【売れない？】建ぺい率・容積率オーバーの違反建築物※群馬県

【群馬県】建ぺい率・容積率オーバーの違反建築物は売れない【2026年最新】

群馬県で「建ぺい率・容積率オーバー」と言われて売却に困っている方へ

結論から言うと、
完全に売れないわけではないが、通常の半額以下になるケースがほとんどです。

その理由などを含めて、徹底解説します。

建ぺい率・容積率オーバーとは？

建ぺい率（けんぺいりつ）とは

敷地面積に対して
建物の建築面積（建物の地面に接する部分の面積）がどれくらいかを示す割合。

計算式：建ぺい率(%)=敷地面積建築面積​×100

$$建ぺい率 (\%) = \frac{建築面積}{敷地面積} \times 100$$

＜ポイント＞

• 土地のどれくらいに家を建てられるかの割合
• 建ぺい率が50％なら、敷地の半分まで建物を建てられる
• 残り半分は庭や駐車場など空ける必要あり

容積率とは

敷地面積に対して、
建物の延床面積（各階の床面積の合計）がどれくらいかを示す割合。

計算式：容積率(%)=敷地面積延床面積の合計​×100

$$容積率 (\%) = \frac{延床面積の合計}{敷地面積} \times 100$$

ポイント

• 建物の階数を含めた面積制限
• 敷地100㎡で容積率200％なら、延床面積合計200㎡まで建築可能
  • 例：2階建てなら1階100㎡＋2階100㎡
  • 例：3階建てなら1階70㎡＋2階70㎡＋3階60㎡など

	建ぺい率	容積率
基準	敷地に対する建築面積	敷地に対する延床面積
何を制限	建物の横の広がり	建物の高さや階数を含めた総面積
計算式	建築面積 ÷ 敷地面積 ×100	延床面積 ÷ 敷地面積 ×100
例	敷地100㎡、建ぺい率50％ → 建物50㎡まで	敷地100㎡、容積率200％ → 延床面積200㎡まで

引用：建築基準法制度概要集

「既存不適格」と「違反建築物」の違い

	既存不適格建築物	違反建築物 （違法建築）
定義	建築時は適法だったが、 後から法律や用途地域の規制が変わったため適合しない建物	建築時から 法律や建築基準に違反して建てられた建物
違法か	違法ではない （現状での使用は原則OK）	違法 （改善や行政指導の対象になる）
修正の必要性	原則、現状維持OK。増改築や用途変更の際に適法化が必要な場合あり	早急に是正が必要。 放置は行政処分の対象
例	昔は高さ制限なしで建てられた2階建てが、現在の建築規制では高さ制限オーバー	無許可で増築、建ぺい率や容積率を超えて建てられた建物

※既存不適格建築物 建築基準法 国土交通省 官公庁

建蔽、容積のオーバー原因

＜建ぺい率オーバーの原因＞

1. 建物の 地面に接する部分が広すぎる
   • 車庫や倉庫、増築で敷地いっぱいに建てた場合
2. 敷地面積の誤算
   • 隣地との境界確定前に計画してしまい、実際は面積が少なかった
3. 建物形状の誤認
   • バルコニーや庇（ひさし）、ポーチが建築面積に含まれる場合を見落とす
4. セットバックや道路斜線規制を考慮せずに建てた
   • 道路後退距離を除いた面積で計算したため、実際は建ぺい率超過

