不動産売却の仲介業者は「査定額」だけで選ばないことが重要
不動産売却で良い仲介業者を選ぶなら、査定価格の高さだけではなく、
①査定価格の根拠
②売却物件の販売力
③担当者の説明力
④レインズへの登録方針
⑤囲い込みをしない姿勢
⑥売却後の報告体制
まで確認することが大切です。
特に注意したいのが、「他社より高い査定額を提示されたから」という理由だけで媒介契約を決めることです。
査定価格は売却を保証する価格ではありません。周辺の成約事例や物件の状態、土地の形状、接道状況などを踏まえて、なぜその価格になるのかを具体的に説明できる不動産会社を選びましょう。
不動産会社の選び方は失敗しない9つの選び方
おうちを売りたいけど、
どの不動産屋さんがいいの？
不動産業の事業者数は、
平成30年時点で、約34万店と言われています。
※不動産業者の統計
供給過多の状態で、売主様から見ると
「どこに任せていいか、わからない！」
と業者選びで迷っているかもしれません。
今回は不動産会社選びにおいて失敗しない9つの選び方を解説します。
①第一印象が良い人
担当者と会ったときの「第一印象」は重要です。
「何か信用できなそう・・・」
「何かひっかかる」
など気になるとしたら、辞めたほうが言いかもしれません。
あなたの直観は、案外正しいかもしれません。
服装がよれよれのスーツだったり、
下品な話題や言葉使いをする人は対象外と言えるでしょう。
※筆者も注意するようにしております（汗）
研修トレーナー伊庭正康のスキルアップチャンネルより参照
②レスポンスが早い人
筆者の個人的な実体験をご紹介します。
7年ほど前、注文住宅の新築見学会に参加した際、
私「軒は何センチあるんですか？」
営業「調べて、お返事します」
・・・ずっと返信がありませんでした（汗）
ホームページには
「不明なことがあったら、ご回答します」
と記載があったのに・・・
私も他人事ではなく、
お客様に素早く回答できるよう、心がけています。
※寺尾陽介ちゃんねるより参照
③ヒアリング力＆提案力がある人
「お客様の要望を聞き、
営業マンの回答がずれていないか？」
「提案力はあるのか？」
チェックしましょう。
気合、根性、ガンバリマス！
でなく、
提案の「引き出し」がたくさんある人がおすすめです。
④しつこくなく、正直な人
「しつこい営業はしません」
と言いながら、
追客で何回もしつこく電話・・・
って、嘘つきですよね。
当社も追客はしますが、
１回試してダメなら次へ行きます。
また、売却の際に物件の「強み」「弱み」を正直に言ってくれる人は良いかもしれません。
⑤説明が抽象的な人は注意
「とりあえず何とかなります」
「高値でもチャレンジしましょう」
「絶対高く売れますよ！」
具体性がなく、勢いだけの人は注意です。
論理的に説明ができる人に売却は任せたほうがいいです。
安易に「絶対」と言う人はウソつきが多い傾向が高いです。
絶対高く売れる！という人がいたら、
誓約書を書いてもらいましょう（汗）
※アリストテレス大学【思考力を高める】より参照
⑥媒介（仲介）契約を急かす人
「媒介契約は無料ですし、今すぐ弊社にお任せいただけませんか？」
売主のあなたの気持ちがそわそわしていたり、
不安を感じてるのに、
急かして媒介契約を迫ってくる人は信用できません。
売主様によっては決断を後押しして欲しい人がいるため、
一概には間違いといえません。
しかし、不安でよく分からない状態で、強引に契約を急かされた場合は断りましょう。
⑦囲い込みをしない業者
囲い込みは「売主の信義誠実の原則」に反する行為です。
例えば、あなたの土地を1500万円で売り出し、
買主候補（※共同仲介の業者）が現れ
「1500万円で買う！」と希望があったのに、土地を売却しない行為のことです。
2025年から「囲い込みに罰則規定」が設けられる予定です。
公式ホームぺージで「弊社は多額の広告費を使って広告しています」
などあちこちガンガン宣伝している会社には注意が必要です。
楽待 RAKUMACHIより参照
⑧口コミ・実績・行政処分などを確認できる
不動産業者の評価はgoogleの口コミで
見ることができます。
もちろん、それがすべてではありませんが、
評判があまりにも悪い不動産業者への売却依頼はやめたほうがいいかもしれません。
口コミってやらせもあるし・・・
確かに！
中には業者さんにお願いして
高評価にするテクニックもあります。
そのあたりが本物が見極める
