不動産を売却するとき、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらを選べばよいのでしょうか。
結論からいうと、特別な事情がなければ、自己発見取引が認められている「専任媒介契約」を選ぶメリットは大きいと考えます。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、
どちらも依頼できる不動産会社が1社に限られる契約です。
大きな違いは、自分で買主を見つけた場合の取り扱い、レインズへの登録期限、業務報告の頻度にあります。
ただし、専属専任媒介契約が悪いわけではありません。
重要なのは、契約の種類だけで不動産会社の販売力を判断せず、どのような販売活動をしてくれるのかを確認することです。
この記事では、群馬県で不動産売却の相談・査定を行うリヤマ不動産が、法律上の違いと実務で確認したいポイントをわかりやすく解説します。
専属専任媒介と専任媒介の違い【比較表】
まずは、両者の違いを一覧で確認しましょう。
| 比較項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 |
|---|---|---|
| 他社への重複依頼 | できない | できない |
| 自分で見つけた買主との直接取引 | できない | できる |
| レインズへの登録期限 | 契約締結日の翌日から5日以内 （休業日を除く） | 契約締結日の翌日から7日以内 （休業日を除く） |
| 業務処理状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
| 契約期間 | 最長3か月 | 最長3か月 |
※宅地建物取引業法および国土交通省の標準媒介契約約款に基づく比較です。
契約期間は3か月を超えることができず、更新には合意が必要です。
※どちらの契約でも、売買の申し込みがあった場合には、
原則として不動産会社から売主への速やかな報告が必要です。
専属専任媒介契約とは？メリット・デメリット
専属専任媒介契約とは、売却を依頼する不動産会社を1社に限定し、さらに、売主自身が見つけた買主との直接取引も制限される契約です。
不動産会社には、レインズへの登録や定期的な業務報告について、専任媒介契約よりも厳しい義務が課されています。
専属専任媒介のメリット
メリット①：販売状況を定期的に確認できる
業務処理状況の報告は1週間に1回以上と定められています。
広告の反響や問い合わせ状況などを定期的に把握したい方にとっては、安心材料になります。
メリット②：売却窓口を1社に集約できる
窓口が1社にまとまるため、販売方針や売却条件の調整を一元化できます。
これは専任媒介にも共通するメリットですが、売主自身による直接取引も制限されるため、買主探しから契約まで、依頼した会社を中心に進めることになります。
専属専任媒介のデメリット
デメリット①：自分で買主を見つけても直接契約できない
例えば、親戚や知人から「その家を購入したい」と申し出があった場合でも、
契約期間中は売主自身が見つけた相手と直接売買契約を締結することができません。
契約条項に反した場合には、違約金などの問題が生じる可能性もあるため注意が必要です。
デメリット②：報告頻度が多いことが負担になる場合がある
1週間に1回以上の報告が必要なため、売主によっては連絡の頻度を多く感じることもあります。
ただし、報告回数が多いこと自体がデメリットとは限りません。
報告の内容が具体的で、次の販売方針まで説明してもらえるのであれば、有益な情報になります。
専任媒介契約とは？メリット・デメリット
専任媒介契約とは、売却を依頼する不動産会社を1社に限定しながら、売主自身が見つけた買主との直接取引は認められる契約です。
専属専任媒介契約と比べて制約が少なく、不動産会社の販売活動を受けながら、売主自身が買主を見つけた場合の選択肢も残せます。
専任媒介のメリット
メリット①：自分で見つけた買主と直接取引できる
例えば、近所の方や知人から「売却するなら購入したい」と申し出があった場合、専任媒介契約であれば、自分で見つけた買主と直接売買契約を締結することが可能です。
不動産会社に仲介を依頼せずに直接取引を行う場合、通常、その会社への仲介手数料は発生しません。
ただし、契約書の作成や条件調整などを不動産会社に依頼する場合は、業務内容や報酬について事前に確認しましょう。
なお、直接取引では、売買契約書の作成、物件の説明、境界や設備などの確認、引き渡し手続きも自分たちで対応する必要があります。
仲介手数料だけで判断せず、取引上のリスクも考慮することが大切です。
メリット②：不動産会社による販売活動も受けられる
専任媒介でも、不動産会社はレインズへの登録や業務報告などの義務を負います。
つまり、自分で買主を見つける可能性を残しながら、不動産会社による広告や他社への情報提供などの販売活動を進められます。
メリット③：報告頻度と販売活動のバランスを取りやすい
業務処理状況の報告は2週間に1回以上です。
定期的に売却状況を確認しながら、問い合わせや内見の状況に応じて販売方針を相談できます。
専任媒介のデメリット
デメリット①：ほかの不動産会社に重ねて依頼できない
専任媒介では、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することはできません。
そのため、契約する前に、その会社の販売方針や査定価格の根拠、担当者の対応などを確認することが重要です。
デメリット②：専属専任より報告の頻度が少ない
法律上の最低報告頻度は2週間に1回以上です。
毎週の報告を希望する方は、契約前に報告方法や連絡頻度について相談しておくとよいでしょう。
ただし、報告頻度が少ないからといって、必ずしも販売活動が不十分というわけではありません。.
