売主が測量費を負担するの？
それと、測量ってしないといけない？！
土地の売却を検討する際、多くの売主が直面するのが「測量費用は売主と買主のどちらが負担するのか」という問題です。
土地の境界を明確にする測量は、不動産取引の安全性を担保するために極めて重要な手続きです。
結論から言うと、売主が負担するケースが一般的です。
測量費用は数十万円から場合によっては百万円を超えることもあり、費用負担の所在は土地売却における大きな懸念事項となります。
本記事では、土地売却時の測量費用の相場、測量が必要になる具体的なケース、測量費用を節約する方法、
および確定申告における経費（譲渡費用）としての取り扱いまで、土地売却を成功に導くための専門知識を網羅的に解説します。
土地売却の測量費用は「売主負担」が一般的
土地売却における測量費用は、不動産取引の商慣習として「売主負担」となるのが一般的です。
土地を売却する売主には、売却対象となる土地の境界と面積を明確にして買主に引き渡す義務があると考えられているためです。
測量費用の負担者は法律で決まっていない
測量費用の負担割合について、民法や宅地建物取引業法などの法律で明確に「売主が全額負担しなければならない」と定められているわけではありません。
日本の不動産取引は「契約自由の原則」に基づいているため、売主と買主の合意があれば、測量費用の負担者は自由に決定できます。
じゃあ、購入者が負担してもいいんだ
ただし、境界が不明確な土地は買主にとって将来的な境界トラブルのリスクが高いため、
売主が自らの費用で境界を確定させることが、土地売却を円滑に進めるための事実上の必須条件となっています。
買主が測量費用を負担するケース
例外として、土地の買主が測量費用を負担するケースも存在します。
例えば、買主が建売住宅を建設する目的の不動産開発業者（建売業者）である場合、不動産開発業者が自社の提携する土地家屋調査士に依頼して測量を行う条件で、測量費用を買主負担とする契約を結ぶことがあります。
建売業者の場合は、会社規模が大きいほど、売主負担を求めてきます。
※小さい会社は買主側で負担のケース有
また、土地を分筆することが前提の場合は、原則、売主負担となります。
測量をせずに土地を売却できるケースもある
測量を全く行わずに土地を売却できるケースもあります。
これを不動産取引の専門用語で「公簿売買（こうぼばいばい）」と呼びます。
公簿売買とは、法務局に登録されている登記簿謄本（全部事項証明書）に記載された地積（面積）を真実の面積とみなし、実際の面積との間に差異があっても売買代金の精算を行わない売買方法です。
山林や原野、あるいは広大な農地など、測量費用が土地の売却価格を上回ってしまうような不動産取引では、公簿売買が広く採用されています。
ちなみに、当社の土地売買の99％近く、公募売買です。
土地売却で測量が必要になるケース
土地売却において測量が必須となるのは、主に土地の権利関係を明確にし、買主の財産保全を図る必要がある場合です。具体的にどのような状況で測量が必要になるのかを解説します。
隣地や道路との境界が確定していない
隣接する土地（民有地）や道路（公有地）との境界線が法的に確定していない土地を売却する場合、原則として測量が必要です。
売却前に土地家屋調査士に依頼して境界確認を行う必要があります。
引用元：国土交通省「土地の境界について」
国土交通省のガイドラインでも、不動産取引の安全確保のために、隣接土地所有者との立会いによる境界確認が推奨されています。
境界標がない・境界がわかりにくい
過去に測量を行った記録があっても、現地の土地に「境界標（コンクリート杭、金属標、プラスチック杭など）」が存在しない場合、あるいは土に埋もれて境界が不明瞭な場合は、再度測量を行って境界標を復元する必要があります。
境界標は土地の所有権が及ぶ範囲を示す物理的な証拠であり、境界標がない土地の売却は、のちの境界紛争の火種となります。
登記簿上の面積と実際の面積が異なる
日本の土地は、明治時代の地租改正事業で作成された図面（公図）を基礎としている地域が多く、
登記簿上の面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が大きく異なる土地が少なくありません。
田舎の広大な畑で、測量図がなかったり、公図が古いと、
