【群馬県で家づくり資金計画】土地なしだと総額いくら？！全公開

20-30代夫婦の「土地なし家づくり」の真実

「子どもが生まれたから、そろそろマイホームを…」
「賃貸より持ち家のほうがお得じゃない？」

そう考え始めた20〜30代のご夫婦にとって、最大の難関は「資金計画」です。

特に親の土地を引き継げず、
ゼロから土地を探す「土地なし」の場合、想像以上に費用がかさみます。

群馬県は土地価格が比較的安価で、東京圏で家を建てるよりも数千万円安く済むという大きなメリットがあります。

しかし、それでも「建物価格＋土地価格＝家づくりの総額」と思っていると、
引き渡し直前に「えっ、こんなに必要なの？！」と青ざめることに……。

本記事では、群馬県内で60坪700万円(南道路)の土地を購入し、
坪80万円・35坪の建物を金利0.9%・40年返済で建てるモデルケースを想定して、
1円単位まで漏らさず詳細明細を公開します。

モデルケースの設定

項目	内容
想定エリア	群馬県 (伊勢崎市・前橋市・高崎市郊外を想定)
土地	・60坪 ・700万円 ・南道路
建物	35坪(延床面積約115㎡) × 坪80万円 = 2,800万円
家族構成	20〜30代夫婦+ 子1名想定
ローン	変動金利0.9% /40年返済 /元利均等
自己資金	200万円

群馬県の土地取得費平均は770万円で、
全国平均1,497万円のほぼ半額です。

坪80万円の建物単価は、群馬県の木造住宅工事費坪単価約68万円(2024年国税庁調査)に
外装・設備グレードアップを加えた現実的な水準です

結論：総額は「4,472万円」かかります

先に結論をお伝えします。

区分	金額	比率
①土地関連費用	7,500,000円	16.7%
②建物本体工事費	28,000,000円	62.6%
③別途工事費(付帯工事)	4,200,000円	9.4%
④外構工事費 (コンクリ2台駐車場含む)	1,200,000円	2.7%
⑤ローン関連諸費用	1,452,000円	3.3%
⑥つなぎ融資費用	410,000円	0.9%
⑦予備費	2,000,000円	4.5%
総合計	44,722,500円	100%

つまり、「土地700万円＋建物2,800万円＝3,500万円」と思っていた人は、

土地関連費用 ＝ 約750万円（土地代の約6.6%増）

「土地を700万円で買う」と聞くと、銀行口座から700万円が消えていく、
というイメージを持つ方が多いのですが、実際には土地そのもの以外にも以下の費用が積み上がります。

詳細明細

項目	金額	計算根拠
土地代金	7,000,000円	60坪 × 11.67万円/坪
不動産仲介手数料	330,000円	800万円以下は30万円 +消費税10%
印紙代(売買契約書)	5,000円	軽減税率(1,000万円以下)
所有権移転登記の登録免許税	73,500円	評価額490万円(路線価70%)×1.5%
司法書士報酬	50,000円	4〜5万円が相場
不動産取得税(土地)	0円	住宅用地軽減で実質ゼロ
固定資産税精算金	30,000円	年6万円の半年分目安
土地関連小計	7,488,500円

仲介手数料の計算式は決まっています

不動産仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、
低廉な空き家の特例800万円以下の物地な33万円（税込）が上限となります。

【法改正】800万円以下低廉な空き家等の対象は土地建物？

「仲介手数料が安すぎる」といった不動産の売買仲介会社の悩みから、法改正された「800万円以下低廉な空き家等」について。メリットデメリットや土地やマンションなども対象なのか？徹底解説します。

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登録免許税は「軽減税率」を使う

土地の所有権移転登記の登録免許税は本則2.0%ですが、
令和8年(2026年)3月31日まで1.5%の軽減税率が適用されています。

固定資産税評価額は路線価のおおむね70%なので、700万円の土地なら評価額は約490万円となり、
490万円×1.5%＝73,500円（※）となります
※目安です

