戸建の解体費用で負担できない売主の悩み
お金が足りなくて、解体費用の負担ができない・・・
何か解決方法はある？
ございます。
解決方法を複数ご紹介します。
戸建住宅を売りたい！
けれど、解体費用の負担できない状況で悩んでいる方は多くいます。
古い家を解体する費用は、
木造30坪で100万円以上かかることが一般的で、お金がないと手が出せません。
放置すると固定資産税が最大6倍に増えたり、
近隣に迷惑がかかったりするリスクもあります。
→「手出し0円で売却できた事例があります」
この記事では、初心者向けに解体費用 負担できない場合の6つの実践的な解決方法を紹介します。
※この記事は、解体更地を前提として売主様向けの記事となります。
解体費用 負担できない場合の6つの実践的な解決方法
解決法1：自治体の空き家解体補助金・助成金を活用する
多くの市町村で、危険な空き家の解体に対して補助金が出ます。
＜当社：群馬県一覧＞
市部（自治体）ごとの解体補助金
前橋市 の老朽空き家解体補助金
内容：老朽空き家の解体費用について一部を補助（年度・条件あり）
高崎市の 空き家緊急総合対策
内容：総合的な空き家対策の一環として解体助成等を
実施（年度により制度内容・受付状況が変動）
桐生市 きりゅう暮らし応援事業（空き家除却助成）
内容：不良住宅・空き家の除却工事に対して補助（条件あり・上限額あり）
伊勢崎市 空き家除却補助事
内容：危険空き家や旧耐震空き家の解体に一部補助
国土交通省の空き家対策関連事業に基づくもので、解体費用の負担できない売主の負担を大幅に軽減できます。
＜初心者向けポイント＞
お住まいの市町村のホームページで「空き家解体補助金」を検索。
対象は老朽化が進んだ家が多く、申請には見積もりや写真が必要です。
※予算に限りがあるので早めの確認を。
参照元：国土交通省空き家対策特設サイト
補助金は「解体前に申請」が必須であり、事後申請は不可であること。
また、「税金の滞納があると受けられない」といった注意が必要です。
解決法2：解体用のローンで支払う
解体用のローンプランがあり、借りることできるケースがあります。
概要
- 解体費用だけ借りる
- 地方銀行・信金・JAなどで扱いあり
条件
- 本人収入あり（安定収入）
- 年収200万以上が目安
- 勤続1年以上（理想は3年）
金利
- 約2.0〜5.0%
メリット
- 比較的通りやすい
- 担保なしでもいける場合あり
- 短期間で返済できる（売却後のすぐに支払える）
デメリット
- 高齢者は通りにくい
- 無職・年金のみは厳しい
高齢だと難しいのね・・・
解体費用が安ければいいのですが、
200万円以上かかる案件もあるため、
人によってはローン審査が厳しいといえます。
地銀のローン：群馬銀行の解体ローン
解決法3：解体費用のタイミングを選択できる業者選びと交渉術
売却したお金が振り込まれれば、
支払いができるのにな・・・
交渉次第では対応してくれる解体業者様もおります。
＜解体更地→引き渡しの手順＞
①売買契約
②確定測量、測量など
③解体作業スタート
④引き渡し
⑤解体費用を支払い
なるほど。
解体作業後に、お金を支払う・・・
お金がないのに、払えないわけね。
契約金の5％を手付金を受け取ります。
それと解体費用の着工金として利用できますが、
測量/仲介手数料（50％）の支払いがあります。
ですが、解体業者さんによっては、売却金額が振り込まれたら、
売却代金からの相殺できます。
※交渉次第です。
例えば解体費用が200万円かかるとして、
土地の売却金額が650万円で、それを受取り後に200万円を支払えば、
手残りは450万円となります。
解決方法4：買取業者に直接売却する
不動産買取業者に古家付きで売れば、即現金化可能。
解体費用を負担せずに済み、価格は市場の6〜7割程度ですが、手間が少なくおすすめです。
なるほど。
安くなるけど、不動産屋にそのまま売却できるのね・・
買取の最大のメリットは「契約不適合責任が免責になる」こと。
通常は売却後に3か月保証を付けますが、免責になれば、
後でトラブル（家の欠陥で損害賠償請求されるなど）に対応する必要がありません。
解決方法5：売却後に買主負担で古家付き渡し契約
売却契約で「売却後解体・更地渡し」を条件にすれば、