ネットリテラシーも大事といえます。
確認したいのは、
- 会社情報
- 宅建業免許
- 営業エリア
- 売却実績
- 得意な物件
- 担当者の説明
- 口コミ
- 行政処分等の情報
です。
国土交通省では、宅地建物取引業者の免許情報を検索できる「宅地建物取引業者検索」が公開されています。また、関東地方整備局では宅建業者に対する監督処分等の情報も公開されています。
そのため、口コミだけではなく、「会社として適切に営業しているか」を複数の情報源から確認することが、不動産会社選びでは重要です。
⑨youtubeで動画配信をしている不動産業者
youtube動画で顔＆声が確認できるため、
「どんな感じの人なんだろう？」と事前に把握できます。
当社も動画で不動産情報を発信しています。
「この人苦手！」と感じたら・・・
すいません（汗）
査定額が高い会社＝良い会社ではない
不動産会社を選ぶとき、最も注意したいのが「査定価格の高さだけで決めること」です。
例えば、A社が2,000万円、B社が2,300万円、C社が2,500万円と査定した場合、単純に2,500万円を提示したC社が最も良いとは限りません。
重要なのは、「なぜ2,500万円で売れると判断したのか」という根拠です。
確認したいのは、次のような内容です。
- 周辺の成約事例
- 現在販売されている競合物件
- 土地・建物の面積
- 築年数
- 接道状況
- 土地の形状
- 建物の状態
- リフォーム履歴
- ハザード情報
- 売却期間の想定
- 想定する購入者
- 販売価格を下げる場合の判断基準
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や地価公示などを確認できます。
ただし、実際の不動産価格は面積・形状・前面道路などの個別条件によって変わるため、公開データだけで売却価格を決めることはできません。
したがって、良い不動産会社とは「高い査定額を出す会社」ではなく、査定価格の根拠を説明し、その価格で売るための具体的な販売戦略まで提示できる会社です。
【大手VS小さな地場】どっちの不動産屋に売却を任せる？
結論どちらでもかまいません。
まずは比較表をご覧いただき、
メリット＆デメリットを解説します。
🏢 大手 vs 中小 不動産仲介業者の比較表
| 項目 | 大手不動産仲介業 | 中小不動産仲介業 |
|---|---|---|
| 知名度・信頼性 | ◎ ブランド力・安心感あり | △ 知名度は低いが、 地域で信頼される場合も |
| 広告・集客力 | ◎ 全国規模の広告・集客力 | △ 地域密着の広告に 限定されることが多い |
| ネットワーク | ◎ 他支店・他地域との連携が強い | ◎レインズ利用でネットワークは広い |
| 対応の柔軟さ | ×マニュアル的な対応になることも | ◎ 担当者が柔軟に対応しやすい |
| 担当者の裁量 | × 組織的に動くため個別対応に限界あり ※担当者が 独自で「囲い込み」をしやすい | ◎ 担当者主導で 細やかな対応が可能 |
| スピード感 | △ 組織的手続きで時間がかかることも | ◎ 即断即決が可能な場合が多い |
| 手数料交渉 | △ ほぼ一律 | ◎ 条件により柔軟に対応してくれる場合も |
| 地域情報の詳しさ | ○ 全体的な傾向には詳しい | ◎ 地元に特化して詳しい |
| 安心感 （トラブル時） | ◎ 組織対応・顧問弁護士等が対応可能 | △ 担当者個人の対応に左右されることも |
| 売却成功率 （全体） | ◎ 広範囲の情報網と実績あり | ○ 得意なエリア・物件で強みを発揮 |
| 契約不適合責任の免責 | × 囲い込むため消極的 | △ 免責対応可能な会社あり ※当社は可能 |
大手不動産
大手不動産仲介業のメリット＆デメリットを解説します。
メリット
- 大手看板の安心感
- 豊富な実績数
- サポート力があり
- コンプライアンス重要視
大手仲介業者は看板が大きく、集客力は抜群に良いです。
また、実績数が豊富で、コンプライアンスを重要視する傾向があります。
※昔はひどかったようですが・・・
デメリット
囲い込みが多い
膨大な「広告費と人件費」を補うため、囲い込みのリスクがあります。
もちろん、やらない会社もありますが・・・
「囲い込み 大手不動産名」
で検索してください。論より証拠です。
地場の不動産
中小地場の不動産仲介業のメリット＆デメリットを解説します。