不動産取得税は「実質0円」になることが多い

群馬県の住宅用地は軽減措置(45,000円控除＋200㎡分の評価額1/2控除)が手厚く、
ほとんどのケースで土地の不動産取得税は0円になります。

ただし、申告が必要な場合があるため、市町村窓口で確認してください。

伊勢崎行政県税事務所 – 群馬県ホームページ

www.pref.gunma.jp

建物本体工事費 ＝ 2,800万円

「坪単価80万円」と契約書に書かれている金額そのもの。35坪 × 80万円 = 2,800万円。

ただし注意点があります。坪単価には何が含まれていて、
何が含まれていないかは、ハウスメーカーによって異なります。

一般的に、坪単価に含まれるのは以下です：

• 構造躯体(基礎・柱・梁・屋根)
• 外壁・窓サッシ
• 内装(床・壁・天井)
• キッチン・浴室・トイレ等の住宅設備(標準仕様)
• 標準的な電気配線・給排水配管(屋内)
• 設計料・現場管理費

含まれていないものが「別途工事費」になります。これが次の③です。

③別途工事費(付帯工事費) ＝ 420万円（本体の約15%）

ここが、家づくりで最も「想定外」が発生するゾーンです。一般的に本体工事費の15〜25%が別途工事費とされており HOME’S、控えめに15%設定としています。

詳細な明細

項目	金額	説明
屋外給排水工事	800,000円	道路本管から宅地内への引き込み
ガス引き込み工事	300,000円	都市ガス or プロパン分岐
地盤改良工事 (柱状改良)	800,000円	群馬県は柱状改良が多い
仮設工事	300,000円	工事期間中の電気・水道・トイレ
整地・残土処分	200,000円	更地から建築用に造成
照明器具一式	250,000円	LED中心の標準仕様
カーテン・ブラインド一式	350,000円	全居室+リビング遮光カーテン
エアコン(3台)	450,000円	LDK+寝室2部屋
網戸・カーテンレール	100,000円
建築確認申請費用	200,000円	確認申請+完了検査+構造計算
地鎮祭・上棟式	100,000円	簡素化した場合
建物表題登記	90,000円	土地家屋調査士報酬
所有権保存登記(登録免許税)	21,000円	評価額1,400万円×0.15%(軽減)
司法書士報酬(保存登記)	25,000円
印紙代(建物請負契約書)	10,000円	軽減税率
不動産取得税(建物)	60,000円	(評価額1,400万-1,200万控除)×3%
別途工事小計	約4,200,000円	(端数調整)

地盤改良費は「やってみないとわからない」

群馬県は地盤調査の結果により、
表層改良(30〜50万円)、柱状改良(80〜120万円)、鋼管杭(150〜250万円)のいずれかが必要になることがあります。

中央値の柱状改良80万円を計上していますが、
地盤調査前は確定しないため、必ず予備費を確保してください。

意外と見落としやすい「カーテン代」

「カーテンなんて2〜3万円でしょ？」と侮ってはいけません。

注文住宅の窓は大きく、また数も多いため、

全居室をオーダーカーテンで揃えると簡単に30〜40万円かかります。
ニトリやIKEAの既製品で抑える方法もあります。

エアコンは「3台」が現実的

LDK用に大型1台(20万円前後)、夫婦の寝室と子ども部屋に各1台(10万円前後)で、
合計45万円程度を想定しました。

最初から全部屋に付ける必要はなく、入居後に必要に応じて追加する判断もあります。

外構工事費 ＝ 120万円（コンクリ2台駐車場 込み）

「家ができれば終わり」ではありません。

駐車場、フェンス、アプローチ、植栽まで含めて、初めて住める状態になります。

新築外構の全国平均は150〜170万円とされていますが、
群馬県の郊外なら100〜130万円程度で必要最低限を整えられます。

詳細明細

項目	金額	説明
コンクリート駐車場(2台・約25㎡)	500,000円	1㎡=20,000円 (土間コンクリート+鉄筋メッシュ)
フェンス・門扉設置	400,000円	アルミフェンス約20m+門扉
玄関アプローチ	200,000円	タイル仕上げ
植栽・その他	100,000円	シンボルツリー・砂利等
外構小計	1,200,000円

