【解体更地渡しVS古家付き土地】売却のメリット・デメリット比較

家を解体するか、そのまま売るかどっちがいい？
解体更地渡しのメリット・デメリット
1. メリット
2. デメリット
古家付き土地のメリット・デメリット
1. 古家付き売却のメリット
2. 古家付き売却のデメリット
  1. ①買主様がネガティブに
  2. ②解体費用が発生する
実際の解体/更地の売却事例（伊勢崎市・前橋市）
よくある質問Q＆A
結論｜迷ったら古家付きで売却がおすすめ

家を解体するか、そのまま売るかどっちがいい？

お客様

注文住宅を建てたいんだけど
更地渡し、古家付きどっちがいい？

宅建士：山口

ケースバイケースです。

■あなたはどっち？簡単チェック
・解体費を出したくない → 古家付き
・トラブル避けたい → 古家付き
・調整区域 → 古家付きほぼ必須
・すぐ売りたい → 更地
・ボロボロ（雨漏り等） → 更地

その理由を、メリット＆デメリット形式で解説します。

→損しない売却方法を相談する

解体更地渡しのメリット・デメリット

解体更地渡しは古家をそのまま売り出し、

売買契約後に建物を解体、更地の状態で引き渡すことです。

項目	メリット	デメリット
売却のしやすさ	古家付きよりも広い層の買主にアピールでき、売却がスムーズになる可能性が高い	解体費用が売主負担になる（100万〜200万円程度が目安）
資産の見せ方	土地の広さ・形状・立地を買主にイメージさせやすく、価値を伝えやすい	更地にすることで固定資産税が上がる（住宅用地特例が外れる）
価格交渉対策	「解体費用分を値引きして」といった交渉を避けられる	更地にしても希望価格で売れるとは限らない
取引の明快さ	建物の状態に関するトラブル・瑕疵責任リスクが少ない	解体後に地中埋設物などが見つかった場合の対応リスクが売主に残る
法的・登記の整理	建物滅失登記が済んでいれば、買主の手間も減り印象が良い	解体中の騒音・近隣トラブルが発生する可能性がある