メリット
- 小回りがきく対応
- 時間外でも対応してくれるケースあり
- 割引サービスなどあり
- 契約不適合責任の免責がつけやすい
- 経営者と距離が近く、決定スピードが高速
中小企業なので、割と融通が利くケースが多いです。
また、決定権者とすぐ連絡を取れるため、決定スピードが速いです。
割引については、
例えば、弊社のような
「新築建売で買主が仲介手数料0円」という会社もあります。
デメリット
- 対応品質にばらつきあり
- コンプライアンスをやや軽視
- 倒産リスクあり
中小企業の場合、コンプライアンスという言葉がない業者が多いかもしれません。
また、対応品質が高い会社もあれば、そうでないケースもあります。
とはいえ、地元密着だったり、
親切丁寧な不動産業者もあるため、ケースバイケースです。
【失敗例】不動産仲介業者の選び
失敗事例①「一番高く査定してくれた会社」に決めてしまった
相談者
40代・男性／前橋市：相続した戸建て住宅の売却
きっかけ
父親から相続した築30年以上の戸建てを売却することになり、3社に査定を依頼しました。
査定結果は、
- A社：1,280万円
- B社：1,350万円
- C社：1,580万円
でした。
相談者は「どうせ売るなら高い方がいい」と考え、迷わず1,580万円を提示したC社に売却を依頼しました。
媒介契約を結ぶとき、担当者からは、
「この地域なら1,500万円台でも十分狙えます」
と説明されたそうです。
ところが、3か月経っても問い合わせはほとんどありませんでした。
内見は数件あったものの、購入申込みには至りません。
相談者が担当者に、
「値段が高すぎるんじゃないですか？」
と聞くと、
「もう少し様子を見ましょう。問い合わせは来ていますから」
という回答。
その後も価格を維持したまま販売を続け、さらに3か月が経過。
結局、半年後に1,380万円まで価格を下げることになりました。
最終的には、最初に査定を受けたB社が提示していた1,350万円に近い価格で売却することになりました。
何が問題だったのか？
問題は「高く売ろうとしたこと」ではありません。
1,580万円という査定価格について、どのような成約事例を根拠に算出したのかを十分確認しなかったことです。
高い査定額そのものが悪いわけではありません。
重要なのは、
「なぜこの価格で売れるのか？」
「この価格で売れなかった場合、何か月を目安に価格を見直すのか？」
「競合物件と比べて、購入者から見てどこに価格的なメリットがあるのか？」
まで確認することです。
不動産会社としての解説
私たちが売却相談を受ける際にも、査定価格について「高ければ高いほど良い」と考えている方は少なくありません。
しかし、査定価格と実際の成約価格は同じではありません。
査定価格は「その価格で売れることを保証する金額」ではなく、物件の立地・状態・周辺の取引事例・市場動向などを踏まえて、不動産会社が売却可能と判断した価格です。
そのため、査定額を比較するときは金額だけではなく、査定の根拠まで比較することが重要です。
この事例から分かること
不動産売却では、
「一番高く査定した会社」ではなく、「その価格で売る根拠を具体的に説明できる会社」を選ぶ。
これが重要なポイントです。
失敗事例②「大手だから安心」と思って任せたら、担当者と連絡が取れない
相談者
50代・女性／伊勢崎市
住み替えによる戸建て売却
きっかけ
相談者は、長年住んだ自宅を売却して、新しい住宅へ住み替えることになりました。
不動産売却は初めてだったため、
「名前を知っている会社なら安心だろう」
と考え、テレビCMでもよく見る大手不動産会社に相談しました。
査定額も納得できる範囲だったため、そのまま専任媒介契約を締結しました。
最初の1か月は順調でした。
担当者から電話があり、
「販売活動を始めました」
「ネットにも掲載しています」
という説明がありました。
ところが、2か月目になると連絡が減りました。
相談者から電話をしても、
「担当が外出しています」
「折り返します」
と言われることが増え、折り返しが翌日になることも。
ある日、相談者から、
「今、何件くらい問い合わせがありますか？」
「内見は何件ありましたか？」
と質問したところ、担当者から返ってきたのは、
「今のところ大きな動きはありません」という短い回答だけでした。
相談者は、「何をしてくれているのか分からない」という不安を感じるようになりました。
