家がボロボロで直したい、どうすればいい？！
家がボロボロでリフォ―ムしたいけど、お金がない
どうしよう・・・
老朽化が進んだ住宅の不具合は、居住者の安全と生活基盤を脅かす深刻な問題です。
屋根の雨漏り、外壁の亀裂、床の傾きや配管の劣化を認識していながらも「手元に修繕資金がない」という理由で放置せざるを得ない世帯は少なくありません。
住宅の修繕を資金不足のまま放置すると、建物の劣化速度が加速し、将来的に必要な修繕費用が膨れ上がる負の連鎖に陥ります。
住宅の不具合には、資金ゼロからでも活用できる公的支援制度、保険適用、費用負担を最小限に抑える施工方法が存在します。
本記事では、建築士・ファイナンシャルプランナーの知見に基づき、老朽化住宅の資金調達手法、費用抑制策、工事費用相場、放置リスク、修繕・売却の判断基準を網羅的に解説します。
老朽化した家を直すお金がない時の対処法【資金調達・節約術】
住宅修繕資金が不足している場合、手元の現金を切り崩す以外の選択肢を検討することが最優先事項です。
資金調達手法と工事費用の削減策を正しく組み合わせることで、自己負担額を著しく低減できます。
【住宅修繕における資金調達・費用削減の10大手法】
■ 資金調達アプローチ（補償・補助金・融資等）
- 火災保険の自然災害補償の適用
- 国・自治体の補助金・助成金制度の活用
- 低金利リフォームローンの利用
- 不用品・残置物の売却による資金捻出
- 親族からの資金支援・親族間借入
■ 費用削減アプローチ（施工手法・売却・段階施工）
6. 緊急性の高い箇所の優先的・段階的修繕
7. 複数施工業者による相見積もりの実施
8. ホームセンター資材を活用したDIY応急処置
9. 自社ローン・分割払いに対応した事業者の選定
10. リースバック・現状有姿（現状のまま）での不動産売却
【資金を作る】火災保険の補償制度を活用する
住宅所有者が加入している火災保険は、火災事故だけでなく台風、突風、豪雪、雹（ひょう）などの自然災害による建物損害も補償対象としています。
屋根瓦の飛散、雨樋の破損、外壁の飛来物による亀裂などは、風災や雪災として保険金受給の対象となる可能性が高い損害です。
保険金の請求権は「損害が発生した日から3年以内」と保険法第95条で規定されています。
経年劣化と判断される損害は対象外となりますが、台風などの過去の自然災害が原因で発生した箇所の修理であれば、保険金が支払われます。
給付される火災保険金は用途が制限されないため、自己負担なしで屋根や外壁の修繕を行う貴重な資金源となります。
参照先： 保険金の請求手続きや自然災害補償の適用基準については、一般社団法人日本損害保険協会のガイドラインを参照してください。
【資金を作る】国や自治体の補助金・助成金制度を利用する
住宅の修繕や省エネ化、耐震化に対して、国や地方自治体は各種補助金・助成金制度を設けています。条件に合致すれば、工事費用の一部の給付を受けられます。
国が実施する補助事業の代表例として「子育てエコホーム支援事業」「先進的窓リノベ事業」「給湯省エネ事業」などで構成される「住宅省エネキャンペーン」が挙げられます。
開口部の断熱改修や高効率給湯器の設置、バリアフリー改修を行うことで、数十万円から最大200万円規模の補助金が交付されます。
地方自治体独自で実施している「耐震改修補助金」「空き家修繕支援事業」「危険ブロック塀撤去補助金」なども存在します。
居住地域の市区町村役場における住宅営繕課または建築指導課窓口にて、工事契約締結前に相談を行うことが交付決定を受ける必須条件です。
参照先： 交付条件および申請受付期間の詳細は、国土交通省 住宅省エネ支援事業事務局の公式情報を確認してください。
【資金を作る】リフォームローンや低金利融資を活用する
一括で修繕費用を用意できない場合、民間金融機関のリフォームローンや公的機関の融資制度を活用して支払いを長期分散化します。
無担保リフォームローンの金利は年1.5％～4.0％程度であり、クレジットカードのキャッシングやカードローン（年10.0％～18.0％）と比較して低金利で資金調達が可能です。
返済期間は最長15年～20年程度まで設定できます。