実際にどのような活動をしているかを確認することが大切です。
実務では専任媒介で十分？不動産売却の現場から考える
媒介契約を選ぶとき、専属専任媒介のほうが「より熱心に売却活動をしてくれるのではないか」と考える方もいるかもしれません。
しかし、専属専任媒介を選んだからといって、広告が増えたり、早く売れたりすることが法律で保証されているわけではありません。
専任媒介でも、不動産会社はレインズへの登録、業務報告、契約成立に向けた活動などの義務を負います。
リヤマ不動産の売却相談で重視しているのも、契約の種類そのものより、査定価格の根拠や販売活動の内容、売却が進まないときの対応です。
ここでは、媒介契約を選ぶ際に確認しておきたいポイントを2つ紹介します。
理由①：自己発見取引ができる選択肢を残せる
専任媒介の大きな特徴は、売主自身が見つけた買主と直接取引できることです。
もちろん、実際に知人や親戚が購入するケースがどの程度あるかは、物件や売主の状況によって異なります。
そのため、「自己発見取引は全体の1％未満」などと、根拠のない数字で判断する必要はありません。
現時点で買主に心当たりがなくても、将来的に知人から購入の申し出がある可能性はあります。
専任媒介であれば、その可能性を残したまま、不動産会社の販売活動を利用できます。
ただし、直接取引では売買契約や引き渡しに伴う責任も生じます。
※支払いをしない、住宅ローンが組めないなどトラブル
購入希望者が現れた場合は、安易に契約を進めず、必要に応じて専門家に相談しましょう。
理由②：報告回数よりも、報告内容が重要
専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介は2週間に1回以上の報告が必要です。
しかし、売却活動の評価は、報告回数だけではできません。
例えば、問い合わせが少ない場合に「今週も問い合わせはありませんでした」という報告だけでは、売主は次に何をすべきか判断しにくいでしょう。
リヤマ不動産では
「ポータルサイトの閲覧数は前週比で30％減。内見希望はゼロでしたが、他社から『価格を100万円下げたら案内したい』という打診が2件ありました。
次の一手として、価格改定をご提案します」
といった内容をご報告することがあります。
一方で、次のような情報があれば、売却状況を把握しやすくなります。
- 広告の閲覧や問い合わせはどの程度あったか
- 内見の申し込みや購入希望者からの反応はどうだったか
- 他社から物件について問い合わせがあったか
- 反響が少ない場合、価格や広告内容をどう改善するか
売却の初期段階では反響が少ない場合もあります。
大切なのは、状況を正しく把握し、必要に応じて具体的な改善策を提案してもらうことです。
媒介契約で失敗しないために確認したい3つのポイント
専任媒介と専属専任媒介のどちらを選ぶ場合でも、契約前に次の3点を確認しておくことをおすすめします。
① 査定価格の根拠が明確か
査定価格が高いという理由だけで、不動産会社を選ぶことはおすすめしません。
近隣の成約事例や売出事例、土地・建物の状態、接道条件、境界などを踏まえ、価格の根拠を説明してもらいましょう。
高い査定価格で媒介契約を結んでも、その価格で売れるとは限りません。
② レインズへの登録と販売状況を確認できるか
専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録が義務付けられています。
登録後は、登録証明書を受け取り、物件情報が正しく登録されているか確認しましょう。
また、売主はレインズの売主専用画面から取引状況を確認できます。売却を依頼した会社に任せきりにせず、必要に応じて登録状況も確認することが大切です。
③ 売れない場合の対応方針があるか
売却活動を始めても、必ずしも予定どおりに買主が見つかるとは限りません。
その場合に、単に値下げを勧められるのではなく、問い合わせ数や内見者の反応などを踏まえ、価格や広告内容、販売方法を見直してもらえるか確認しましょう。
契約前に「一定期間売れなかった場合、どのように対応しますか」と質問しておくと、
不動産会社の考え方もわかりやすくなります。
リヤマ不動産ではどっちを案内している？
リヤマ不動産で売却相談を受けた、媒介になった場合は専属専任媒介契約で結ぶことはほぼ皆無です。
専任媒介契約を結んだ売主様のうち、契約期間中に「近所の方から購入したいと言われた」「親族が買い取ってくれることになった」という自己発見の申し出の可能性があるからです。
加えて、週１回以上のご報告ですと売主様は「面倒だから、頻繁に連絡しなくていいよ」
と言われることがほとんど。
そのため、専任媒介をおすすめするケースがほとんどです。
専属専任媒介契約にする不動産屋の本音は？
不動産屋が「専属専任媒介契約」を手に入れたときに抱く、赤裸々な本音を4つの視点から解説します。
①広告費をかけて本気で動ける！という大きな安心感
不動産会社にとって、一般媒介契約（他社とも競合する契約）は
「広告費や労力をかけても、他社に客を奪われて一銭もにならない（＝タダ働きになる）」という最大の経営リスクがあります。
