土地の売却を当社に依頼！チェックポイント

「相続の土地を売りたい」
「資産整理で土地を売却したい」
「土地を売って、将来の相続税に備えたい」

あなたは、何かしらの理由で土地売却を検討しているかもしれません。

①お隣との境界＆測量は？

公簿売買・仮測量・確定測量の比較表

項目	公簿売買	仮測量 （現況測量）	境界確定測量
特徴	①登記簿上の面積 （公簿面積）に基づき売買契約を結ぶ方法。 ・測量を行わず、境界確認や実測を省略。 ・売買代金は登記面積で決定し、実際の面積との差異があっても精算しない。	①現地の状況 （境界標、塀、道路など）を測量。 ②隣地所有者の立会い不要。 ③現況測量図を作成	①隣地所有者や官公庁（官民境界の場合）の立会いのもと、境界を確定し正確な面積を測量 ②土地家屋調査士が行い、確定測量図や境界確認書を作成 ③法的効力が高く、 登記に使用可能。
主な用途	①急ぎの取引 （例：早期売却） ②確定測量図が済みの場合 ③測量費が払えない場合	①新築や増築時の設計用（建ぺい率、容積率確認） ②売買前の簡易的な面積確認。 ③境界が明確な土地の簡易調査。	①高額物件や都市部の土地 ②100坪以上の土地の売却（業者向け） ③相続（分割や物納）
メリット	①測量費用がかからない。 ②手続きが簡単。	①費用が安価 （10～20万円） ②期間が短い（数日） ③簡易的な面積や形状の把握が可能。	①境界と面積が正確で法的効力が高い。 ②売却時のトラブル防止（例：境界紛争）
デメリット	①実測面積と異なる場合、トラブル（例：縄のび）リスク。 ②買主が確定測量を求める場合、売却が難しい → 信頼性が低い。	①境界が未確定で法的効力が低い。 ②売却時に面積誤差で損する可能性。 ③隣地所有者の同意がないため信頼性が低い。	①費用が高い （35～100万円）。 ② 期間が長い （1.5～6ヶ月以上） ③隣地所有者や官公庁との調整が必要。
平均料金	0円	①約10～20万円（30坪程度）。 ※面積や構造物の複雑さで変動（最大50万円）	①民有地のみ： 約35～60万円。 ②官民立会いあり：約60～ 広さや隣地所有者の数で高額化（100～200万円）。
備考	– 公簿売買は面積差異によるトラブルリスクがあるため、都市部の高額取引では推奨されない。 →地方は公募が多い	– 建築確認申請用の現況測量図に使用。 – 売却には不向き（買主が確定測量を求める場合が多い）。	都市部の高価値土地では特に重要。

群馬県など北関東は坪単価が10万円～30万円と安いため、

実際の面積と異なっても、大きなもめごとになりづらいです。

公募売買＆境界非明示は可能？

公募売買は、登記募の面積どおりで売却。

境界は明示（※あきらかにする）義務があります。

→境界の明示【不動産売買契約条項】

（境界の明示）
第４条 売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、

隣地との境界を現地において明示する

売買契約の特約の一般例です。

「本物件の売買において、売主は土地の境界を明示する義務を負わないものとし、買主はこれを承諾する。
境界に関する紛争が生じた場合、買主は自己の責任と費用において解決するものとする。」

