【いくら?】既存住宅売買瑕疵保険にかかる費用や加入条件

中古マンション

既存住宅売買瑕疵保険とは?!

お客様
お客様

既存住宅売買瑕疵保険ってなに?

既存住宅とは
中古住宅(戸建・マンション)の意味。
瑕疵とは「キズ」のこと。

既存住宅売買瑕疵保険とは、
住宅購入後にトラブル(雨漏れ、給排水トラブルなど)が発見された場合、
負担してくれる保険です。

「加入は義務?」

宅建士:山口
宅建士:山口

新築戸建・マンションは
10年間保証する瑕疵担保の加入義務があります。

しかし、中古住宅は売主が業者or個人で異なり、
加入は任意です。

宅建業者販売タイプと個人間売買タイプ

①宅建業者販売タイプ:売主が宅建業者の場合

例えば、不動産屋が倒産して
瑕疵担保責任を負えなくなった場合、

購入者は直接保険を請求できます。

売主が業者の場合は、契約不適合責任の期間が2年あります。

特約で勝手に短くしたり、
免責(保証なし)にすることはできません。

→契約不適合免責の売主&買主のメリット・デメリット

②個人間売買タイプ:売主が個人の場合

個人の契約不適合責任は3か月間が一般的です。

その期間、
保証を受けることで買主さんへの負担を代わりにしてもらえます。

今回の記事は、個人間売買タイプのほうを解説します。

既存住宅売買瑕疵保険の加入費用は?

中古住宅(戸建・マンション)により、加入金が異なります。
※個人間の売買タイプです。

既存住宅売買瑕疵保険にかかる費用は、「保険料+検査料」です。

宅建士:山口
宅建士:山口

■保険料:約2~5万円

■検査料:約5~11万円

保証期間が長くなるほど、値段がアップします。

合計約7万円~16万円ほど


既存住宅かし保険のホームページを参考にすると、値段などわかります。

【既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)のポイント】

①既存住宅売買かし保険は、
「売主が宅建業者の場合」と「売主が宅建業者以外(個人間売買)の場合」の商品があります。

②構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、保険期間は5年間または1年間です。

③万が一、引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができます。

※住宅瑕疵担保責任保険協会のHPより引用

既存住宅売買瑕疵保険の支払対象は?

①補修費用
②調査費用
③転居、仮住まい費用など

宅建士:山口
宅建士:山口

・ドアの建付けが悪い
・換気扇が壊れた
・給湯器の調子が悪い


などは対象外です。

※オプションで
給湯器故障が対象になるケースも

お客様
お客様

なるほど。
住宅設備は保証対象外なのか・・・

補償対象となる主な部位と内容

内容
(補償される瑕疵の例)
構造耐力上主要な部分基礎、柱、梁、壁、屋根などに構造上の欠陥がある場合(例:傾き、ひび割れ、倒壊の危険など)
雨水の浸入を防止する部分屋根、外壁、開口部(窓・ドア)からの雨漏りなど
給排水管路
(オプション)
室内の給水・排水管、接続部分からの漏水
(※保険商品によってはオプション扱い)
給排水設備
(オプション)
浴室・トイレ・キッチンの配管設備の漏水や故障
(こちらも保険会社やプランによる)

<保険期間 保険金を支払う場合 事象例>
・構造耐力上主要な部分 5年間 または1年間

基本耐力性能を満たさない場合
・建築基準法レベルの構造耐力性能を満たさない場合
・雨水の浸入を防止する部分 防水性能を満たさない場合
雨漏りが発生した場合


給排水管路※通常有すべき性能または機能を満たさない場合
(設置工事の瑕疵による)水漏れ、逆勾配

給排水設備・電気設備※ 機能が失われること
(設置工事の瑕疵による)設備の機能停止

参照元:住宅瑕疵担保責任協会より参照 

補償対象外になるケース

・経年劣化や自然損耗
(時間とともに劣化しただけのもの)
・中古住宅購入後の入居者の故意・過失による損傷

・外構(塀・門扉・庭など)

・地震、洪水、台風などの天災による被害
(※一部保険では天災特約あり)

保険金&保証期間

保険金支払額=(修補費用等-5万円)×100%

保証期間は「1年」 or「5年」
長いほど費用が高くなります。

宅建士:山口
宅建士:山口

個人売主の場合、
契約不適合責任が3か月のため、
1年あれば十分です。

住宅設備は対象外?

既存住宅売買瑕疵保険は
給湯器、給水器、空調設備、
換気扇など、住宅設備は保険対象外です。

既存住宅売買瑕疵保険の加入条件は?

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、
住宅診断にパスすることです。


ホームインスペクションともいわれ、
戸建は約10万円、マンションは約7万円ほど支払うことで

有資格者が、基礎や屋根裏、床下など非破壊で目視確認します。

お客様
お客様

非破壊って、
壁とか壊さないってこと?!

宅建士:山口
宅建士:山口

そうです。
サーモグラフィなど機器を使うケースもありますが、
基本的に何も壊さない検査です。

そのため、完璧な住宅検査ができるわけではありません。

住宅診断で瑕疵があったら?

指摘された箇所を補修する必要があります。

※指摘箇所を補修をしないと、
保険に入れません

また、調査機関によりますが、
新耐震基準を満たしていないとNGなケースもあります。

宅建士:山口
宅建士:山口

小修繕レべルならいいですが・・・
仮に100万円かかる修繕の場合(屋根や外壁の補修など)は、瑕疵保険に入るよりも、家の売値を下げて、不適合責任免責にする方法もあります。

保証会社は何社あるの?