実際の面積と異なることが多くなります。
土地を分筆して一部を売却する
広大な土地を複数の区画に分割（分筆）して、そのうちの一部を売却する場合は、必ず測量が必要です。
不動産登記法に基づき、土地の分筆登記を行うためには、分筆前の元の土地全体の境界を確定させる「確定測量」を実施し、法務局に地積測量図を提出しなければならないと定められているためです。
確定測量をしないと、分筆して区割りできません。
そのため、契約後に、確定測量できないと、白紙契約にするケースが多いです。
引用元：法務省「不動産登記法」
第39条（分筆の登記等）において、分筆の登記を申請する際は、地積測量図の添付が義務付けられています。
境界トラブルを防いで売却したい
売却後の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免れ、買主との将来的なトラブルを完全に防ぐためには、測量が最も有効な手段です。
確定測量を行い、「境界確認書（筆界確認書）」という隣接土地所有者全員が署名捺印した公的な証明書を添えて土地を引き渡すことで、土地の境界に関する法的な安全性は担保されます。
土地の測量費用はいくら？相場と目安
土地売却における測量費用は、測量の目的や種類によって大きく異なります。
以下の比較表は、一般的な宅地（約30坪〜50坪）の測量費用の相場を示したものです。
| 測量の種類 | 費用の相場（目安） | 目的・特徴 |
| 現況測量 | 35万円 ～ 50万円 | 現在の建物の位置やブロック塀などの現況を測る。隣地との立ち会いは行わない。 |
| 確定測量（民民） | 40万円 ～ 60万円 | 隣接する民有地の所有者と立ち会いを行い、境界を確定させる。 |
| 確定測量（官民） | 60万円 ～ 80万円以上 | 国や自治体が所有する道路や水路との境界（官民境界）を確定させる。 |
現況測量と確定測量の費用相場
現況測量は土地の形状・面積を簡易把握するだけで、費用相場は10万～15万円程度。
隣接所有者との立ち会いを省略するため安く済みます。
※土地の面積によります。
一方、全員の立ち会いと署名捺印が必要な確定測量は40万～80万円程度と高額で、都市部の売却ではこちらが一般的です。
官民境界が必要な場合はさらに高くなる 道路や水路に面する場合は行政との官民境界確定が必要で、数ヶ月かかり費用は80万円以上になることが多いです。
費用は土地の面積だけでなく、形状（不整形・高低差があるほど高く）と隣接所有者の数（多いほど調整費が加算）に大きく左右されます。
※地方よりも都心の方が時間がかかることが多いです。
測量費用が高額になりやすいケース
一般的な相場である40万〜80万円を大きく超え、100万円以上の測量費用がかかってしまう土地には共通する特徴があります。
測量費用が高額になりやすい具体的なケースを解説します。
土地の形状が複雑
L字型の土地（旗竿地）や、傾斜地、崖を含む土地、あるいは境界線が細かいジグザグ状になっている土地は、測量機器を据え付けるポイント（測点）が多くなります。
計算処理も複雑になるため、整形地に比べて測量費用が高額になります。
隣接する土地や道路が多い
測量費用を押し上げる最大の要因は、立ち会い相手の人数です。
例えば、角地で2つの道路に接し、裏手に複数の細かな区画が隣接している場合、5人〜10人以上の所有者全員と立ち会い日程を調整し、境界確認書に署名捺印をもらう必要があります。
1人でも反対者がいれば交渉が長期化するため、費用が高騰します。
行政との境界確認が必要
前述の通り、国道や県道などの大規模な公道や、古い水路（青地）が隣接している場合、官民境界の査定手続きが必須となります。
行政機関との協議は民間同士の立ち会いよりも厳格な資料と手続きが求められ、申請から完了まで3ヶ月〜半年以上の期間を要するため、測量費用が高額になります。
地方は問題になりませんが、都内で隣に公園などがあると、長期化しやすいです。
隣地所有者との境界に問題がある
隣地所有者と過去に境界をめぐるトラブル（ブロック塀の越境問題など）があり、関係が悪化している場合、境界の立ち会いに応じてもらえない、あるいは境界確認書への署名捺印を拒否されるリスクがあります。
当事者同士での解決が困難な場合、法務局の「筆界特定制度」や、裁判所の「境界確定訴訟」を利用する必要が生じ、通常の測量費用とは別に数十万円から数百万円の法的費用が追加でかかるケースがあります。