メリット

解体更地渡しのメリットを解説します。

①更地で状況が把握しやすい

買主様は一般人で、建物の知識はありません。

そのため、古家があると

（この土地に自分の家が本当に建てられるの？）と不安を感じます。

お客様

確かに！

私の実家近くに２年売れない家があって
最近解体更地にしていた・・・

宅建士：山口

おっしゃるとおりです。

更地にするとイメージがわくメリットがあります。

②買主の解体費用がかからない

売主様の責任と負担の元、解体するため
買主様の負担がかかりません。

③売主側で埋設物チェックできる

売主側で解体更地にすることで、
地中埋設物のチェックを事前に確認、撤去できます。

宅建士：山口

更地にし、埋設物調査をすれば、
「地歴調査済み」と告知できます。
また、埋設物を撤去することで
土地が売りやすくなります。

デメリット

解体更地渡しのデメリットを解説します。

①売主様に負担あり

売主様が解体の費用負担をするため、

150万円以上のお金が出せない場合は
難しい点がデメリットです。

②固定資産税が高額に

建物を解体更地にし、滅失登記をすると
「土地（宅地）」のみとなります。

宅建士：山口

土地に建物があると「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。
簡単に言うと、

土地の固定資産税が1/3or1/6に軽減されます。

その建物が滅失すると

固定資産税額が大幅にアップ（最大6倍）します。

宅建士：山口

12月末までに滅失登記をすれば、
翌年度からの
家屋分の固定資産税は発生しません。

逆に1月1日～に滅失登記をすると、
建物固定資産税は発生しますが、
土地の固定資産税は軽減税率適用のまま請求されます。

③決済前に抵当権抹消できるか

売買契約後に、正式に解体がスタートします。

それを引き渡し日までに行います。

お客様

売主側に抵当権がついていたら？

宅建士：山口

一般的には抵当権の抹消が先です。

しかし銀行に事前に相談すれば、
抵当権が残ったままでも、解体＆滅失登記が可能です。

売主のローン残債があり、買主様の代金で
完済予定の場合は、事前に銀行に相談しましょう

④再建築に問題（市街化調整区域）

市街化区域は接道義務など条件を満たしていれば
再建築できます。

しかし、市街化調整区域内の戸建ての場合は、
解体更地・滅失後に、所有権が買主に移転します。

宅建士：山口

古家を買主様に所有権移転にすれば、

「建て替え」を理由に
再建築ができる可能性が高まります。

解体更地渡しでOKか、
古家付きがいいのか？

不動産仲介会社・役所に確認してから
売却、購入を決めましょう。

⑤塀・植栽の解体でトラブル

「北側の塀は解体してほしくなかった」
「松の木も一緒に伐根してほしかった」

解体更地渡しで引き取った後に
「いった言わない」トラブルが発生しやすいです。

宅建士：山口

解体更地の場合は、
どの部分を解体するのか？

など細かい取り決めが必要です。

古家付き土地のメリット・デメリット

古家付き土地のメリット・デメリットを解説します。

項目	メリット	デメリット
解体費用の負担	売主が解体費用を負担しない	買主が解体費用を考慮して価格交渉をする可能性が高い
売却までの手間	建物の滅失登記や解体工事が不要で、手間と時間がかからない	建物の老朽化や破損によるトラブル・クレームリスクがある
税金の優遇	固定資産税の住宅用地特例が継続し、更地よりも税額が抑えられる	売却後に特例が解除されると、買主にとっては固定資産税が高くなる可能性がある
利用希望の買主	投資家の買主にとっては活用の可能性がある	多くの一般買主は建て替え前提のため敬遠する傾向にあり、成約まで時間がかかることも
販売価格の柔軟性	解体費用を反映させた価格設定で、価格調整の幅がもてる	建物評価がゼロに近いため、土地の価値のみで価格査定されがち

古家付き売却のメリット

古家付き土地のメリットを解説します。

①売主の負担がない

解体更地渡しの場合は、
売主様は最低150万円以上の費用が発生します。

宅建士：山口

古家付き土地で
現状渡しなら、
お財布が痛みません。

②固定資産税がそのまま

建物を解体すると、軽減税率が適用されません。

そのまま渡してしまえば、

買主様の負担になるため、費用負担が厳しい売主様にとって、メリットといえます。

③適当な工事になりづらい

売主様の解体業者が適当だと、
①工事前挨拶がない
②適当に解体作業をする

ケースがあります。

お客様

適当な解体って？

宅建士：山口

①基礎の根入れが残っている
②伐根をしていない
③地中配管を撤去しない
④挨拶をしない（騒音）
⑤埋設物を隅っこに
埋めなおす

売主様で解体更地にする場合、

業者が丁寧に解体をすれば問題ありません。

しかし、いい加減な工事の場合、
買主側で再度、除去作業が必要になり、
トラブルになります。

お客様

え～
買主は悪くないのに！
撤去工事の請求はできない？

宅建士：山口

売主様もおそらく
「更地にしたから問題ない！」

と、請求を突っぱねる
恐れがあります。

お客様

面倒ね。

それなら買主側の工務店
ハウスメーカーの解体業者に
依頼した方が安心よね

宅建士：山口

そうです。
ハウスメーカー提携の解体業者なので少し高額ですが、

問題があった場合、お施主である
買主様が責任追及できるメリットがあります。

古家付き売却のデメリット

古家付き土地のデメリットを解説します。

①買主様がネガティブに

古家のままだと、理想のおうちのイメージがしづらいです。

宅建士：山口

土地の売買は可能ですが、
やや「売れにくい」といえます。

②解体費用が発生する

買主側で解体費用が発生します。

ですが、ハウスメーカーの提携解体業者が
解体することで、トラブル時の責任追及がしやすくなります。

→古家か解体か相談する

実際の解体/更地の売却事例（伊勢崎市・前橋市）

1. 古家付きで売れた成功例（伊勢崎市・築45年）

郊外の木造平屋、土地180㎡
解体費用130万円以上かかるが、不動産会社が「古家付きで十分売れる」とアドバイス
売り出し4ヶ月で980万円成約（買い手：リフォームで住む若い夫婦）
結果：解体費ゼロで手元に残金多め。
「昭和の味がいい」と好評

2. 更地にして失敗した例（前橋市・築50年超）

ボロボロ古家で近所クレーム→解体決断（費用150万円）
更地後、固定資産税3倍近くに跳ね上がり、1年半売れず
当初1,200万円→大幅値下げで850万円売却、手元実質600万円程度
後悔：「古家付きなら900〜1,000万円で売れたのに…税金負担で泣いた」

宅建士：山口

契約前に解体し、年をまたぐと固定資産税がアップします。
※できれば、契約後の解体がベスト

→伊勢崎市で不動産を売るなら

3. 調整区域で古家付き成功例（前橋市北部・白地）

市街化調整区域の築38年古家付き、土地350㎡
更地にすると建築制限で買い手激減のリスク→現況渡しで売り出し
7ヶ月で560万円成約
解体費ゼロで高値。「古家がある方が使いやすい」と喜ばれた

よくある質問Q＆A

解体更地渡し・古家付き土地の売買に関する
質問をQ＆A形式にして解説します。

Q:解体＆更地渡しの流れは？

＜①売買契約＞
・売主の責任と費用で解体する
・建物の抹消登記を売主がする
・契約不適合責任の期間調整
・建物の抵当権は売主に抹消する

＜②解体スタート＞
大きさや接道要件、隣地によりますが、
一般的な２F建ての木造住宅であれば、
３週間あれば解体完了します。

＜③決済＆引き渡し＞