不動産売却における査定評価のやり方【リヤマ不動産】

不動産売却時の評価ポイントを解説

「少しでも高く売りたい・・」
それならどうすれば査定額を上げられるのか？査定の仕組みを知ることで
不動産売却で少しでも参考になれば幸いです。

①土地の査定方法

＜場所・アクセス＞ 最寄り駅やバス停からの距離
※群馬県は車社会のため、影響がありません

＜スーパー・病院・学校などの施設＞
買主様が生活するにあたり、生活便利だとプラス。

＜土地の広さ・形状＞
土地の形が正方形や長方形が使いやすく高評価。
また、広すぎず狭すぎず（群馬県内は50坪～70坪が理想）

※変形地や旗竿地などは大幅マイナス。

＜道路の状況＞
・前面道路の幅（4m以上が理想、広いほど有利）
・道路の接道義務（間口が広いほど、複数駐車できる）
・公道/私道（私道は評価ダウン）
・南向き道路で日当たり良いとプラス。
南西角地、南東角地は高評価

＜周辺環境＞
・日当たり＆風通し
・眺望
・騒音＆臭い（トラックの通りが多い、牛舎があるなど）
・災害リスク（洪水・崖など）が少ないか
→静かで治安良いエリアが有利

＜法的制限（用途地域）＞
・建築できる建物の種類・高さ制限・大きさ（建ぺい率・容積率）
→住宅地用地が、工業地は低い傾向あり

＜インフラ・設備＞
水道・ガス・下水（浄化槽/下水）が完備
また、宅内に引込済みだと評価up

＜更地か古家付きか＞
更地の方が売りやすい場合多い。

＜ハザードマップ＞
ハザードマップ（洪水・土砂災害など）のリスク区域内でも、公示地価・路線価などの公的評価にはすでに災害リスクが織り込まれているため、地価がさらに大幅下落するわけではない。

＜その他＞
境界が明確か？測量図はあるか？隣人と境界トラブル他はないか？

②戸建ての査定評価

戸建ては査定額のうち、建物部分は全体の2〜3割です。

築浅なら価値大ですが、築20〜25年超えると建物価値がほぼゼロになるケースがほとんど。

＜築年数＞
新築～築10年以内が高評価。
築20年超 → 建物価値ほぼゼロ（土地値のみで査定されることが多い）
※ 築年数が古くてもリフォーム済みならプラス。

＜構造＞
耐震性は木造より鉄骨造・RC造の方が耐久性が高く評価されやすい。

また、新耐震基準（1981年6月以降）適合が最低ラインですが、
旧耐震基準でも耐震診断済み・耐震補強済み・耐震等級2以上ならプラス

ちなみに、長期優良住宅認定＆耐震等級３なら → 高評価。

※旧耐震の場合は、解体前提での売却もあり

＜延床面積・間取り＞
・間取りは広すぎず狭すぎず（90～120㎡が人気）
・3～4LDK、家族向けの使いやすい間取りが理想。
・収納豊富、ウォークインクローゼットあり
→ プラス。 無駄な部屋や極端な間取りはマイナス。

＜階層＞
・平屋は近年老若男女問わず人気あり

＜内装・設備の状態＞
・水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）の新しさ・清潔さが超重要。

・システムキッチン、浴室乾燥機、温水洗浄便座など最新設備はプラス。
・ フローリングや壁紙のきれいさ、リフォーム歴も評価対象。
→汚れ・傷・雨漏り・シロアリ被害は大幅マイナス。

＜屋根・外壁＞
屋根材・外壁材の劣化状況（塗装剥がれ、ひび割れなど）
→最近塗り替え済み（又はカバー工法）ならプラス
※バルコニー・ベランダの状態もチェック

＜維持管理状況＞
定期点検・修繕履歴がしっかりしていると信頼度アップ。

インスペクション（ホームインスペクション）済みなら安心材料に。
欠陥・瑕疵（雨漏り、傾き、シロアリなど）がないことが大前提

売主が今すぐできる対策

• 水回りを徹底的に清掃・磨く。
• 修繕履歴やリフォーム明細を整理して査定時に提示。
• 小さな傷や汚れは自分で直せる範囲で修繕。
• ホームインスペクションを検討（費用7～10万円程度で信頼性アップ）

③区分マンション査定評価

区分マンション（分譲マンション）の査定額は、立地・共有部分・専有部分で決まります。

＜立地・周辺環境＞
最寄り駅からの距離（徒歩10分以内が理想）

※群馬県の場合、前橋駅、高崎駅前に集中してマンションが建築されています。

＜スーパー・学校・病院などの生活施設近く＞
人気エリア・治安良い・災害リスク低めがプラス。

＜築年数＞
・新しいほど高評価、築20年超で価値低下
・耐震性（1981年以降の新耐震基準適合が必須、耐震等級高いとプラス）。
・管理状況（「マンションは管理を買え」といわれるほど重要）
→修繕積立金十分、大規模修繕済み、エントランス・外壁の状態など

＜共用施設＞
・オートロック、宅配ボックス、コンシェルジュなど充実しているなど
・階数やバルコニー向き（高層階・南向きが日当たり・眺望良く高評価）。

＜専有部分＞
・広さ・間取り（60～80㎡の3LDKなど家族向け、LD広め・収納豊富）。
・内装・設備の状態（水回りきれい、リフォーム済みならプラス。汚れ・傷はマイナス）。

＜その他＞
・管理費や修繕積立金の額（高すぎないか）。
・駐車場（確保しやすいか）。
・ペット可や楽器可などの規約。

不動産方法の３つの査定方法

不動産（土地・戸建て・区分マンション）の査定では、

主に3つの基本手法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）が使われます。

これらは国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づき、

市場性（取引事例）・原価性（再建築コスト）・収益性の観点から価格を求め、複数の手法を併用して最終価格を決定するのが一般的です。

取引事例比較法

似た条件の近隣物件の実際の取引価格を集め、

立地・広さ・築年数・向きなどの違いを補正して査定額を算出。

最も信頼性が高く、土地・マンション・戸建て土地部分で主力。

事例が多いほど正確。REINS（不動産流通機構）データなどで相場確認可能。

原価法（再建築価額方式）

主に戸建で利用される査定方法です。
「今、同じ建物を再建築した場合、いくらで建てらるか？」

→コスト（再調達原価）を算出します。

築年数による劣化（減価修正）を引いて建物価値を求める。

計算例：再調達原価（単価×面積） × （残存耐用年数 ÷ 耐用年数）

まとめ

リヤマ不動産の査定評価では、

土地・戸建て・区分マンションそれぞれの特徴を押さえたうえで、複数の査定手法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）を組み合わせて価格を算出します。

また、立地や周辺環境、築年数、建物状態といった主要評価基準を理解することで、査定額の背景が分かりやすくなります。

査定方法を知れば「より高く・納得できる価格」での売却準備に役立ちます。

まずは無料査定で評価を確認し、ご相談ください