土地の所有者が複数いる
隣接地の所有権が複数人の共有名義になっている場合や、所有者が亡くなったまま相続登記が行われていない（相続未了）場合、法定相続人全員を探し出し、全員から境界の同意を得る必要があります。
相続人が全国に散らばっている場合や、認知症で意思能力がない相続人がいる場合、戸籍謄本の収集費用や成年後見人の選任費用などがかさみ、測量業務が極めて難航します。
筆者の事例で、45坪の土地で私道が12人共有、お隣とのポイントが4つで
確定測量の見積が税込55万円という経験があります。
測量なしで土地を売却する場合の注意点
費用や期間の制約から、測量を行わずに土地を売却する（公簿売買を行う）場合、売主は将来的なトラブルを防ぐための厳重なリスク管理が求められます。
境界が不明確なまま売却するリスク
境界が不明確なまま土地を売却すると、売却後に買主が家を建てる際に隣地との間で「ブロック塀が越境している」「屋根の庇（ひさし）が境界線を越えている」といった境界トラブルが勃発するリスクが高まります。
このような境界紛争が発生した場合、買主から売主に対して「聞いていた土地の範囲と違う」として損害賠償を請求される恐れがあります。
境界非明示で売却する場合の注意点
測量を行わずに売却する場合は、必ず売買契約において「境界非明示」という条件を付ける必要があります。
境界非明示とは、売主が買主に対して現在の境界線の位置を保証せず、現状のまま引き渡すという条件です。
ただし、境界非明示で売却する場合、買主にとってのリスクが高くなるため、土地の売却価格は相場よりも安くなるのが一般的です。
売買契約書の特約を確認する
測量なしで売却する場合、売買契約書に「公簿売買特約」および「境界の非明示に関する特約」を必ず記載し、売却後に面積の不足や境界トラブルが発覚しても、売主は契約不適合責任を負わない旨を明確にしておくことが極めて重要です。
この特約が記載されていないと、後日、実際の面積が登記簿より小さかった場合に、買主から売買代金の減額請求を受けるリスクが残ります。
測量図が三斜法（※古い測量法）でなく、ここ20年くらいの新しいものであれば、登記簿とほぼんど差がないと言えます。
土地売却で使用する測量図の種類
土地売却に関連して「測量図」という言葉が頻出しますが、法的な効力や作成目的によって以下の3種類に大別されます。売却時にどの図面が求められているのかを理解しておきましょう。
| 測量図の種類 | 法的効力 | 作成目的と特徴 |
| 確定測量図 | 高い | 隣接地所有者および行政との立ち会い・合意を経て作成された、最も信頼性の高い図面。 土地売却では原則としてこの図面が求められます。 |
| 現況測量図 | 低い | 現地にある構造物（塀や建物）を基に、土地の現状を簡易的に測量した図面。 境界の合意を得ていないため、不動産登記には使用できません。 |
| 地積測量図 | 最も高い | 過去に分筆登記や地積更正登記が行われた際に、法務局に提出・保管されている公的な図面。 法務局で誰でも取得可能です。 |
確定測量図
確定測量図は、対象となる土地のすべての境界について、隣接する土地の所有者（民有地・公有地を含む）と現地で立ち会い、双方が合意した境界線に基づいて作成された図面です。
図面には「境界確認書（筆界確認書）」が添付され、当事者の署名と押印がセットになることで強力な法的証拠能力を持ちます。
現況測量図
現況測量図は、土地家屋調査士が隣地所有者との立ち会いを行わず、現地のブロック塀、フェンス、建物の位置などを基にして、単独で測量して作成した図面です。
あくまで「現在の使われ方」を示す参考図面であり、法的な境界を示すものではありません。
新築で建築する際は建築確認申請と一緒に提出します。
地積測量図
地積測量図とは、過去に行われた測量結果に基づいて法務局（登記所）に備え付けられている公的な図面です。
誰でも法務局やオンラインで取得（閲覧）することができます。
ただし、昭和年代や明治年代に作成された古い地積測量図は、測量技術が未熟であったため現在の測量精度と誤差があることが多く、古い地積測量図があるからといって、現在の土地売却において確定測量が不要になるわけではありません。