当社は売主さんのご希望をヒアリングし、
相談してから、売却戦略を立てます。

まずは、一度ご相談いただければ幸いです。

※ちなみに投資家さんは境界不明瞭でも気にしない人が多いです。

業者に売る場合は、確定必須？！

大手ハウスメーカーや飯田グループさんなどに売る場合は、
比較的広めの土地が多いです。

土地の大きさ、取引金額によっては、確定測量は絶対ではありませんが、
「売主様負担で」基本お願いされます。

※取引金額によっては業者側負担もあり

②隣人とのブロック注意報？！

1：所有者は誰？

例えば、

①相続登記した息子さんが実家を処分
↓
②ブロックの所有が不明
↓
③買主が古家の解体＆ブロック解体
↓
④隣人が警察を呼ぶ

「勝手に人の家のブロックを解体するな！」

＜ブロック塀は誰の者？＞
①売主さん
②お隣さん
③共有

このあたりの調査は「不動産の営業担当の調査能力」によります。

ただし、お隣さんの連絡先が不明な場合はヒアリングが難しくなります。

2：建築基準法

ブロック塀は、建築基準法の規制を受けがち

・基礎、鉄筋は必須
・塀は地盤から2.2ｍ以下
・1.2m以上は控え壁が必須

「傾いている」「ヒビがある」
→ 赤信号です！ pic.twitter.com/9cPxbIdrpY

— 庭ファン【外構の大学】＠YouTuberエクステリア情報発信犬 (@niwafan1128) July 20, 2021

建築基準法のブロック塀に関する主なルール（概要）

■基準が適用される対象

• 高さ1.2m超のブロック塀（組積造・補強コンクリート造の塀）
  • 1.2m以下は、建築基準法上の詳細な構造規定は基本的に適用されない
    （ただし安全性の観点では注意が必要）

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🧱 高さ1.2mを超えるブロック塀の基準
（建築基準法施行令第61条）

項目	規定内容
高さ	2.2m以下であること
壁の厚さ	高さに応じて、10cm〜15cm以上必要
控え壁（補強）	高さ1.2m超の場合、3.4m以内ごとに控え壁が必要（壁から直角に張り出す）
基礎	コンクリート基礎が必要。 地中深く埋め込むことが義務
鉄筋	鉄筋（縦横とも）を一定間隔で配筋することが必要（例：縦筋＠80cm程度）
使用材料	JIS規格のコンクリートブロックなど、耐久性のあるものを使用すること

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🧯 実際の点検ポイント
（特に古いブロック塀）

• 傾きがないか
• ひび割れがないか
• 控え壁がないのに1.5m以上ある
• 基礎が浅い/見えない

→ いずれも倒壊のリスクがあるため、改善・建替えを検討

📌 位置と所有権の注意点

• ①境界線上のブロック塀 → 原則共有物。勝手に壊せない
• ②境界線の内側に建てられていれば、その人の所有物
• ③紛争を避けるには、筆界確認書や境界確認図があると明確

違法状態	建築確認への影響
高さが2.2mを超えている	明確に違反 →建築確認が通らない可能性大
控え壁が無いのに1.5m以上の高さ	是正指導 →対応しないと保留または却下
傾き・ひび割れが著しい古い塀	安全上問題 →建築審査で指摘されることが多い
敷地の一部に道路斜線や隣地境界の離隔が 守られていない	全体的に不適合とみなされる場合あり

対処法	備考
ブロック塀を事前に撤去	最も確実。確認申請の障害がなくなる
控え壁・鉄筋補強などをして「適合」に直す	場合により費用が高額になる
違法に高い部分をカット	不格好だが、効果的
塀をフェンス等に変更	軽量なものなら問題になりにくい（例：アルミフェンス）

③地中埋設物

地中埋設物とは、地面の中に埋められている人工物や構造物のこと

種類	内容
上下水道管	古い給水管・排水管など
浄化槽・汲み取り槽	古い建物で使用されていたもの （壊して埋め戻したケースも多い）
建物基礎・杭・コンクリートガラ	解体時に完全に撤去されず残ったもの
地中電線・ガス管	電気会社やガス会社が設置した埋設配管 （現役の可能性あり）
廃棄物（不法投棄）	工事の残骸・瓦・ガラス片・産業廃棄物などが
地中障害物	大きな岩盤、埋め戻し土砂、擁壁の一部など

土地の種類	埋設物が出る確率（目安）	備考
戸建住宅跡地（古家あり）	30～60％程度	浄化槽・基礎・配管・ガラなどが残るケース多い
更地（直近で解体済）	10～30％程度	解体時に完全に撤去されていれば低いが、残存物ありのことも
造成済みの分譲地 ※2000年代～	5～10％以下	デベロッパーが地中調査をしていることが多く、低リスク
工場跡地・倉庫用地	50～90％以上	重機基礎、ピット、廃材、汚染土などのリスク高い
農地・山林	5～20％程度	基本的に埋設物は少ないが、産廃の不法投棄がまれにある

