相続の100坪200坪以上の宅地・田畑を売りたいけど・・
相続でもらった100坪～200坪の大きな土地を売りたいけど、
どこに売ればいい？
それと高く売る方法を、知りたいわ
承知いたしました。
今回は、
①市街化地域
②100坪以上の宅地や（田・畑）
③高く売る方法
３つに絞って解説します。
※市街化調整区域（青地）の売却は、農地法の問題でかなり難しいです。
ただし、白地については売却できる可能性が高いです。
100坪～200坪以上の土地は誰が買うの？
当社のエリア、群馬県伊勢崎・前橋・高崎市では
一般顧客は「最低50坪～70坪」を購入して、注文住宅を建築します。
参考：マルヤマ（注文住宅の平均坪数はどれくらい？）
100坪以上だと
ちょっと広過ぎかしら？
一般消費者には、不向きです。
不動産業者への売却がおすすめです。
※市街化調整区域（青地）の場合は
売却は難しくなります。
＜100坪～200坪以上の土地を購入する業者＞
①買取系の業者：購入して転売をする
②建売系の業者：建物を建築して、消費者に売る
③分譲会社：セキスイなど大手分譲会社が購入し、建築条件付きで売却
④地場の不動産：分筆して、建築条件を付けずに売却
⑤太陽光系：太陽光パネルで売電をする業者
※参考：農地を売買するために必要な手続き方法
三井ホーム
不動産屋さんって色々いるのね
100坪～200坪以上を高く売るには？
当社は仲介業をメインで行っています。
仲介業者を入れて、複数の買取店に競争してもらうことで、
高く売れる確率が上がります。
※参照：不動産仲介のメリット・デメリット
＜例＞
A社：1800万円
B社：1890万円
C社：1750万円
直接、業者さんとやり取りしてはだめ？
問題ございません。
ですが、相手は「プロ」売主様は「一般人」
知識と経験は相手の方が圧倒的に上です。
金額だけではなく、契約書の特約内容など
よくわからずに契約して、トラブルになるケースもあります。
※参照：全日不動産協会（特約の説明）
不動産仲介業者が間に入ることで、
①価格の調整
②契約書の内容
③その他、サポート手続き
などの価値をご提供できます。
例えば、MLBの大谷選手も代理人に交渉をお願いして、
年俸その他、条件交渉をしています。
【比較】売りやすい農地と売れにくい農地
体験談①｜相続した約150坪の畑を、農地転用後に住宅用地として売却できた事例
ご相談内容
前橋市にお住まいのお客様から、「父から相続した約150坪の畑を売りたい」とご相談をいただきました。
長年耕作はしておらず、草刈りだけを続けていましたが、固定資産税や管理の負担から売却を検討されたそうです。
売却前の課題
現地を調査したところ、市街化区域内にある農地でしたが、農地のままでは一般の方が住宅を建てることはできませんでした。
そのため、農地転用の手続きが必要かどうかを行政へ確認し、売却方法を整理するところから始めました。
売却までの流れ
農地転用が可能であることを確認したうえで、住宅用地として購入を希望する買主を募集しました。
購入希望者が見つかった後は、行政手続きと売買契約を並行して進め、無事に引き渡しまで完了しました。
売却後のお客様の声
「最初は農地だから売れないと思っていましたが、事前に手続きを確認してもらえたので安心して進められました。草刈りの負担もなくなり、相続した土地を有効活用できて本当に良かったです。」
この事例のポイント
- 市街化区域でも農地は手続きが必要
- 売却前に農地転用の可否を確認したことが成功のポイント
- 売却方法を整理したことでスムーズに契約まで進んだ
体験談②｜約320坪の田んぼを地元農家へ売却し、維持管理の悩みを解消した事例
ご相談内容
高崎市にお住まいのお客様から、「実家近くにある約320坪の田んぼを管理できなくなった」とご相談をいただきました。
ご家族は会社勤めで農業を続ける予定はなく、毎年の草刈りや水路管理が大きな負担になっていました。
売却前の課題
農地転用が難しい地域だったため、住宅用地として販売することは現実的ではありませんでした。
そこで、近隣で規模拡大を希望している農家の方への売却を中心に販売活動を行いました。