コンクリ駐車場2台分の費用相場

2台分の土間コンクリートは、面積で約25㎡(5m×5m)、費用は40〜80万円が中心です。

本中央値の50万円(1㎡あたり20,000円)で計上しました。これには以下が含まれます：

• 残土処分・路盤調整
• ワイヤーメッシュ(鉄筋)
• コンクリート打設(厚さ10cm)
• 伸縮目地・水勾配

「土だけのまま住む」と車タイヤが泥だらけ（涙）になり、後悔します。

最低限、駐車場のコンクリート打設は新築時にやっておくべき投資です。

ローン関連諸費用 ＝ 約145万円（借入額の約3.4%）

住宅ローンを組むこと自体にも費用がかかります。
これは現金で用意するケースと、諸費用ローンで賄うケースに分かれます。

詳細明細

項目	金額	計算根拠
融資事務手数料	939,895円	借入4,272万円×2.2%(税込)
印紙代(金消契約書)	20,000円	5,000万円以下
抵当権設定登記(登録免許税)	42,723円	借入額×0.1%(軽減)
司法書士報酬(抵当権)	40,000円	3〜4万円が相場
火災保険(10年一括)	280,000円	保険金額3,500万×0.8%
地震保険(5年一括)	130,000円	火災保険の50%補償
ローン関連小計	1,452,000円

解説：「定率型」vs「定額型」事務手数料

ネット銀行を含む多くの銀行は借入額×2.2%の「定率型」を採用しています。

3,000万円借りれば66万円、4,000万円なら88万円です

一部のネット銀行や信用金庫は「定額型」(数万円〜十数万円) ですが、
その場合は金利が0.1〜0.3%上乗せされる傾向があります。

タイプ	事務手数料	金利	おすすめ
定率型	借入額×2.2%	安い(0.4〜0.9%)	長期借入・ 繰上返済しない人
定額型	5〜10万円	高め(0.7〜1.2%)	短期で繰上返済する人

火災保険の相場

省令準耐火構造で10年契約の場合、火災保険料の相場は保険金額の0.7〜0.8%程度。

3,500万円の保険金額なら24.5万円〜28万円。
地震保険は火災保険の50%が上限で、5年契約で10〜15万円程度です。

なお、2022年10月の改定以降、火災保険は最長5年契約に短縮されており、
本来は5年契約の更新を繰り返す必要があります。

ここでは利便性のため「10年相当」の金額で計上していますが、
実際には5年ごとの更新を考慮した予算組みが必要です。

つなぎ融資費用 ＝ 約41万円

ここが20-30代夫婦が最も知らない「隠れコスト」です。

注文住宅では、建物完成前に「土地代金」「着工金(本体の30%)」「中間金(本体の30%)」を支払う必要があります。しかし、住宅ローンの本融資は建物引き渡し時(完成後) にしか実行されません。

この「タイムラグの間の資金不足」を埋めるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資の仕組み

着工金   ¥8,400,000 (3ヶ月後)  ┐
中間金   ¥8,400,000 (6ヶ月後)  ├─ つなぎ融資で支払い
土地代金 ¥6,300,000 (1ヶ月後)  ┘
                              ↓
引き渡し時(8〜10ヶ月後)に
住宅ローン本融資で一括返済

【図解あり】つなぎ融資＆分割融資＆保管金をわかりやすく比較

注文住宅を借りる時、引き渡し日にローンの融資実行をするため、中間金が払えなくなります。その疑問を解決する３つの方法が①つなぎ融資②分割融資③保管金の３つです。わかりやすく図を使いながら解説します。

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詳細明細

項目	金額	計算根拠
つなぎ融資利息	280,000円	2,800万×2.5%× 平均4ヶ月相当
事務手数料	110,000円	定額10万円+消費税
印紙代	20,000円
つなぎ融資小計	410,000円

