを抱える所有者は年々増えています。

国土交通省の建築着工統計によれば、2025年の新設住宅着工戸数は約74万戸と62年ぶりの低水準に落ち込む一方、「まとまった土地」への需要は依然として底堅く推移しています。
 国土交通省 建築着工統計。

つまり、複数の土地は一度に売った方が高く、そして早く現金化できる可能性が高いのです。

本記事では、実務で使える一括売却の可否・進め方・高値のコツを、
法的根拠と現場ノウハウの両面から解説します。

リヤマ不動産公式チャンネルより参照

土地はまとめて一括売却できる？

一括売却は可能

結論、複数の土地を同じ買主に一度で売却することは合法かつ実務でも一般的です。

所有者が自分の土地を売る行為は宅地建物取引業法上の「業」に該当せず、免許は不要です 
国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方。

ただし注意点があります。

1つの土地を分筆して複数の一般消費者へ売り分ける行為は「反復継続」とみなされ、
無免許営業に問われる恐れがあります。

一括で1社の業者に売る形なら、この問題は生じません。

契約は1件にも複数にもできる

売買契約書の巻き方は、以下の3パターンから選べます。

契約形態	特徴	向いているケース
一括契約	全筆をまとめて	買主が同一で、 決済も同時
個別の複数契約	筆ごとに契約書を作成	決済日や条件が筆ごとに異なる

一括売却が向くのはこんなケース

実務で多いのは次の4パターンです。

• 相続で複数取得：兄弟で分けにくく、まとめて換価分割（現金化して分割）したい
• 大地主：先祖代々の農地・宅地が虫食い状に点在
• アパート跡地：建替えを断念し、隣地とセットで処分
• 農地転用後：市街化区域内農地を宅地転用し、まとめて分譲用地化

一括売却するメリット

売却手続きが一度で済む

査定・境界確認・契約・決済・登記の一連の作業が1回で完結します。

筆ごとにバラ売りすると、これらの工程を何度も繰り返すことになり、精神的・時間的コストが膨らみます。

仲介手数料や諸費用を抑えやすい

仲介手数料は宅建業法で「取引額×3%＋6万円＋税」が上限と定められています。

1回の取引でまとめれば、印紙税・司法書士報酬・測量費などの固定費部分を筆数で按分でき、
1筆あたりの負担が下がります。

固定資産税の負担を早くなくせる

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

総務省の資料によれば、土地に対する固定資産税納税者は全国で約4,180万人にのぼり、
負担調整措置により年々増加傾向にあります
 総務省 固定資産税の概要。

筆数が多いほど累積負担は雪だるま式に増えるため、まとめて手放すことで固定費を一気に圧縮できます。

業者はまとめて買いたいケースが多い

1つの現場で4〜10棟の分譲プロジェクトが組めるまとまった土地は、営業・工事・広告のコストが集約でき、1筆単位の小さな土地よりも高値提示の余地が生まれます。

2025年の新設住宅着工は前年から大幅減となっているものの、
分譲戸建セグメントは用地枯渇が慢性化しており、業者は「使える種地」を常時探しています
 国土交通省 建築着工統計調査報告。

高く売れるケース

以下の条件が揃うほど、一括売却時の坪単価は跳ね上がります。

隣接する土地

道路を挟まず一体利用できる形状は、効率が最も高い状態。

120坪以上ある

分譲地にする場合、最低2〜3区画取れる規模から採算に乗ります。1区画40坪換算で、
100坪超えが業者買取の心理的ボーダーです。

道路付けが良い

接道長さ・幅員6m以上・二方向道路のいずれかを満たせば、
区画割りの自由度が上がり、査定額に直結します。

開発許可が取りやすい

市街化区域内で、都市計画法29条の開発許可が想定される規模（三大都市圏で500㎡以上等）は、
「読める案件」となり価格が入りやすくなります
 国土交通省 開発許可制度。

土地の一括売却で失敗するケース

相場を知らずに業者へ売る

公示地価・路線価・成約事例を確認せず、一社の提示額をそのまま受ける

——最も多い失敗パターンです。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で成約事例は無料閲覧できます。

一社だけで決める

買取業者の提示価格は、業者ごとに20〜30%の開きが出ることが珍しくありません。

境界が不明

境界未確定の土地は、買主側で確定測量費用（35万〜50万円が相場）を負担するため、
その分値引きされます。

農地・山林が混在している

農地法3条・5条許可、林地開発許可など、追加規制がかかると業者は評価を下げます。

地目変更の見込みを事前に整理しておくことが必須。

建売業者へ売るメリット

一般の個人買主に売る場合と比較して、
建売業者売却には次のような優位性があります。

比較項目	個人へ仲介売却	建売業者へ売却
販売期間	3〜6ヶ月以上	1〜2ヶ月で決済
決済方法	住宅ローン特約付き	現金決済が主流
契約不適合責任	買主保護が厚い（重い）	業者が3〜6ヶ月に短縮可
古家の扱い	解体推奨	現況引渡しOK
価格	相場の90〜100%	分譲価値次第で相場超えも

一般消費者は「使う土地」として評価しますが、業者は「分譲後の総売上」から逆算して土地代を積み上げます。

分譲価値が高い土地は、一般相場を超える価格が付くケースも実務では珍しくありません。

業者が欲しい土地の特徴

• 最寄駅から徒歩15分以内、または生活利便施設が半径1km圏
• 100〜300坪の一体地（欲を言えば整形地）
• 幅員4m以上に2m以上接道
• 市街化区域/非線引き区域
• インフラ（上下水道・都市ガスまたはプロパン）が接道まで来ている
• 擁壁・崖条例に抵触しない
• 市街化調整区域でも線引き前の宅地/2種、3種農地など

高く売るためのポイント

① 仲介を利用して、高額査定を引き出す。
当社を上手に利用して、複数社に競争してもらうことで高値を導き出せます。

② 境界を確認する
確定測量図があれば買主コストが下がり、価格交渉で強気に出られます。
無い場合も、資料の有無だけは事前に整理しておく。

③ 古家は解体せず相談する
建売業者は自社で解体するケースが多く、解体費を売主が負担すると二重コストで手取りが減るリスクがあります。まず現況で査定を取るのが正解。

※現況で買ってくれる個人/法人あり

④　開発できるか確認する
用途地域・建蔽率・容積率・接道・下水・埋蔵文化財包蔵地の有無を、役所調査で先回りしておく。業者は「調べ済みの土地」を高く評価します。

よくある質問Q＆A

まとめ

複数の土地を抱えているなら、次の4点を押さえるだけで結果が大きく変わります。

• まとめて土地売却は法的に可能——同一買主なら宅建業法上の懸念も生じない
• バラバラで売却はご相談を——宅建業法上問題があるか確認
• リヤマ不動産を利用して競争させる——購入者同士で競わせる

複数筆の売却は、「バラ売り＋長期戦」より「一括＋短期決戦」の方が手残りが大きい——

まずは所有する筆の一覧と公図を手元に整え、仲介会社と建売業者の両方に同時打診するところから始めてください。

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参考・引用元

• 国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
• 国土交通省 建築着工統計調査
• 総務省 固定資産税の概要
• 国税庁 一括して購入した土地の一部を譲渡した場合の取得費