売却までの流れ
地域の農業事情を踏まえて情報を発信したところ、隣接する農地を所有していた農家の方から購入希望がありました。
農地法の手続きを進めた結果、約4か月で売買契約が成立しました。
売却後のお客様の声
「宅地にはならないと聞いて不安でしたが、農家の方へ引き継ぐ方法を提案してもらえたので助かりました。管理の負担から解放され、気持ちも楽になりました。」
この事例のポイント
- 農地転用できない土地でも売却できるケースはある
- 地域の農家への販売という選択肢も有効
- 用途に合った販売戦略が早期売却につながった
【売却体験談】相続した約180坪の市街化区域の畑を、住宅用地として売却できた事例
ご相談内容
前橋市にお住まいの60代のお客様から、「父から相続した約180坪の畑を売却したい」とご相談をいただきました。
お客様は農業を続ける予定がなく、相続後は年に数回草刈りをするだけの状態でした。
以前に相談した不動産会社では、「農地なので安く買い取るしかない」と言われたそうですが、本当にそれが最善なのか迷われていました。
現地調査で確認したこと
現地を調査したところ、土地は市街化区域にあり、前面道路は約6m、公営水道・下水道も利用できる立地でした。
周辺では新築住宅の建築も進んでおり、住宅用地としての需要が見込めるエリアだったため、「農地だから買取しかない」と判断する状況ではありませんでした。
まずは用途地域や接道条件、法令上の制限などを確認し、住宅用地として販売できる可能性を調査しました。
ご提案した売却方法
すぐに買取へ進むのではなく、住宅用地として購入を希望する方へ仲介で販売することをご提案しました。
また、買主が安心して購入を検討できるよう、農地に関する必要な手続きや売却までの流れを事前に整理し、問い合わせ時に説明できる状態を整えました。
売却結果
販売開始から約3か月後、ご家族で新築住宅を計画していた購入希望者とご縁があり、価格や引渡し条件もまとまり、無事に売買契約が成立しました。お客様からは、
「最初は広い畑だから売れないと思っていました。きちんと土地の状況を調べて販売方法を考えてもらえたおかげで、納得できる価格で売却できました。」
とのお言葉をいただきました。
宅建士コメント
市街化区域の畑は、「農地」という理由だけで安く売却する必要はありません。
実際には、用途地域や接道条件、周辺の住宅需要によって評価が大きく変わります。
特に100坪以上の土地は、分筆や複数の活用方法を含めて検討することで、買主の選択肢が広がり、より良い条件で売却できるケースも少なくありません。
売却を急ぐ前に、土地の特性を詳しく調査し、買取だけでなく仲介も比較しながら販売方法を検討することが、納得できる売却につながります。
この事例からわかるポイント
- 市街化区域の畑は、住宅用地として評価される可能性がある。
- 「農地だから安い」と決めつけず、立地や法令条件を確認することが重要。
- 買取だけでなく仲介も比較することで、売却価格や条件が改善するケースがある。
- 100坪以上の土地は、広さをデメリットではなく強みとして活かせる場合もある。
100坪～200坪以上の土地を売る手順
①不動産会社へご連絡
・売却理由、希望金額、その他の条件をヒアリングします。
②査定＆媒介依頼
・査定は２日～5日ほどかかります。
・内容にご納得されたら、媒介契約となります。
③販売活動
アットホーム・ホームページなどを中心に土地の販売活動をスタートします。
④売買契約
・交渉から早ければ、1か月ほどで契約になります。
※調査＆契約書の作成のため
・契約後、引き渡しまでに農地法5条の届け出が必要です。
→不動産会社が担当
※参考：伊勢崎市（農地法許可・届出関係の申請手続き）
【手順】市街化区域の農地（畑）に戸建を建築！売買後に何を届出？
⑤確定測量（2か月以上）
100坪以上の田んぼ、畑のため、確定測量は必須です。
確定測量をしないと、分筆できないため、
白紙解除になります。
費用は売主が持ちますが、
買取業者が負担するケースもあります。
※参考：東京土地家屋調査士にできること
⑥決済＆引き渡し
買主から残金を振り込みしてもらい、