耐震改修やバリアフリー工事を伴う大規模修繕であれば、住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」（60歳以上向けのリフォームローン。
毎月の支払いは利息のみで、死亡時に物件売却等で一括清算する仕組み）などの高齢者向け融資制度も選択肢となります。
【資金を作る】不用品の売却や不用資材の整理で費用を捻出する
住宅内に長年保管されている不用品、家具、家電、骨董品、趣味の収集物を売却して修繕費用の一部を捻出します。
リサイクルショップの出張買取、フリマアプリ（メルカリ等）、オークションサイトを活用することで、即金性の高い資金が得られます。
住宅内に残された金属資材、銅配管、アルミサッシ、建築工具類は、スクラップ回収業者や専門の資材買取店に持ち込むことで現金化が可能です。
不用品を処分することで居住空間の荷物を減らし、後の修繕工事や売却時の荷物撤去費用を削減できる利点も生じます。
【資金を作る】親族からの支援や借入を相談する
金融機関からの借入が難しい場合、両親や兄弟などの親族に事情を説明し、資金援助や金銭消費貸借契約による無利息・低利での借入を相談します。
親族から資金援助を受ける場合、贈与税に留意する必要があります。
親や祖父母などの直系尊属から住宅取得やリフォーム資金の贈与を受ける場合、一定の要件を満たせば贈与税が非課税となる「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」が適用できます。
親族間での資金貸借を行う際は、贈与とみなされるリスクを回避するために、契約年月日、借入金額、返済方法、利息を明記した「金銭消費貸借契約書」を作成し、銀行振込等で返済履歴を客観的に記録に残す手続きが不可欠です。
【費用を抑える】緊急性の高い箇所から優先・段階的に修繕する
住宅全体の修繕（フルリフォーム）を一度に行おうとすると、数百万円から一千万円以上の費用が発生します。
費用負担を抑えるためには、修繕箇所に明確な優先順位を設定し、段階的に工事を実施します。
優先順位の最高位に位置づけるべきは「雨漏り」「給排水管の破裂・水漏れ」「構造躯体の腐食」などの建物の寿命と生活インフラに直結する部位です。
外壁の意匠性向上や壁紙の張り替えなどの内装工事は優先順位を下げ、予算が確保できた段階に先送りします。
緊急性の高い補修のみをピンポイントで施工することで、1回の支出額を数万円から十数万円程度に圧縮できます。
【費用を抑える】複数業者への相見積もりで最安値を探す
住宅修繕工事の費用は自由価格であり、施工事業者によって見積もり金額に大きな開きが生じます。
修繕を実施する際は、必ず3社以上の独立した施工事業者（地元の工務店、リフォーム専門店、職人直営店など）から同一条件で「相見積もり」を取得します。
大手ハウスメーカーや一括請負業者は、下請け業者への発注に伴う中間マージン（利益乗せ）が上乗せされるため工事費用が高額化する傾向があります。
地元の職人直営店や小規模工務店に直接依頼することで、中間マージンをカットし、同等品質の工事を20％～40％安価に施工できるケースが多く存在します。
【費用を抑える】DIYやセルフ補修で応急処置を行う
専門業者に施工を依頼せず、ホームセンターで補修資材を購入して自力で応急処置を行うことで、人件費を完全に削減できます。
波板の張り替え、外壁の小さなクラック（ひび割れ）へのコーキング材の充填、網戸の張り替え、室内ドアの補修などはDIYで施工可能です。
ただし、高所作業を伴う屋根補修や電気工事士資格を要する配線工事、給排水管の本格改修を素人が行うことは落下の危険や漏水事故の拡大、火災の発生原因となるため回避すべきです。
DIYはあくまで軽微な箇所の応急処置として位置づけ、構造に関わる部位は専門業者に委託する切り分けが必要です。
【費用を抑える】分割払いに対応しているリフォーム会社を選ぶ
自社で分割払い制度（提携自社ローンや独自の分割決済プラン）を導入しているリフォーム事業者に施工を依頼します。
クレジットカード決済に対応している事業者であれば、リフォーム費用をクレジットカードで支払い、後から分割払いやリボ払いに変更する手法も選択できます。
【費用を抑える】リースバックや家・土地の売却を検討する
修繕費用を調達する手段がなく、建物の維持管理自体が困難な場合は、住み替えまたは現状有姿での売却へ方向転換します。