平成17年以降に作成された世界測地系に基づく地積測量図であれば、再測量が不要となるケースがあります。
土地売却～測量～引き渡しの流れ
実際に土地を売却するために測量を行う場合、どのようなスケジュールで手続きが進むのか、土地家屋調査士へ依頼してから測量図が完成するまでの流れを解説します。
全体で2ヶ月〜4ヶ月程度の期間を要します。
①売買契約書を締結する
売主と買主で売買契約書を締結し、測量の方法や負担などを決めます。
②土地家屋調査士へ依頼する
土地の地番や住所を伝え、現地の状況や測量の目的（全般の売却か、分筆売却かなど）を共有した上で、正式に業務委託契約を結びます。
分筆する予定の場合は、確定測量を依頼。
測量図があれば、境界復元で済ませることもあります。
③現地調査・測量を行う
収集した公的資料をもとに、土地家屋調査士が現地に赴き、トータルステーション等を使用して現況の測量を行います。
既存の境界標の有無を探し出し、資料の寸法と現地の寸法に矛盾がないか、仮の境界線（仮測量）を算出します。
④隣接地所有者や行政と境界を確認する（確定測量）
仮測量の結果をもとに、最も重要な「境界の立ち会い」を実施します。
土地家屋調査士が隣地所有者に連絡を取り、指定した日時に現地に集まってもらいます。
過去の図面や現地にある境界標などの根拠を説明しながら、境界線の位置について関係者全員の合意（承諾）を取り付けます。
道路などの官民境界がある場合は、市役所の担当者とも立ち会いを行います。
⑤境界標を設置する
関係者全員の合意が得られた境界点（角の部分）に対して、現地に永久的で識別可能な「境界標」を設置します。
コンクリート杭を地中に埋設したり、アスファルトの上に金属製のプレート（金属標）を打ち込んだりして、将来にわたって境界が不明確にならないように固定します。
⑥測量図を作成する
境界標の設置が完了した後、土地家屋調査士が最終的な「確定測量図」を作図します。
同時に、隣接地所有者全員から署名捺印をもらった「境界確認書（筆界確認書）」および印鑑証明書を製本し、確定測量の成果品として売主に納品されます。
これを不動産仲介会社経由で買主に引き渡すことで、土地売却における測量の義務が完了します。
⑦決済＆引き渡し
土地代金を売主に支払い、土地の権利を買主に所有権移転登記し、完了です。
【FAQ】土地売却の測量費用に関するよくある質問
- Q買主に測量費用を負担してもらえる？
- A
売買契約の交渉次第では、買主に測量費用を負担してもらうことは可能です。
不動産買取業者が買主となる場合、業者が自社手配で測量を行うことを条件に買い取るケースが多々あります。
ただし、その場合は測量費用に相当する金額分、土地の売却査定価格が減額されている（実質的に売主が負担しているのと同じ）と理解しておくべきです。
- Q測量しないで土地を売ることはできる？
- A
測量しないで土地を売ること（公簿売買）は可能です。
地方での土地売買取引の大半は、公募売買です。
- Q隣の家の測量費用はどちらが払うのですか?
- A
あなたが測量依頼をしたら、あなたが全部支払います。
逆に隣の家から測量立ち合いをお願いされたら、隣の家が全額支払います。
まとめ｜土地売却の測量費用は売主負担が一般的
【測量費用の負担】
- 原則：売主負担が一般的（商慣習）。境界と面積を明確にして引き渡す義務があるため。
- 法律：民法などで「売主が必ず負担」とは定められていない。当事者の合意で自由に決められる。
- 例外：買取業者など買主が負担するケースもある。
【測量が必要になる主なケース】
| ケース | 内容 |
|---|---|
| 境界未確定 | 隣地・道路との境界が確定していない |
| 境界標なし | 境界標が存在しない・不明瞭 |
| 面積の差異 | 登記簿面積と実測面積が大きく異なる |
| 分筆売却 | 土地を分割して一部を売る場合（確定測量必須） |
| トラブル防止 | 売却後の境界紛争や契約不適合責任を避けたい場合 |
【測量から引き渡しまでの流れ（全体2〜4ヶ月）】
- 売買契約締結（測量方法・費用負担を決定）
- 土地家屋調査士へ依頼
- 現地調査・仮測量
- 隣地所有者・行政との境界立会い
- 境界標設置
- 確定測量図・境界確認書作成
- 決済・引き渡し
土地の売却相談がございましたら、
リヤマ不動産までお問合せください
コメント