＜容積率オーバーの原因＞

①階数や延床面積の増加
2階建てや3階建てにして、延床面積が敷地に対して多くなった

②小屋裏や地下室の計算ミス
小屋裏収納や地下室を延床面積に含め忘れ、後で行政指導

③増築・改築の積み重ね
過去に無許可で増築した部分が積み重なり、容積率超過に

④用途変更による影響
住宅→事務所や店舗に変えた場合、容積率の計算方法が変わりオーバーする

建ぺい率・容積率オーバー物件が売れにくい5つの理由

①住宅ローンがほぼ通らない

建ぺい率・容積率オーバーの建物は、

金融機関から「再建築リスクあり」と見なされやすく、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。

結果、買主がローンを組めず、売れにくくなります。

②再建築不可＋違反で建物価値ゼロ扱いになりやすい

建築基準に違反している場合、
建て直しができない「再建築不可物件」扱いになることが多く、建物の価値がほぼゼロと評価されることがあります。

中古住宅として売る際、大きなマイナス要因です。

③是正命令・罰則リスクが新所有者に引き継がれる恐怖

容積率・建ぺい率超過の建物は、行政から是正命令や罰則対象になる可能性があります。

このリスクが新しい購入者に引き継がれるため、購入を躊躇されやすいのが現実です。

④群馬県特有の地形・道路事情でさらに悪化するケース

群馬県では、狭小道路や傾斜地など、土地条件によって建ぺい率・容積率の制限が厳しくなる地域があります。

このため、同じ超過物件でも都市部より売却の難易度がさらに高まります。

⑤仲介で長期間売れ残る実態

オーバー物件は市場価値が低く、

仲介で売却しても長期間売れ残るケースが多いです。

群馬県内での買取相場は、
適法物件の6〜8割程度になることもあり、早めの買取相談が有効です。

違反建築物でも売却できた群馬県の実例（成功・失敗パターン）

①建ぺい率オーバー住宅 → 投資家に売却

・1970年代の住宅
・増築により建ぺい率オーバー
・住宅ローンは不可

このような違反建築物は、一般の住宅購入者が買えないため、投資家や現金購入者が主な買主になります。

②容積率オーバー住宅 → 更地にして売却

・昭和の増築住宅
・容積率150% → 実際200%

このケースでは、建物を解体して土地として売却することで解決しました。

なぜなら、違反建築物は以下の問題があるからです。
そのため

①建物価値 → ほぼゼロ
②土地価値 → 評価される

という売却方法が取られます。

③増築違反住宅 → 仲介で5年売れ残り（失敗）

・無許可増築
・容積率オーバー
・再建築不可

最初は一般仲介で売却しましたが

・住宅ローン不可
・金融機関NG
・建物違反

この3つが重なり

約5年以上売れ残りました。

④違反建築を知らずに売却 → トラブル（失敗）

これは実際に多いパターンです。

・増築部分が違反
・図面なし
・役所調査なし

後から違反が発覚し

・契約トラブル
・値引き
・解約

というケースもあります。

⑤群馬県で実際に多い成功パターン

・空き家として売却
・賃貸用として投資家が購入
・解体前提で土地として売却

建ぺい率・容積率オーバー物件を売る５つの方法

1. 専門の訳あり・再建築不可買取業者に直接売却（最速・確実）
2. 古家付き土地として告知販売（仲介で少し高く狙う）
3. 減築・是正工事をして適法に戻す（費用対効果を計算）
4. 隣地買い取りorセットバックで基準内に収める（群馬で可能なケース）
5. 投資家・現金買い手に直接アプローチ（知り合い経由など）

売却前に絶対やるべきチェックリスト（違反度診断）

①検査済証の有無を確認する

検査済証とは、
建物が建築基準法どおりに完成したことを行政が確認した証明書です。

＜確認方法＞

• 建物の書類ファイルを確認
• 建築確認申請書と一緒に保管されていることが多い
• 無い場合は市役所で調査可能

②台帳記載事項証明を取る

建物の情報は、役所で建築台帳を確認できます。

取得できる内容

・建築確認番号
・建築年月日
・用途
・構造
・建築面積

取得方法（簡単）

1. 市役所の建築指導課へ行く
2. 住所を伝える
3. 「建築台帳記載事項証明を取りたい」と伝える

③ 超過率の計算方法（簡単ツール）

④群馬県の相談窓口

建築違反の可能性がある場合は、自治体の建築指導課で相談できます。

主な窓口例

・前橋市 建築指導課
・高崎市 建築指導課
・伊勢崎市 建築指導課
・太田市 建築指導課

相談内容

・建ぺい率・容積率
・違反建築の可能性
・再建築の可否

自治体は無料相談が可能な場合が多いです。

よくある質問（FAQ）

建ぺい率・容積率オーバーの違反建築物の売却でよくある疑問をQA形式で解説します。

最後に

■建ぺい率・容積率オーバーの違反建築物は「売れない」わけではないが、
通常の半額以下（建物価値ほぼゼロ扱い）になるケースがほとんどです。

■主な売れにくさの原因：住宅ローンがほぼ通らない、再建築不可扱い。

是正命令・罰則リスクが買主に引き継がれる、群馬県では狭小道路・傾斜地でさらに悪化。

■既存不適格 vs 違反建築物の違いを理解：既存不適格（建築時はOK、後から規制変更）は現状維持OK。

違反建築物（最初から違法）は是正対象でリスク大。

■売却前の鉄則：検査済証の有無確認、役所で台帳記載事項証明を取得（数百円）、
違反度・超過率を診断。群馬県建築指導課などで無料相談を。