「リースバック」は、専門の不動産会社に自宅を売却して現金を得た上で、買主である不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を払いながらそのまま同一の住宅に住み続ける仕組みです。
売却によってまとまった資金が一括で手に入り、今後の建物の主要な維持管理責任（修繕負担）は所有者である不動産会社に移転します。
完全に住み替える場合は、「現状有姿（そのままの状態）」で専門の不動産買取業者に売却すれば、修繕費用を1円もかけずに土地建物を現金化できます。
老朽化した家の修繕にかかる費用相場
修繕範囲や建物の構造、専有面積によって施工費用は大きく変動します。
築年数が経過した住宅における部位別および工事種別の費用相場を把握し、必要な予算の試算に役立ててください。
築古戸建て（一軒家）の修繕・フルリフォーム費用
木造戸建て住宅（築30年超）の修繕費用は、部分的補修か全体改修（フルリフォーム）かによって桁が変わります。
- 屋根・外壁塗装・防水工事: 80万円～150万円（足場仮設費用を含む）
- 雨漏り部分補修: 5万円～30万円（範囲による）
- 水回り設備全交換（キッチン・浴室・トイレ・洗面）: 150万円～300万円
- 耐震補強工事: 100万円～250万円
- 一軒家全体のフルリフォーム（スケルトンリフォーム）: 800万円～2,000万円
築年数が経過している木造住宅では、解体してみて初めて柱の腐食やシロアリ被害が発覚するケースが多く、当初の見積から10％～20％程度の追加費用が発生するリスクを想定しておく必要があります。
築古マンションの修繕費用
マンションの場合、屋根や外壁、共用配管などの「共用部分」の修繕は管理組合が積み立てた修繕積立金によって実施されます。
区分所有者（部屋の所有者）が自己負担で修繕を行う必要があるのは「専有部分（室内空間）」のみです。
- 壁紙（クロス）張り替え・床材（フローリング）貼り替え: 30万円～80万円（専有面積60㎡～80㎡想定）
- 水回り3点（浴室・トイレ・洗面台）刷新: 100万円～200万円
- システムキッチン交換: 60万円～150万円
- 室内全体のフルリノベーション: 600万円～1,200万円
マンション専有部分の修繕費用は、戸建て住宅のように外装補修や構造補強費用が発生しないため、同等面積の戸建てと比較して総額を低く抑えやすい構造となっています。
解体や建て替えを行う場合の費用目安
住宅の損壊が著しく、修繕費用が新築費用や解体費用を上回る場合は、解体撤去や新築建て替えを選択肢に入れます。
- 木造戸建て住宅の解体費用: 坪あたり3万円～5万円（30坪の住宅で90万円～150万円程度）
- 鉄骨造・RC造住宅の解体費用: 坪あたり5万円～8万円（30坪の住宅で150万円～240万円程度）
- 残置物（室内不用品）処分費用: 15万円～50万円（業者委託の場合）
- 新築建て替え総合費用（解体費＋建築本体＋諸経費）: 2,000万円～4,000万円
敷地条件（前面道路が狭く重機が入れない等）やアスベスト（石綿）の含有状況によっては、解体費用が跳ね上がる場合があります。
お金がないからと老朽化した家を放置する4つのリスク
住宅の不具合を「費用がない」という理由で放置し続ける行為は、単なる生活の不便にとどまらず、法的な制裁や金銭的過失責任に直結します。
倒壊や部材の飛散による近隣被害・損害賠償
老朽化した建物は、地震や台風などの外部衝撃に対して著しく脆弱です。
屋根瓦の飛散、外壁タイルの落下のほか、最悪の場合は建物全体の倒壊を引き起こします。
飛散した屋根瓦が隣家の家屋や車を破損させたり、通行人に接触して怪我や死亡事故を発生させた場合、建物の所有者は民法第717条（工作物責任）に基づき、過失の有無にかかわらず過失責任・賠償義務を負います。
数千万円から1億円を超える巨額の損害賠償金が請求されるリスクが存在します。
「特定空家」指定による固定資産税の増額（最大6倍）
誰も住んでいない老朽住宅や、居住していても放置され著しく危険な状態にある住宅は、
「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」に基づき、自治体から「特定空家等」または「管理不全空家」に指定される対象となります。