権利書（登記識別情報）を渡して完了です。
※根抵当権がある場合は、抹消します。
⑦確定申告
相続土地の売却はほぼ、利益があるため、確定申告が必要です。
よくある質問Q＆A
100坪～200坪以上の土地（宅地・田んぼ・畑）のよくある売却方法について
Q＆A形式で解説します。
- Q100坪以上あると高く売れますか？
- A
必ずしも高く売れるとは限りません。広さよりも用途地域・接道・農地転用の可否が価格に大きく影響します。
- Q田んぼのまま売れますか？
- A
売却は可能ですが、買主や利用目的によって農地法の許可・届出が必要です。
- Q草刈りしてから売るべき？
- A
最低限の管理はおすすめですが、多額の整備費をかける必要はありません。
- Q田んぼは、地面から何センチ下がっている？
- A
関東なら20〜50cm下がっているケースが多いです。
宅建士：山口100坪（約330㎡）の田んぼが30cm沈下している場合、
宅地転用を前提に盛り土する場合の計算と費用を
解説します。単価 数量 費用 残土処分
（田んぼの泥）8,000円/㎥ 100㎥ 80万円 良質土
（山砂など）購入3,500円/㎥ 120㎥ 42万円 運搬・重機
（ダンプ＋バックホー）15万円/日 3日 45万円 転圧・整地 – – 15万円 産廃処理
（根・ゴミ）– – 5万円 合計 – – 187万円（税抜）
- Q畑を売るときは盛り土は？
- A
畑の宅地転用では、「盛り土が必須」ではありません。
田んぼと違って地盤沈下・軟弱層が少ないため、
現状高さのまま転用OKなケースが7〜8割です。条件 盛土高さ 費用目安
（100坪）① 周辺道路より低い 道路面より
20cm以上低い30〜50cm 150〜250万円 ② 浸水リスクあり 過去に冠水歴・ハザードマップ赤 50cm以上 250万円〜 ③ 建築基準で高さ指定 市町村条例で「最低地盤高」あり 指定通り 100〜300万円 項目 畑 田んぼ 地盤沈下 ほぼなし（0〜10cm） あり（20〜100cm） 軟弱層 薄い or なし 厚い（1〜3m） 盛り土 不要が主流 ほぼ必須 造成費 0〜50万円（整地のみ） 150〜300万円 転用審査 通りやすい 厳しい
（沈下データ必要）
- Q確定測量はなぜ必要？
- A
境界確定をしないと、分筆できないからです。
ちなみに期間は２～4か月。
費用は40万円～70万円ほどかかります
※面積、隣人との合意のスピードなどケースバイケース
- Q土地（宅地や田・畑）の売却にかかる経費は？
- A
項目 田んぼ（水田） 畑（乾田） 備考 ① 農地転用手数料 3〜5万円 3〜5万円 農業委員会 ② 土地家屋調査士
（測量）35〜45万円 30〜40万円 境界確定必須 ③ 造成費（盛り土等） 150〜250万円 0〜50万円 田んぼは30cm盛必須 ④ 残土処分 80〜120万円 0〜20万円 田んぼの泥は産廃 ⑤ 仲介手数料（売却額の3%＋6万） 例：1,000万なら36万 例：1,200万なら42万 売却額で変動 ⑥ 登記費用（所有権移転） 10〜15万円 10〜15万円 司法書士 ⑦ 譲渡所得税 売却益の20.315% 売却益の20.315% 取得費引いて計算 合計（造成あり） 320〜480万円 80〜140万円
最後に
＜100坪～200坪以上の田んぼ、畑を売るときの注意点＞
・畑のほうが田んぼよりも、経費が安くなりやすい
・仲介業者を利用して、複数の業者と比較検討する
・契約後の確定測量は必須
100坪以上の畑・田んぼを高く売るには、広さだけではなく「農地転用の可否」「用途地域」「接道条件」「農振指定の有無」が重要です。
まずは農地の状況を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格や売却方法を比較しやすくなります。
市街化区域（又は非線引き）・市街化調整区域（白地のみ）
土地（畑、田んぼ、宅地）をお持ちの方はご連絡ください！
※市街化調整区域でも白地・既存宅はOKです。
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