埋設物の種類	出やすさ	よくある場所
浄化槽	◎ 非常に多い	昭和の住宅地、下水道未整備地域
基礎コンクリート・ガラ	◎ 多い	古家跡地、雑に解体された土地
古い配管（鉄管・鉛管）	○ やや多い	戦後すぐの住宅・古い団地系
埋設物不明 （瓦・木材・ガラス片など）	△ 時々ある	再造成地や空き地歴が長い土地
汚染土・ドラム缶など	△～× まれ（工場系）	産業用地・工場跡地・埋立地など

④契約不適合責任免責はあり？

契約不適合責任を簡単に説明すると・・・

①土地を売却
↓
②買主
・「思っていた状態と違う！」
※地中に古井戸が埋まっていた
※境界ブロックが実はお隣の所有物だった
↓
③買主は契約不適合責任を理由に
修補や損害賠償、契約解除を請求できます。

第２０条契約不適合責任について【不動産売買契約条項】

不動産売買契約書とは、不動産（土地・建物など）を売買する際に、売主と買主が締結する契約書です。宅建士：山口不動産売買契約には「24の不動産売買契約条項」があり、今回は第２０条契約不適合責任について解説します。第２０条契約不適合責任について引...

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しかし、「契約書で責任を免除する」としておけば、
売主はそれらの責任を原則として負わなくてよくなります。

当社は契約不適合責任免責の対応は可能ですが、
マンションと戸建はおすすめしています。

土地の場合は、注文住宅を作るため、
もめごとが多く、このあたりはご相談ください。

✅【メリット（売主にとって）】

1. 後からのトラブルを回避できる
   　引き渡し後に「地中埋設物が見つかった」などで
   訴えられるリスクが減る。
   
2. 心理的負担が減る
   売却後の責任が軽くなり、安心。
   
3. 特に空き家や古家付き土地、相続物件などで有利
   売主自身が内容を把握していない物件の場合は、リスク回避になる。

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⚠️【デメリット（主に買主にとって）】

1. 買主が敬遠する可能性がある
   　「免責」という条件で信頼性に欠けると感じられる可能性があり、
   買い手がつきにくくなることがある。
   
2. 価格交渉の材料になる
   　「免責にするならその分安くして」と言われ、
   売却価格が下がることも。
   
3. 場合によっては完全に責任を免れない
   　例えば、「売主が知っていたのに説明しなかった」など故意・重過失がある場合は免責が無効になる。

まとめ

① お隣との境界＆測量

• 公簿売買: 登記面積で取引、測量不要だがトラブルリスクあり（都市部では不向き）。
• 仮測量: 簡易測量（10-20万円）、境界未確定で売却に不向き。
• 確定測量: 正確な境界確認（35-100万円）、高額土地や都市部で推奨。
• 田舎では公簿売買が多い、
  都心では確定測量が理想だが費用負担に注意。

② 隣人とのブロック注意報

• 所有者確認: ブロック塀の所有（売主・隣人・共有）を調査。
  不明確だとトラブルに。
• 建築基準法: 高さ1.2m超の塀は基準（厚さ、控え壁、基礎など）が必要。
  違反は売却後問題に。
• 対処法: 撤去や補強、フェンス変更で対応。共有物は勝手に壊せない。

③ 地中埋設物

• 種類: 浄化槽、基礎、配管、廃棄物など。
  古家跡地（30-60%）や工場跡地（50-90%）で多発。
• 負担: 契約不適合責任で売主が3ヶ月以内は費用負担の可能性。
• 対策: 事前調査が重要。

④ 契約不適合責任免責

• 内容: 買主が「状態違い」を主張可能。
  免責条項で売主の責任軽減。
• メリット: トラブル回避、心理的負担減。
• デメリット: 買主が敬遠、価格交渉で値下げリスク。故意隠蔽なら免責無効。

結論

• 売却戦略は土地の場所・価値・予算で決定。
  リヤマ不動産では相談に基づき提案。
  
• 確定測量は高額土地で必須、業者売却も条件付き。まずは相談を。