不動産DMはなぜ届く？放置すると損する売却サインとは？！

個人情報漏洩ではありません。DMが届く「正体」とは・・・
1. 登記簿は「誰でも」見ることができる
2. なぜ相続直後にピンポイントで届くのか？
え？！登記受付帳使えなくなる？
【今まで】DMが届くメカニズムと名簿業者の存在
1. 名簿業者によるリスト化
2. 体験談：ある60代男性のケース
DM、信じて大丈夫？「危険度チェックリスト」
1. 「買い手がいます」の罠
DM業者と安易に「媒介契約」を結ぶリスク
1. ① 「囲い込み」による売却機会の損失
2. ② 「高値づかみ」ならぬ「高値査定放置」
媒介契約のどればいい？
届いたDMをどう扱うべきか？「賢い活用法」
損をしないための「正しい売却の始め方」
まとめ：DMは「拒絶」ではなく「利用」するもの

個人情報漏洩ではありません。DMが届く「正体」とは・・・

結論からお伝えします。
不動産会社からDMが届くのは、あなたの個人情報がどこかの名簿から漏れたからではありません。

原因は、「不動産の登記情報」が法律に基づいて公開されているからです。

登記簿は「誰でも」見ることができる

日本国内の土地や建物の情報は、法務局が管理する「登記簿」に記録されています。

この登記簿には、所有者の氏名や住所が記載されており、
実は手数料（数百円程度）さえ払えば、誰でも、どこの不動産の所有者情報でも閲覧・取得することが可能です。

参考リンク：法務局｜登記情報提供サービス

（※法務局が運営する、オンラインで登記情報を確認できる公的なサービスです）

宅建士：山口

当社も含め、不動産会社でしたら、必ず利用するサービスです。

→状況だけ無料相談する

なぜ相続直後にピンポイントで届くのか？

特に相続登記（名義変更）をした直後にDMが急増するのは、

不動産業者が法務局の「登記受付帳」を定期的にチェックしているからです。

「登記受付帳」には、「いつ、どの地域の不動産で、どのような登記手続き（相続、売買など）が行われたか」という履歴がリアルタイムで記録されます。

業者はこのリストを見て、
「相続が発生した＝近いうちに売却を検討する可能性が高い」と判断し、一斉にDMを送付するのです。

え？！登記受付帳使えなくなる？

2026年10月1日から「登記受付帳」は大幅に「使えなくなる」方向へ変わります。

「完全に廃止される」わけではなく、記載内容が大幅に削減・簡素化され、
不動産業者による相続直後DMなどの営業活用が事実上不可能になる改正です。

お客様

DMで集客していた業者さんは、
１０月から大変ね・・・

宅建士：山口

DM集客の会社は厳しくなり、
相続人にとっては、安心といえますね。

改正の核心（2026年10月1日施行）

改正内容：不動産登記規則の改正により、登記受付帳の記録事項から以下の項目が削除されます。
- 登記の目的（例：所有権移転相続、売買、贈与など）
- 不動産所在事項（具体的な所在地）
改正後の記載事項：基本的に「申請の受付年月日」と「受付番号」のみ。
結果：これまで受付帳から「いつ・どこで・どんな種類の登記（特に相続）」が起きたかを一覧で把握できていたのが、できなくなります。

①相続登記直後の所有者リスト作成
②DM大量発送

という従来の「源泉営業」がほぼ封じられます。

なぜこんな改正が起きたのか（背景）

相続登記義務化（2024年4月開始）で登記が増加 →
受付帳開示請求が爆増（法務省への開示請求の6割以上が受付帳関連）
プライバシー侵害の問題：相続直後の個人情報が業者に悪用され、迷惑DMが大量に届く社会問題化。
登記事務のデジタル化完了：詳細記載が事務上不要になったため、様式見直しでプライバシー保護を優先。
司法書士会などの要望：国民が相続登記を躊躇しないよう制限を求める声が強かった。

誰にとっての影響？

相続人：朗報。相続登記後に「なぜこんなタイミングでDMが…」というストレスが激減。
不動産業者・名簿業者：大打撃。主要な仕入れルートが失われ、新たな営業戦略（一括査定サイト活用、AI予測など）へのシフトを迫られる。
登記受付帳自体：廃止ではなく「超簡素化」版として残る。
「いつ・何件の登記があったか」は分かるが、「何の登記か・どこか」は分からなくなる。