解説：金利は「2〜4%」と高い

つなぎ融資は無担保であるため、住宅ローン(0.9%)よりはるかに高い金利(2〜4%)が設定されます。

利息は「借入金額×金利×借入日数÷365日」で計算されます。

つなぎ融資を回避する方法

• 土地分割融資：土地代金は本融資から先行して実行できる商品
• 自己資金で立て替え：着工金・中間金を現金で支払う
• JAバンクのフルローン型：群馬県では JAあがつまや JA前橋市の住宅ローンで対応している場合あり

予備費 ＝ 200万円

「これだけ細かく計算したから、追加費用はないでしょ?」
……いいえ、必ず予備費が必要です。

なぜ予備費が必要なのか

1. 地盤改良費の上振れ：調査結果次第で50〜100万円増えることがある
2. 仕様変更：打ち合わせの最中に「やっぱりキッチンをグレードアップしたい」
   「床暖房を入れたい」などが必ず発生
3. オプション追加：太陽光パネル、宅配ボックス、食洗機グレードアップなど
4. 引越し費用：30〜50万円(時期と荷物量による)
5. 家具・家電：冷蔵庫、洗濯機、ソファ、ベッド、ダイニングテーブル等で50〜100万円
6. カーテン追加・小物：入居後に「やっぱり足りない…」となる

詳細明細

項目	金額
仕様変更・追加工事用予備	1,000,000円
引越し・家具家電購入	700,000円
新生活立ち上げ費用	300,000円
予備費小計	2,000,000円

目安は「建物本体価格の5〜7%」
本モデルでは2,000万円÷2,800万円≒7.1%です。

比較表：「土地あり」 vs 「土地なし」 で約820万円の差

親や祖父母の土地を引き継げる場合と、新規に購入する場合では、これだけ違います。

費用項目	土地あり	土地なし (モデル)	差額
土地代	0円	7,000,000円	+7,000,000円
仲介手数料	0円	330,000円	+330,000円
土地登記費用	0円	123,500円	+123,500円
印紙代(土地)	0円	10,000円	+10,000円
固定資産税精算金	0円	30,000円	+30,000円
建物本体工事費	28,000,000円	28,000,000円	0円
別途工事費	4,200,000円	4,200,000円	0円
外構工事費	1,200,000円	1,200,000円	0円
ローン諸費用	1,100,000円	1,452,000円	+352,000円
つなぎ融資費用	0円	410,000円	+410,000円
予備費	2,000,000円	2,000,000円	0円
合計	36,500,000円	44,722,500円	+8,222,500円

土地なしの場合、土地代700万円に加えて周辺費用だけで約122万円も追加されることがわかります。

住宅ローン返済シミュレーション（金利0.9%・40年・借入4,272万円）

項目	金額
借入額	42,722,500円
金利	0.9% (変動・全期間優遇想定)
返済期間	40年(480回)
毎月返済額	約106,018円
総返済額	50,888,806円
総支払利息	8,166,306円

金利・期間別の毎月返済額(参考)

金利＼期間	25年	30年	35年	40年	50年
0.5%	151,476円	127,840円	110,941円	98,304円	80,675円
0.7%	154,952円	131,388円	114,545円	101,968円	84,469円
0.9%	158,484円	134,990円	118,209円	106,018円	88,340円
1.2%	163,895円	140,506円	123,798円	111,742円	94,331円
1.5%	169,425円	146,154円	129,532円	117,634円	100,535円
2.0%	178,894円	155,857円	139,468円	127,927円	111,541円

世帯の年収別の借入可能額の目安(金利0.9%・40年・返済負担率25%)

年収	月額収入	月返済可能額(25%)	借入可能額
400万円	333,333円	83,333円	約3,357万円
500万円	416,667円	104,167円	約4,197万円
600万円	500,000円	125,000円	約5,036万円
700万円	583,333円	145,833円	約5,876万円
800万円	666,667円	166,667円	約6,715万円

本モデルケース(借入4,272万円)は年収500〜550万円世帯から十分実現可能な水準であり、
群馬県でフラット35を利用した世帯の平均年収628万円とも整合的です