そのため、専属専任媒介契約を結べば競合がいないため、
以下のようなアクセルを踏むことができます。
- ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）への上位掲載や、大々的なネット広告の出稿
- 周辺への折込チラシやダイレクトメールの大量配布
- オープンハウス（現地見学会）の開催や、室内のプロカメラマン撮影・ホームステージングの導入
「他社に取られる心配がないからこそ、予算（広告費）を投下して本気で売却活動ができる」というのが、営業マンの正直な喜びです。
② 「両手取り（売主・買主の両方から手数料）を絶対に狙いたい」
不動産の仲介手数料は、売主と買主の双方から最大で「物件価格の3%+6万円＋消費税」を受け取ることができます（これを業界用語で「両手（りょうて）」と言います）。
他社が見つけてきた買主との取引になると「片手（売主側のみ）」の手数料になってしまいますが、専属専任であれば自社で買主を見つければ「両手」になります。
- 不動産屋の本音: 「自社グループや自社の顧客ネットワークをフル活用して、自社で買主を見つけて絶対に両手（売買手数料マックス）にするぞ」という強い意欲が働きます。
③週1回の報告義務と、売れなかったときのプレッシャーが重い
専属専任媒介契約には、法律で以下の厳しい義務が課せられています。
- 5日以内にレインズ（不動産流通機構）へ登録しなければならない。
- 少なくとも週に1回以上、売主に販売状況を報告しなければならない。
不動産屋の本音としては、これがなかなかのプレッシャーです。
問い合わせが少ない時期や、内見（見学）が入らない週は、報告の電話を入れるのすら憂鬱になります。
「今週も進捗がありません」と伝えるのは営業マンにとってもストレスだからです。
そのため、売れ残りが続くと、担当者から「価格を下げませんか？」という価格改定の打診が早めに出やすくなります。
④【裏の本音】少しでも自社に有利に囲い込みたい誘惑
少しダークな本音ですが、他社に情報を渡さず自社だけで買主を探したい（両手取りをしたい）がために、「囲い込み（他社からの問い合わせに対して『契約交渉中です』などと嘘をついて紹介を断る行為）」の誘惑に駆られやすいのも専属専任の特徴です。
大手やコンプライアンスを重視する会社では厳禁とされていますが、個人の営業マンの成績やノルマの状況によっては、「自社で買主を見つけるまで、あえて他社からの情報網を狭めたい」と考えてしまうケースがゼロではありません。
専属専任媒介と専任媒介はどっちがおすすめ？
最後に、それぞれに向いている方を整理します。
専任媒介がおすすめの方
- 不動産会社に売却活動を任せながら、柔軟性も残しておきたい
- 知人や親戚など、自分で買主を見つける可能性も残したい
- 定期的な報告を受けながら、販売状況を確認したい
専属専任媒介がおすすめの方
- 売却活動から契約まで、依頼した不動産会社を中心に進めたい
- 自分で見つけた買主との直接取引を予定していない
- 1週間に1回以上の定期報告を希望している
迷った場合は、専任媒介を選択肢の一つとして検討してみてください。
ただし、専属専任媒介にもメリットはあります。どちらが適しているかは、売主の希望や取引の事情によって異なります。
最も重要なのは、契約形態だけで不動産会社を評価するのではなく、売却価格の根拠、販売活動、報告内容、担当者との相性を総合的に判断することです。
まとめ｜媒介契約の種類より、不動産会社選びが重要
専属専任媒介と専任媒介は、どちらも1社に売却を依頼する契約ですが、自己発見取引の可否やレインズへの登録期限、業務報告の頻度が異なります。
- 専属専任媒介：自己発見取引ができず、1週間に1回以上の報告が必要
- 専任媒介：自己発見取引ができ、2週間に1回以上の報告が必要
- どちらも契約期間は最長3か月で、レインズへの登録が義務付けられている
契約の種類だけで、売却価格や売却スピードが決まるわけではありません。
不動産会社を選ぶ際は、査定価格の根拠や販売活動の具体的な内容、売却が進まない場合の対応方針まで確認しましょう。
群馬県で土地・戸建て・空き家などの売却を検討されている方は、契約内容を十分に理解したうえで、ご自身に合った不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。
記事監修：リヤマ不動産株式会社 代表 山口 力男（宅地建物取引士）
リヤマ不動産株式会社は、群馬県を中心に土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却相談・査定・仲介を行っています。
不動産売却についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
参考資料・公的情報
※この記事は、媒介契約制度に関する一般的な情報を解説したものです。個別の契約条件や取引上の問題については、実際の契約書や関係法令をご確認ください。
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