問題は「大手だったこと」ではありません。
問題だったのは、契約前に販売活動の内容や報告方法を具体的に確認していなかったことです。
媒介契約を結ぶ前に、
- どのサイトに掲載するのか
- 写真撮影はどうするのか
- 広告はどのように行うのか
- 問い合わせ件数をどう報告するのか
- 内見後の反応をどう共有するのか
- 価格変更はどのタイミングで相談するのか
などを確認しておけば、契約後のギャップを減らせました。
不動産会社としての解説
不動産会社を選ぶ際には、会社の知名度だけでなく、
「この担当者と売却活動を最後まで進められるか」を見ることが重要です。
特に初回相談時に、
「販売状況はどのくらいの頻度で報告してもらえますか？」
「問い合わせが少なかった場合、どのように改善しますか？」
と質問してみると、その担当者の考え方が見えやすくなります。
この事例から分かること
不動産会社選びでは、
会社の規模よりも、担当者が「何をして、どのように報告するのか」を具体的に説明できるか確認する。
これが失敗を防ぐポイントです。
「大手だから安心」「地元業者だから安心」と決めつけず、会社と担当者の両方を見ることが大切です。
失敗事例③「問い合わせがない」ことに不安を感じ、販売方法を確認しなかった
相談者
60代・男性／太田市
古家付き土地の売却
きっかけ
相続した土地と古い建物を売却するため、相談者は不動産会社と専任媒介契約を結びました。
担当者からは、
「この価格なら十分売れると思います」と説明され、販売をスタート。
ところが、1か月経っても内見がありません。
2か月目も状況はほとんど変わりません。
相談者が、
「他の不動産会社から問い合わせはありませんか？」
と尋ねると、「今のところありません」との回答でした。
相談者が気になったのは「本当に広く販売されているのか」ということでした。
そこで、相談者は自分でもインターネットで物件を検索しました。
掲載されているサイトは確認できましたが、
「もっといろいろな不動産会社が購入希望者に紹介してくれていると思っていた」
という疑問が残りました。
そこで担当者に、「レインズには登録されていますか？」
「他社から購入希望者の紹介があった場合は対応してもらえますか？」
「現在の問い合わせ状況を確認できますか？」
と具体的に質問。
担当者から販売状況について説明を受け、最終的には価格設定と広告方法を見直すことになりました。
ここで大切なのは「囲い込み＝問い合わせがない」と決めつけないことです。
問い合わせが少ない理由は、
- 価格が相場より高い
- 物件の状態が購入者のニーズと合わない
- 写真や広告の見せ方が弱い
- 立地条件が厳しい
- 購入者自体が少ない
- 販売開始直後で認知されていない
など、さまざまです。
そのため、「問い合わせがない＝囲い込み」と判断するのは適切ではありません。
一方で、売主としては、どのような販売活動をしているのかを確認する権利があります。
不動産会社としての解説
専任媒介契約などでは、指定流通機構への登録や売主への業務報告など、一定のルールがあります。
そのため媒介契約を締結するときは、
「レインズへの登録はいつ行いますか？」
「販売状況はどのように報告されますか？」
「他社から購入希望者の紹介があった場合はどう対応しますか？」
など、具体的に確認しておくことをおすすめします。
この事例から分かること
不動産売却では、売却を任せた後に「何となく任せる」のではなく、
「どこで広告するのか」
「どのように購入希望者を探すのか」
「問い合わせ状況をどう報告するのか」
を最初に確認しておくことが重要です。
販売活動が見えれば、売主も「待つべきなのか」「価格を見直すべきなのか」を判断しやすくなります。
まとめ
不動産会社はどこがいい？失敗しない選び方についてまとめました。
①第一印象が良い人
②レスポンスが早い人
③ヒアリング力＆提案力がある人
④しつこくなく、正直な人
⑤説明が抽象的な人は注意
⑥媒介（仲介）契約を急かす人
⑦囲い込みをしない業者
⑧ネットの口コミがある程度良い
⑨youtubeで動画配信をしている不動産業者
あなたの不動産会社選びのお役に立てれば幸いです。
まずは、当社リヤマ不動産のホームページをご覧いただき、
信頼に足りるのであれば、ご連絡いただけると幸いです。
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