支払いスケジュール

時期	支払い項目	金額	支払い方法
契約時	土地手付金	700,000円	現金
契約時	印紙代(土地+建物)	20,000円	現金
契約時	仲介手数料(半金)	148,500円	現金
土地決済時	土地残代金	6,300,000円	本融資/つなぎ融資
土地決済時	仲介手数料(残金)	148,500円	現金/つなぎ融資
土地決済時	所有権移転登記費	123,500円	現金/つなぎ融資
土地決済時	固定資産税精算金	30,000円	現金/つなぎ融資
着工時	建物着工金 (30%)	8,400,000円	つなぎ融資
着工時	地鎮祭費用	50,000円	現金
上棟時	建物中間金(30%)	8,400,000円	つなぎ融資
上棟時	上棟式費用	50,000円	現金
引き渡し時	建物最終金(40%)	11,200,000円	本融資
引き渡し時	別途工事費	4,200,000円	本融資/現金
引き渡し時	表題・保存登記費	136,000円	現金
引き渡し時	抵当権設定登記費	82,723円	現金/ローン
引き渡し時	ローン事務手数料	939,895円	ローンから差引
引き渡し時	火災・地震保険	410,000円	現金
引き渡し時	つなぎ融資精算	410,000円	現金
入居後	外構工事費	1,200,000円	現金/別ローン
入居後	家具・家電・引越し	1,000,000円	現金
入居後	不動産取得税(建物)	60,000円	現金

「契約時に現金で必要な額」を把握しよう

最初の契約時に現金で必要なのは
約87万円(手付金+印紙+仲介手数料半金)です。

さらに土地決済時には約30万円の追加現金が必要。
家づくりは「住宅ローン」だけでは進まないことを忘れないでください。

群馬県で家づくりするうえでの3つのチェックポイント

✅ チェック1：「からっ風」対策費を見ておく

群馬県は冬の北西からの強風「からっ風」が有名です。
雨戸シャッターや高断熱サッシをグレードアップすると、
別途工事費が+30〜50万円増える可能性があります。

✅ チェック2：地盤が緩いエリアに注意

伊勢崎市・太田市の利根川周辺、前橋市の利根川・桃ノ木川周辺は軟弱地盤の地域があります。

土地契約前に必ず地盤調査の概算を確認してください。

地盤改良が想定外に必要だと、80〜200万円の追加負担になります。

✅ チェック3：群馬県では「軽自動車2台分」の駐車場が標準

群馬県は車社会で世帯当たり自動車保有台数が全国2位。

2台分のコンクリート駐車場は必須投資です。

記事内でも2台分で50万円を計上していますが、3台分(SUV+セダン+軽)を将来想定する場合は+25万円。

まとめ：家づくり成功のための7つのアドバイス

1. 総額の10〜15%は諸費用と理解する：群馬県の土地なし注文住宅は「建物価格×1.6」が総額の目安
2. 予備費は本体の5〜7%必ず確保する：仕様変更は必ず発生する
3. つなぎ融資を必ず想定する：注文住宅では避けて通れない
4. 外構費は別途100〜150万円：コンクリ駐車場2台で50万円は最低限の投資
5. 年収の5〜7倍以内で借入する：年収500万円なら2,500〜3,500万円が安全圏。本モデルの4,272万円は8倍超になるためペアローンや収入合算を検討
6. 40年返済は便利だが利息は800万円超：可能なら繰上返済で短縮
7. ファイナンシャルプランナーに必ず相談する：自己流の資金計画は破綻リスクが高い

家づくりは人生で最大の買い物です。「月々の返済額」だけでなく、
「生涯にかかる総額」と「将来のライフプラン(教育費・老後資金)」とのバランスで判断してください。

参考資料・エビデンス

• 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」
• 国税庁「木造住宅工事費坪単価表」
• 団信スマイル「つなぎ融資シミュレーション」
• 達匠「コンクリート駐車場の費用」
• 大東建託「土地にかかる税金」
• 三菱UFJ銀行「住宅ローン事務手数料の相場」