他社で内覧させてもらったんだけど、
営業さん頼りないというか・・・
信頼できないというか・・・
不動産屋に戸建・マンションなど内覧をお願いしたけど、
担当者がどうも頼りない・・・
「他社に乗り換えたいけど、どうなの？」
結論から言うと、他社に乗り換えは可能です。
※ケースによります。
この記事は不動産仲介業者の変更の方法やタイミング、
注意点などを詳しく解説します。
※今回は買主側の立場での業者変更に絞って解説します。
不動産売買仲介の仕組み
仲介業とは売主＆買主の「橋渡し役」です。
仲介のパターンは２つあります。
①両手仲介
売主→仲介業者A←買主
売主＆買主の両方から依頼を受ける「両手取引」です。
②共同仲介
売主→仲介業者A 仲介業者B←買主
売主・買主それぞれの「仲介業者」が担当します。
共同で仲介するため、共同仲介と言います。
ちなみに、①②どちらでも買主側の仲介業者を変更できます。
ただし、①は少し気まずいかもしれませんが・・・
仲介業者の変更がする際の注意点
不動産の売買仲介業者の変更時の注意点を解説します。
※買主側の注意点です。
買付証明書を出す前なら変更可
買付証明書は内覧後に「気に入ったから買いたい！」と
売主さんに購入の意思表示をする書類です。
物件を見学しただけで、
買付証明書を出していないなら問題ありません。
買付証明書を出した後、他社に変更し、
再度内覧をすると、
トラブルのリスクがあります。
でも、買主は
媒介契約を結んでいないでしょ？
理屈的には、買主は媒介契約を結んでいませんが、
買付証明書を提出＝媒介をお願いている、とも言えます。
※過去の判例で、買主側が仲介手数料の一部を支払った
ケースがあります
住宅ローン事前審査は関係なし
「住宅ローンの事前審査を提出して、
通ってしまった・・・」
という人でも、購入側として「不動産業者を変更」できます。
ただし、両手取引の場合は、
他社に変えると気まずい・・・
断られるかも？？？
できれば、事前ローン提出前に、業者変更をおすすめします。
買主側の媒介契約に注意
買主側も最終的に一般媒介契約を結びます。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼でき、
仲介手数料は成約した不動産会社に支払います。
一般媒介だとしても、
「内覧や打ち合わせで経費が発生したから払って」という業者もいるため、
注意が必要です。
それと、
悪質な業者は
買主さんに対して「専任媒介」契約させようとします。
媒介契約書に「一般」と書いてないと、
3か月間の縛りが発生するリスクがあります。
買主で３か月専任媒介契約・・・
極悪・・・
他社に変更の事前相談を
「提案力がない」
「返事が遅い」
「約束を忘れる」
など不信感があり、他社に変更する場合、
切り替え先の不動産屋さんに伝えましょう。
上記の注意点を守って、
乗り換えるのであれば、問題ありません。
しかし、トラブルのリスクを避けるため、
事前相談をおすすめします。
不動産業者の変更ってよくある？
買主側で不動産会社の変更ってよくあるの？
あります。
物元（売主）仲介案内で、
お客さんは同じなのに、連れてきた業者が前回と違う・・・
など
一番多いケースが共同仲介で、
買主側の仲介業者が変わることです。
＜不動産会社が変更になる理由＞
①仲介手数料が安く業者へ乗り換えるから
②担当者が頼りないから
③特典目当て
例えば、買主候補者が
「猫ちゃんマンション505号室（3000万円）」を内覧したとします。
①（100万円の仲介手数料は高いな）と他社へ乗り換える
②（営業の人、イマイチだな）と他社へ乗り換える
③（18畳用のエアコンもらえるみたい）と他社へ乗り換える
3つのパターンがほとんどです。
【購入側】不動産業者の選び方
仮に他社へ乗り換える場合、
何を基準に変えればいいでしょうか？
①提案力や購入戦略があるか？
「営業マンの話を聞いて、提案力があるのか？」
「少しでも安く購入するための戦略はあるのか？」
など、実際に対面で会うか、ズームなどで打ち合わせをしてみましょう。
営業マンとの相性も大切なので、
担当者にいろいろ聞いてみましょう。
それと、マンションは比較的トラブルが少ないですが、
中古の戸建はトラブルが多いです。
戸建購入の場合は、
より営業マンの見極めが必要です。
中古戸建はトラブルの宝石箱・・・と
言われて（？）います。
| 中古マンション トラブル例 | 中古戸建トラブル例 | |
| 構造劣化 | 共有部分（配管・外壁・屋上）の老朽化による漏水や腐食 | 屋根・外壁・基礎の劣化や白アリ被害、雨漏り |
| 管理状態 | 管理組合の機能不全、修繕積立金不足、ルール無視 | 所有者自身の管理次第で放置されがち、雑草・外観なども |
| 近隣トラブル | 上下階の騒音・生活音、ペット飼育ルール違反 | 隣地との境界、騒音、越境樹木などの近隣問題 |
| 設備の故障 | エレベーター、インターホン、給排水管の不具合 | 給湯器、電気配線、排水管などの劣化・故障 |
| リフォームの制限 | 専有部分以外（配管や窓など）は自由に変更できない | 原則自由に改装できるが、構造・法令の制限あり |
| 騒音対策 | 上下左右に他住戸があり、音のトラブルが起こりやすい | 戸建は基本的に隣家と離れているので音の問題は少なめ |
| 資産価値の下落 | 築年数により管理状態が悪いと価値が大幅に下がる | 築年数が経っても土地の価値は維持されやすい |
| 修繕の柔軟性 | 修繕計画に沿うため、自分のタイミングでできないことも | 自由にタイミング・内容を決められるが、費用全負担 |
| 法的制限・チェック | 管理規約や使用細則の制限あり | 建築基準法、都市計画法などに基づく制限あり |
②手数料などの条件は？
仲介手数料は一般的に最大3％+6万円です。
ちなみに①当社に乗り換えて
②物件が確定しているのであれば、2
0％割引～が可能です。
※購入側です。
特に分譲マンションはトラブルが少ないため、
乗り換えていただいたら、割引できます。
もちろん、住宅ローンアドバイスも無料でいたします。
ちなみに、
切り替え内容が「合理的でない」場合、
お断りする可能性もあります。
まとめ
＜仲介業者の変更がする際の注意点＞
買付証明書を出す前なら変更可
住宅ローン事前審査は関係なし
買主側の媒介契約に注意
他社に変更の事前相談を買主様の不動産売買の仲介業者変更の際の
お役に立てれば幸いです。
コメント