<有名な保証会社一覧>
住宅あんしん保証
日本住宅保証検査機構(JIO)
住宅保証機構
ハウスジーメン
ハウスプラス住宅保証

既存住宅売買瑕疵保険のメリットは?

既存住宅売買瑕疵保険のメリットを解説します。

買主が安心して購入しやすい

既存住宅売買瑕疵保険は費用をかけ、
修補などをし、検査に取った安全性の高い物件と証明できます。

そのため、買主にとって、安心して購入できるメリットがあります。

税制優遇が受けられる

既存住宅売買瑕疵保険へ加入すると、
複数の税制優遇が受けられます。

<複数の税制優遇>
・住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
・特定のマイホームを買い換えたときの特例(買い換えの特例)
・住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
・登録免許税の税率の軽減措置
・不動産取得税に係る特例措置

※手続きについては税務署&税理士に確認願います。

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、
保険証券とは別に「保険付保証明書」を受け取ります

その書類をエビデンスとして、
優遇を受けられため紛失に注意しましょう。

既存住宅売買瑕疵保険のデメリットは?

既存住宅売買瑕疵保険のデメリットを解説します。

事前の建物検査が必要

保険をかける前に、専門機関による
「インスペクション(建物状況調査)」が必須。

検査に通らなければ保険加入できません。

また、検査費用+保険料を合わせると、
5万円〜10万円以上になる場合があります(ケースによる)

宅建士:山口
宅建士:山口

加えて修理費が発生する場合もあり

補償対象が限定的

構造耐力上主要な部分や雨漏りに限られ、
外構や経年劣化によるトラブルは対象外。

加入できない場合がある

築年数が古すぎる、
修繕履歴が不明などの場合は保険加入が断られることがある。

補償期間が限定的

通常1年〜5年(多くは2年)の補償期間。
長期にわたって安心できるわけではない。

既存住宅売買瑕疵保険の加入の流れ

①ホームインスペクションを受けるか提案
※不動産会社が媒介契約時に業者をあっせん(紹介)してくれます。
※戸建約10万円 マンション約7万円ほど
※任意です。強制ではありません。

②検査を受け、合格する

検査は1日以内に終わり、合格すれば完了です。    
瑕疵が見つかった場合、検査基準に合格するように修補し、
再検査が必要になります。

※戸建てはケースより100万単位の修理もあり

③保険に加入
ホームインスペクション検査に合格すると、
瑕疵保険の加入の契約を締結します。

※保証は引き渡し日に設定する
ケースが多いです。

既存住宅売買瑕疵保険って実際加入者は多い?

結論から言うと、まだまだ加入は少ないです。
※全体の30%~40%が加入

中古の戸建

ホームインスペクション代&保険料金だけでも、
20万円以上かかります。 
 
また、瑕疵が見つかると、修補する必要があり、
費用負担が重くなります。

※修補が長期間の場合、引き渡しが遅れることも

宅建士:山口
宅建士:山口

「面倒だしいいや」となるケースは
少なくありません。

お客様
お客様

検査、修理、再検査、
瑕疵保険加入・・・
って時間もお金もかかるのね・・・

中古の区分マンション

区分マンションはほぼ未加入です。

というか、加入するメリットがあまりありません。

瑕疵保険のトラブル1位は雨漏れ、のため、
マンションの雨漏れは外壁や屋上になります。

つまり、
共有部分は管理組合の修繕費用で賄うため、
加入費用が余計にかかるだけです。

宅建士:山口
宅建士:山口

区分マンションも完璧ではなく、
給排水管だけは、少し心配です。

特に80年代のマンションの購入は
ご注意を・・・


まとめ

□宅建業者販売タイプと個人間売買タイプ
既存住宅売買瑕疵保険は2種類ある

□既存住宅売買瑕疵保険の加入費用は?
■保険料:約2~5万円
■検査料:約5~11万円
保証期間が長くなるほど、値段がアップします。

合計約7万円~16万円ほど

□既存住宅売買瑕疵保険の支払対象は?
・補償対象となる主な部位
構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分

・補償対象外になるケース
購入後の入居者の故意・過失による損傷
地震、洪水、台風などの天災による被害
住宅設備など

□実際加入者は多い?
まだ少ない。
調査、修理、再調査、保険加入と
時間とお金が意外とかかる


<加入メリット><加入デメリット>
安心感購入後に重大な欠陥が見つかっても補償される対象外のトラブルも多く、
過信は禁物です。
資産価値保険付き住宅として売却時に有利になる場合あり検査基準が厳しく、
加入できないケースも
買主の保護欠陥があった場合、修繕費や調査費が補填される補償範囲が限定的で、
全てのリスクをカバーできない
信頼性の可視化第三者による検査済みという証明になるインスペクション・保険料
修理費用など
コストが高額になることも
利用可能物件宅建業者・個人間売買どちらでも利用可能(条件あり)古い物件では
そもそも対象外となることも

既存住宅売買瑕疵保険にかかる費用が気になるあなたの
お役に立てれば幸いです。

この記事を書いた人
riyama

宅地士&FP2級の山口です(リヤマ不動産株式会社の代表)
不動産の売買や相続、住み替えなどで「どうしたらいいの?」と不安になる方の力になりたくて、この仕事をしています。
専門的な内容も、できるだけわかりやすく、丁寧にご説明することを心がけています。不動産に関するお悩みがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。地域に根ざし、一人ひとりの気持ちに寄り添うご提案をいたします。

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