行政指導に従わず改善を行わない場合、住宅が建っている土地に適用されていた「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例（小規模住宅用地の特例：課税標準額が6分の1に減額される措置）」の対象から除外されます。
結果として、翌年の土地の固定資産税が実質的に従来の最大6倍（都市計画税は最大3倍）へ跳ね上がることになります。資金不足を理由に放置した結果、毎年の固定資産税負担が激増するという本末転倒な状況に陥ります。
害虫・害獣の発生や衛生環境の悪化
雨漏りによる湿気の増大や木材の腐食は、シロアリ、ダニ、カビの繁殖を急速に促進させます。
天井裏や床下にネズミ、ハクビシン、コウモリ、アライグマなどの害獣が侵入して巣を作ると、糞尿による悪臭、建物の腐蝕の加速、ダニ・ノミの大量発生を引き起こします。
アレルゲン物質の飛散により、居住者や近隣住民の健康被害（喘息やアレルギー性皮膚炎）が誘発され、近隣自治会や行政への苦情・クレームに発展します。
資産価値の著しい低下と将来的な解体費負担
建物のメンテナンスを怠ると、中古不動産としての資産価値はゼロ（建物評価額なし）へと急速に下落します。
劣化が構造部分（基礎・柱・梁）にまで達すると、買い手が現れない「売却不可能な不動産（負動産）」と化します。
自己の代で対処を先送りした場合、負の遺産として子供や孫などの相続人に問題が先送りされます。
相続人は将来、自己資金で高額な解体工事（100万円～200万円以上）を実施せざるを得なくなり、家族間のトラブルの原因となります。
【決定フロー図】修繕か・売却か・解体か？迷ったときの判断軸
老朽化した住宅を目の前にした際、「多額の資金を投入して修繕すべきか」「現状のまま売却すべきか」「解体して更地にするか」の決断は、今後の居住計画と資金力に基づいて客観的に判断する必要があります。
今後も住み続ける場合：最低限の応急修繕
対象の住宅に今後10年以上にわたって自身や家族が居住し続ける明確な予定がある場合は、「修繕」が第一選択肢となります。
住宅全体のリフォームを行う必要はありません。
雨漏りの防止、構造躯体の崩落防止、水回り設備の最低限の機能回復という「生活維持に直結する必須箇所」に施工範囲を限定します。
火災保険金や自治体の補助金を活用して自己負担額を削りつつ、不足分は低金利のリフォームローンで長期分割返済に設定することで、居住権を確保しながら毎月の金銭的負担を最小化できます。
コスト負担や維持が限界の場合：現状のまま仲介・買取で売却
今後の住宅維持・固定資産税の支払いに限界を感じている場合は、「現状のまま売却」して不動産を現金化する方針を選択します。
売却手法には「不動産仲介」と「専門業者による買取」の2種類が存在します。
- 古家付き土地として仲介売却: 買主（一般消費者）が自身でリノベーションすることや解体することを前提に、現状のまま売り出します。売却までに数ヶ月の期間を要しますが、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
- 専門買取業者による直接買取: 老朽化物件を専門に扱う不動産会社に直接買い取ってもらいます。仲介と比較して売却価格は6割～8割程度に下がりますが、契約不適合責任（売却後の不具合に対する賠償義務）が免除され、残置物（ゴミや家具）を残したまま最短数日から数週間で現金化できます。
相続した使わない空き家の場合：解体または相続放棄
相続によって取得したものの、自分自身が住む予定がなく、活用予定もない遠方の老朽住宅の場合は、負債の増大を防ぐために早期に処分の意思決定を行います。
土地の立地条件が良く（駅近・商業地域等）、解体費用を自己調達できる場合は、建物を解体して更地化することで売りやすくなります。
解体費用を用意できない場合や不動産自体に資産価値が存在しない限界集落・山林などの場合は、「相続放棄（相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申立て）」の手続きを実施します。
2023年4月から施行された「相続土地国庫帰属制度」を活用し、一定の要件と負担金を納付することで土地を国に引き取ってもらう手段も検討の対象となります。