宅建士：山口

DM集客の会社は冬の時代に突入しますね・・・

【今まで】DMが届くメカニズムと名簿業者の存在

「でも、不動産会社が一件ずつ法務局に通っているの？」と疑問に思うかもしれません。
現代の不動産業界では、よりシステマチックな裏側があります。

名簿業者によるリスト化

現在は、法務局のデータを大量に収集し、不動産業者向けに使いやすく加工して販売する「名簿業者」が存在します。

1件あたり数十円程度で「最新の相続発生リスト」が売買されている。
不動産業者はそのリストを購入し、自動で宛名印刷・発送を行う。
この手法は業界で「源泉営業」と呼ばれ、2026年までで有力な集客手法として蔓延しています。

体験談：ある60代男性のケース

「父が他界し、実家の名義を私に変えた2週間後でした。

聞いたこともない不動産会社から、1週間に3通も『あなたの家を買いたい人がいます』という手紙が届いたんです。

葬儀の手続きで疲弊している時に、本当に不思議な体験でした。

このように、感情的なタイミングを無視して機械的に送られてくるのがDMの正体です。

まずは「これは公的な情報を元にした、単なる営業活動なのだ」と割り切って考えることが大切です。

DM、信じて大丈夫？「危険度チェックリスト」

DMの中には、魅力的な言葉が並んでいます。

しかし、その多くは媒介契約（売却の依頼）を取り付けるための「キャッチコピー」です。

以下の内容が含まれていたら、注意が必要です。

DMの文言	危険度	業界の裏側（本音）
「このエリアで物件を探しているお客様がいます」	★★★	8割は嘘。契約を取るための定番の「釣り」文句です。
「どこよりも高値で買取いたします」	★★☆	実際は相場より2〜3割安い「買取価格」であることが多い。
「今なら仲介手数料最大無料！」	★☆☆	別の名目で費用を取られたり、広告活動を制限されたりするリスク。
「あなたの物件を〇〇万円と査定しました」	★★★	根拠のない高額査定で気を引き、後から「売れないので下げましょう」と迫る。

「買い手がいます」の罠

最も多いのが「あなたの物件をピンポイントで探している顧客がいる」という内容です。

もし本当にそんな顧客がいるなら、その業者はわざわざ不特定多数にDMを送りません。

媒介契約を結んだ途端に「そのお客様は別の物件に決まってしまいました」と言われるのがオチです。

宅建士：山口

DM以外で「買いたい人がいます」というケースはたまにありますが、
DMで購入したい！というケースは99％ありません。

→正直な不動産屋に相談する

DM業者と安易に「媒介契約」を結ぶリスク

DMを送ってくる業者のすべてが悪徳というわけではありません。

しかし、彼らの目的はあくまで「他社に先駆けて、あなたと専属的な契約（媒介契約）を結ぶこと」です。

焦って契約してしまうと、以下のような「損」をする可能性があります。

① 「囲い込み」による売却機会の損失

悪質な業者は、自社で買主も見つけて「売主・買主両方から手数料をもらう（両手取引）」ために、他社からの問い合わせを意図的にブロックすることがあります。これを「囲い込み」と呼びます。

結果として、本来もっと高く買ってくれる人がいたはずなのに、チャンスを逃してしまうのです。

② 「高値づかみ」ならぬ「高値査定放置」

契約を取りたいがために、相場を無視した高い査定額を提示してくることがあります。

「高く売れるなら」と契約しても、市場価格とかけ離れていれば当然売れません

数ヶ月放置された後、「やはりこの価格では無理なので、100万円下げましょう」と、
結局相場以下で売らされるパターンが後を絶ちません。

豆知識：2026年の法規制

2025年から2026年にかけて、不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録義務や、取引状況の透明化に関する指導が強化されました。

しかし、巧妙に網の目をくぐり抜ける業者はゼロではありません。

参考リンク：国土交通省｜不動産売却ガイド

媒介契約のどればいい？

DM業者に「この契約書に判を押してください」と言われる前に、媒介契約の種類を知っておきましょう。

種類	複数社への依頼	自己発見取引	特徴
専属専任媒介契約	不可	不可	1社に完全に任せる。親戚への売却なども不可。拘束力が最も強い。
専任媒介契約	不可	可能	1社に任せるが、自分で見つけた相手との取引はOK。一般的。
一般媒介契約	可能	可能	複数の不動産会社に同時に依頼できる。競争原理が働く。