一建設の買取の見積り【他社と競わせて土地を高く売る方法】

一建設の買取査定書って安い？高い？！

一建設（飯田グループホールディングス傘下）から土地の買取査定書を受け取り、
金額欄を見て手が止まった。

——そんな相談が当社に月2～３件寄せられます。

判子を押す前に、一度だけ立ち止まってください。

その金額が「建売用地としての仕入れ価格」なのか「市場流通価格」なのか、
査定書には書かれていないからです。

一建設の土地買取は「建売用地の仕入れ」である

一建設は年間約9,500棟を供給する飯田グループの中核企業で、
買取の主目的は分譲住宅（リーブルガーデン）の建設用地確保です。

同社の公式サイトも「1棟現場から開発現場まで積極的に買います」と明示しています 

この事実は、売主にとって重要な意味を持ちます。

建売業者の買取価格が形成されるロジック

建売事業者の買取価格は、以下の逆算式で決まります。

買取上限 ＝ 土地の販売 −（建築費＋販売経費＋利益率＋リスクバッファ）

つまり土地の「相場」ではなく、その土地に建てた分譲住宅がいくらで売れるかから逆算される数字です。

飯田グループの利益率とリスクは業界最低水準で運営されていますが、
それでも一般エンドユーザーへ直接売る価格より低くなるのは構造的に避けられません 

一建設が悪いのではなく、「買取」という取引形態そのものの特性である、
という点を最初に押さえてください。

買取査定額を「妥当かどうか」判断する3つの物差し

査定書を渡されただけでは、金額の妥当性は判断できません。
以下3点を突き合わせてください。

①：公示地価・路線価との乖離率

国土交通省の標準地・基準地検索システムで対象地の公示地価を確認します。

実勢価格は公示地価の概ね1.1〜1.3倍が目安。
買取価格が公示地価の0.7倍を下回る場合、建売用地としても割安圏です。

②：レインズ成約事例との比較

指定流通機構（レインズ）は国土交通大臣指定の不動産流通ネットワークで、

成約価格の実データが蓄積されています 東日本レインズ。

一般消費者は直接閲覧できませんが、宅建業者を通じて近隣の成約単価を照会できます。

③：他社の同時見積り（相見積）

査定は1社では基準にならず、

最低3社の比較で初めて相場ゾーンが見えるというのが実務の定石です。

当社が提案するのは「レインズ登録で建売各社を競わせる」戦略

ここが本記事の核です。

買取 vs 仲介：構造比較

項目	一建設の直接買取	当社によるレインズ登録＋仲介
売却価格	建売用地の仕入れ価格 （相場の6〜8割目安）	建売各社＋ ハウスメーカー＋ エンド購入者 を競合させ市場価格
競争原理	1社の提示価格のみ	飯田グループ・オープンハウス・地場業者が同時入札
情報公開	売主と1社間のみ	レインズ＋ アットホームで全国公開
売却スピード	最短1〜2週間	通常1〜3か月 （急ぎなら並行提案）
仲介手数料	不要	売価×3％＋6万円＋税 （宅建業法上限）
契約不適合責任	3か月～	条件交渉で調整可能

レインズ登録の法的根拠

宅地建物取引業法第34条の2に基づき、
専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内にレインズへ登録することが業者の義務です 
国土交通省｜媒介契約制度周知資料。

登録されると全国約12万の宅建業者が閲覧可能となり、建売用地を探している事業者間で自然に競合が発生します。

なぜ「競わせる」と価格が上がるのか

飯田グループ内の一建設・アーネストワン・東栄住宅・アイディホーム、及びオープンハウス・グループ、パワービルダー系地場業者は、いずれも建売用地を恒常的に探しています。

レインズ・アットホームに登録した瞬間、
同一土地に対して複数の仕入れ担当者が同時に検討を始める構造が生まれます。

一般媒介契約でも複数社に依頼可能で、業者間の競争原理が働き高値売却につながることはアットホームも公式に解説しています。

売主のメリット・デメリットを正直に比較

「仲介にすれば必ず得」ではありません。両論を提示します。

メリット（レインズ登録・仲介による売却）

• 売却価格が10〜30％上振れする可能性
• 買主候補が建売業者に限定されず、サラリーマン/工務店まで拡大
• 売却活動報告書が定期的に届き、進捗が可視化される
• 一建設への売却も選択肢として残せる（並行検討可能）

デメリット（正直ベース）

• 売却まで平均3か月～
• 急いで売りたい人には不向き
• 仲介手数料が発生
• 内覧・境界確定・測量など売主側の作業負担
• 想定価格で売れない場合、価格改定判断が必要

判断フローチャート

あなたの状況	推奨する売却方法
相続税納付など1か月以内の現金化必須	一建設の買取を活用
土地に瑕疵・越境・再建築不可の懸念	買取寄り ＋契約不適合責任免責交渉
価格を最大化したい・急がない	専任媒介で複数社競合

よくある3つの不安に一次情報で答える

不安①「レインズに載せると近所に売却を知られる？」

レインズは宅建業者専用ネットワークで、一般消費者や近隣住民は閲覧できません。
売主住所や氏名も掲載されません。
※必要であれば、at-homeの住所も多少ぼやかすことも可能

不安②「一建設の見積りを断ると気まずい」

宅建業法上、査定書は法的拘束力を持ちません。

書面契約（媒介契約書・売買契約書）の前段階であれば、撤回可能です。
査定は無料で提供されるサービスであり、
断ることに法的・慣習的問題は一切ありません。

不安③「仲介手数料の分、手取りが減るのでは？」

例：買取2,000万円 vs 仲介2,400万円で売却の場合

• 買取手取り：2,000万円
• 仲介手取り：2,400万円 −（2,400×3％＋6万円）× 1.1 ＝ 約2,314万円

約314万円の手取り増となります。
売価差が仲介手数料を上回るかは、事前シミュレーションで見極め可能です。

※ケースによっては柔軟に対応いたします。

不安④「金額以外の条件はよくなる？」

条件は悪くなることは少ないです。

一般的に建売業者の条件は
①契約不適合責任免責は3か月～1年
②境界確定/明示

を求めてくるケースが多いですが、
他社は少し緩くてもOK,といったケースがあります。

契約前のチェックリスト

一建設の買取査定書を受け取ったら、契約までに必ず以下を実施してください。

•  公示地価・路線価との比較（国交省 標準地検索）
•  リヤマ不動産への査定依頼
•  買取価格と仲介想定価格の手取り比較シミュレーション
•  契約不適合責任の免責範囲確認
•  決済時期・引渡し猶予条件の確認

お問い合わせ窓口

一建設の買取査定書をお手元にお持ちの方は、
その査定書をご提示いただければ、当社にて成約事例など査定書を無料作成します。

• 買取／仲介の手取り比較レポートに返送
• 一建設への売却が最適と判断した場合はその旨を正直にお伝えします

まずは「本当にこの金額でいいのか？」の答え合わせから。

[▶ 査定書セカンドオピニオン申込フォームはこちら]

監修・出典

本記事は宅地建物取引士が執筆・監修しています。以下、参照した一次情報。

• 国土交通省｜媒介契約制度に関する周知資料
• 国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ
• 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）｜媒介契約制度
• 西日本不動産流通機構｜媒介契約制度について
• アットホーム｜媒介契約の解説
• 一建設株式会社｜土地情報募集ページ