公的機関の参照先： 相続放棄の手続きについては裁判所 法務手続案内を、相続土地国庫帰属制度の要件については法務省 相続土地国庫帰属制度の公式解説を確認してください。
【チャート診断】あなたに最適な修繕・売却プランをチェック
現在の資産状況、資金調達力、対象住宅への今後の居住意向に応じて、選択すべき最適なアプローチを整理したマトリクス診断表です。
| 今後の居住意向 | 手元資金・調達力 | 建物の損傷レベル | 推奨される最良のアクション |
|---|---|---|---|
| 住み続ける | ゼロ（借入可能） | 雨漏り・軽微 | 火災保険＋補助金＋ローンで最低限の部分修繕を実施 |
| 住み続ける | ゼロ（借入不可） | 一部破損・生活可 | 補助金＋自社ローン対応店による段階的・緊急応急修繕 |
| 住み続ける | ゼロ（高齢者） | 老朽化・全体 | 「リ・バース60」活用かリースバックで資金化 |
| 住まない（退去） | ゼロ | 著しい老朽化 | 専門買取業者による現状有姿（そのまま）買取 |
| 相続・住まない | ゼロ | 放置・倒壊恐れ | 買取・相続土地国庫帰属・相続放棄の早期権利処理 |
【Q＆A】老朽化した家の修理に関するよくある質問
住宅の老朽化と修繕資金の不足に直面している所有者から寄せられる代表的な疑問に対し、法制度および現場の実務に基づき回答します。
Q. 本当にお金がない場合、自治体や公的機関に無料相談できますか？
A. はい、完全無料で各種公的窓口へ相談することが可能です。
各市区町村の「空き家対策相談窓口」「住宅営繕課」「建築指導課」では、住宅の老朽化や資金不足に関する無料相談窓口を設置しています。
自治体によっては、一級建築士などの専門家を自宅へ無料で派遣し、耐震診断や危険度の判定を無償で行う「耐震診断員派遣制度」を用意している場合があります。
社会福祉協議会が窓口となっている「生活福祉資金貸付制度（総合支援資金や緊急小口資金など）」を活用することで、生活困窮世帯に対して低金利または無利子での資金貸借の相談に対応しています。
参照先： 各地の相談窓口や制度内容については、厚生労働省 生活福祉資金貸付制度および法テラス（日本司法支援センター）の公式ウェブサイトを参照してください。
Q. 売却したいのですが、ゴミや残置物がある状態でも買い取ってもらえますか？
A. 訳あり物件や老朽化物件を専門に扱う不動産買取業者であれば、残置物が大量に残された状態でもそのまま買い取ってもらうことが可能です。
一般的な不動産仲介による売却の場合、売主の責任と費用で家具や家財道具、ゴミを完全に撤去・清掃した上で買い手に引き渡すことが原則となります。
事故物件や老朽化物件の買取を専門とする不動産買取業者は、買取り後に自社で清掃・不用品処分・リノベーションを一括して実施するノウハウを所有しています。
まとめ｜家がボロボロで直したい・お金がないときの判断
家がボロボロで修繕費がない場合は、無理にリフォームするのではなく、「修繕・売却・解体」を比較して判断することが重要です。
| 状況 | おすすめの対応 |
|---|---|
| 今後も長く住む | 火災保険・補助金・ローンを活用して必要箇所を修繕 |
| 修繕費が高すぎる | リフォーム前に現状の売却価格を確認 |
| 住む予定がない | 古家付き土地としての売却・不動産買取を検討 |
| 倒壊などの危険がある | 修繕・解体・売却を早急に専門家へ相談 |
特に大切なのは、「修繕費」と「現状のまま売却した場合の価格」を比較することです。
- ① 火災保険・補助金が使えるか確認
- ② 修繕業者から見積もりを取る
- ③ 不動産会社に現状の査定を依頼する
- ④ 修繕と売却の費用・手取りを比較する
- ⑤ 自分に合った方法を決める
「お金がない＝放置」ではありません。 放置すると建物の劣化や損害賠償、資産価値の低下につながる可能性があります。
修繕するか売却するか迷っている場合は、大規模なリフォームを始める前に、一度「今の状態でいくらで売れるのか」を確認すると判断しやすくなります。
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