売主は事前の解体費用を負担せず、買主が解体します。
買主に事情を説明し、古家付きでそのまま引き渡し、
買主側で解体する契約です。
これなら、解体費用の負担はかからないわね
もちろん、交渉次第です。
契約書に「現状有姿にて引き渡し、建物のみ契約不適合責任を免責」と明記。
不動産会社に相談して特約をしっかり入れましょう。
ちなみに、売主が隠していた欠陥は免責にならないので、正直に告知を。
解決方法6：リフォーム前提の投資家向け売却
古家をリフォームして活用したい投資家に売却。
→解体不要で、需要が高いエリアならスムーズです。
最近は、古家を購入し、DIYでリフォームして貸し出す投資家が増えています。
よくある質問Q＆A
可能です。
弊社は不動産業者ですが、知り合いに解体業者がいるため、ご紹介は可能です。
■ 解体費用の相場（構造別）
| 構造 | 坪単価 | 30坪の目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 3万〜5万円 | 90万〜150万円 | 一番多く安い。空き家・実家はほぼこれ |
| 軽量鉄骨造 | 4万〜6万円 | 120万〜180万円 | ハウスメーカー系、木造よりやや高い |
| 重量鉄骨造 | 6万〜8万円 | 180万〜240万円 | 店舗・アパートに多く費用高め |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 7万〜10万円以上 | 210万〜300万円以上 | 最も高額。騒音・粉塵対策が必要 |
■ 追加費用（見落としがちな項目）
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| ブロック塀撤去 | 10万〜50万円 |
| 庭木・庭石 | 10万〜30万円 |
| 物置・カーポート | 5万〜20万円 |
| 残置物処分 | 20万〜80万円（多いと100万超） |
| アスベスト調査・除去 | 数万〜100万円以上 |
■ 費用が上がる要因
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 前面道路が狭い | 重機が入らず手壊し増加 |
| 隣家が近い | 養生・人件費増加 |
| ゴミが多い | 処分費が大幅増 |
| アスベストあり | 特別処理で高額化 |
| 都市部 | 人件費・処分費が高い |
※全解工連より参照
誰が使える？ 親（被相続人）が一人で住んでいた家を相続した人（相続人）。
相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減ります（令和6年1月1日以降の売却）。
【対象となる家】
- 昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て（旧耐震基準の古い家）。
- マンションなどの区分所有建物は対象外。
- 相続の直前まで被相続人一人暮らしだったこと（老人ホーム入所の場合も一定条件でOK）。
【売却の条件】
家をそのまま売る場合は耐震基準を満たすこと（満たさない場合は解体するか耐震リフォーム）。令和6年以降は買主が売却後に解体・改修する場合もOKになりました。
相続開始から3年後の年末までに売却。
売却価格が1億円以下。
相続後から売却まで、ずっと空き家のまま（自分で住んだり貸したりしない）
※引用元：国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
売れます。
残置物が残ったまま（ゴミ屋敷状態でも）買取ります。
片付けの手間や費用をかけずに早く現金化したい人に便利ですが、売却価格はかなり低くなることが多いです。
→買取について読む
まとめ：解体不要の現状有姿売却が負担ゼロの近道
解体費用 負担できない売主さんには、補助金活用や費用削減も有効です。
ですが、最もおすすめは現状有姿・契約不適合責任免責での建物付き売却です。
お金がかからず、リスクを最小限に抑えられます。
まずは無料査定から。
リヤマ不動産に売却の相談して、あなたに合った方法を見つけましょう！
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