相続でもらった畑・田んぼを売りたいけど、
どこに売ればいい？
それと高く売る方法を、知りたいわ
承知いたしました。
今回は、
①市街化地域
②100坪以上の田んぼ・畑
③高く売る方法
３つに絞って解説します。
100坪以上の田んぼ・畑は誰が買うの？
当社のエリア、群馬県伊勢崎・前橋・高崎市では
一般顧客は「最低50坪～70坪」を購入して、注文住宅を建築します。
100坪以上だと
ちょっと広過ぎかしら？
一般消費者には、不向きです。
不動産業者への売却がおすすめです。
＜100坪以上の田んぼ・畑を購入する業者＞
①買取系の業者：購入して転売をする
②建売系の業者：建物を建築して、消費者に売る
③分譲会社：セキスイなど大手分譲会社が購入し、建築条件付きで売却
④地場の不動産：分筆して、建築条件を付けずに売却
⑤太陽光系：太陽光パネルで売電をする業者
不動産屋さんって色々いるのね
100坪以上を高く売るには？
当社は仲介業をメインで行っています。
仲介業者を入れて、複数の買取店に競争してもらうことで、
高く売れる確率が上がります。
＜例＞
A社：1800万円
B社：1890万円
C社：1750万円
直接、業者さんとやり取りしてはだめ？
問題ございません。
ですが、相手は「プロ」売主様は「一般人」
知識と経験は相手の方が圧倒的に上です。
金額だけではなく、契約書の特約内容など
よくわからずに契約して、トラブルになるケースもあります。
不動産仲介業者が間に入ることで、
①価格の調整
②契約書の内容
③その他、サポート手続き
などの価値をご提供できます。
例えば、MLBの大谷選手も代理人に交渉をお願いして、
年俸その他、条件交渉をしています。
100坪以上の田んぼ・畑を高く売る手順
①当社へご連絡
・希望金額、その他の条件をヒアリングします。
②買取店３社以上に査定依頼
・１週間ほどかかります。
③最も高い＆条件が良い会社を選択
・細かい条件など詰めます
④売買契約
・交渉から２週間～3週間ほどで契約になります。
※調査＆契約書の作成のため
・契約後、引き渡しまでに農地法5条の届け出が必要です。
→不動産会社が担当
【手順】市街化区域の農地（畑）に戸建を建築！売買後に何を届出？
⑤確定測量（2か月以上）
100坪以上の田んぼ、畑のため、
確定測量は必須です。
確定測量をしないと、分筆できないため、
白紙解除になります。
費用は売主が持ちますが、
買取業者が負担するケースもあります。
⑥決済＆引き渡し
買主から残金を振り込みしてもらい、
権利書（登記識別情報）を渡して完了です。
※抵当権がある場合は、抹消します。
無料査定を依頼するよくある質問Q＆A
100坪以上の田んぼ・畑のよくある売却方法について
Q＆A形式で解説します。
Q:田んぼは、地面から何センチ下がっている？
関東なら20〜50cm下がっているケースが多いです。
100坪（約330㎡）の田んぼが30cm沈下している場合、
宅地転用を前提に盛り土する場合の計算と費用を
解説します。
| 単価 | 数量 | 費用 | |
|---|---|---|---|
| 残土処分 （田んぼの泥） | 8,000円/㎥ | 100㎥ | 80万円 |
| 良質土 （山砂など）購入 | 3,500円/㎥ | 120㎥ | 42万円 |
| 運搬・重機 （ダンプ＋バックホー） | 15万円/日 | 3日 | 45万円 |
| 転圧・整地 | – | – | 15万円 |
| 産廃処理 （根・ゴミ） | – | – | 5万円 |
| 合計 | – | – | 187万円（税抜） |
田んぼって宅地に転用すると
結構お金がかかるのね。
| 売却方法 | 費用 | 売却価格への影響 |
|---|---|---|
| ① 盛り土して売る | 200万円 | 高く売れる （+150〜200万） |
| ② 現状のまま売る | 0円 | 安くなる （-100〜150万） |
| ③ 造成済みで売る （業者に丸投げ） | 業者負担 | 売却額は造成費分減額 |
Q:畑を売るときは盛り土は？
畑の宅地転用では、「盛り土が必須」ではありません。
田んぼと違って地盤沈下・軟弱層が少ないため、
現状高さのまま転用OKなケースが7〜8割です
| 条件 | 盛土高さ | 費用目安 （100坪） | |
|---|---|---|---|
| ① 周辺道路より低い | 道路面より 20cm以上低い | 30〜50cm | 150〜250万円 |
| ② 浸水リスクあり | 過去に冠水歴・ハザードマップ赤 | 50cm以上 | 250万円〜 |
| ③ 建築基準で高さ指定 | 市町村条例で「最低地盤高」あり | 指定通り | 100〜300万円 |
| 項目 | 畑 | 田んぼ |
|---|---|---|
| 地盤沈下 | ほぼなし（0〜10cm） | あり（20〜100cm） |
| 軟弱層 | 薄い or なし | 厚い（1〜3m） |
| 盛り土 | 不要が主流 | ほぼ必須 |
| 造成費 | 0〜50万円（整地のみ） | 150〜300万円 |
| 転用審査 | 通りやすい | 厳しい （沈下データ必要） |
Q:確定測量はなぜ必要？
境界確定をしないと、分筆できないからです。
ちなみに期間は２～4か月。
費用は40万円～70万円ほどかかります
※面積、隣人との合意のスピードなどケースバイケース
Q:田んぼ・畑の売却にかかる経費は？
| 項目 | 田んぼ（水田） | 畑（乾田） | 備考 |
|---|---|---|---|
| ① 農地転用手数料 | 3〜5万円 | 3〜5万円 | 農業委員会 |
| ② 土地家屋調査士（測量） | 35〜45万円 | 30〜40万円 | 境界確定必須 |
| ③ 造成費（盛り土等） | 150〜250万円 | 0〜50万円 | 田んぼは30cm盛必須 |
| ④ 残土処分 | 80〜120万円 | 0〜20万円 | 田んぼの泥は産廃 |
| ⑤ 仲介手数料（売却額の3%＋6万） | 例：1,000万なら36万 | 例：1,200万なら42万 | 売却額で変動 |
| ⑥ 登記費用（所有権移転） | 10〜15万円 | 10〜15万円 | 司法書士 |
| ⑦ 譲渡所得税 | 売却益の20.315% | 売却益の20.315% | 取得費引いて計算 |
| 合計（造成あり） | 320〜480万円 | 80〜140万円 |
| ケース | 売却額 | 経費総額 | 手取り |
|---|---|---|---|
| 田んぼ（造成して売る） | 1,200万円 | 420万円 | 780万円 |
| 田んぼ（現状のまま） | 800万円 | 170万円 | 630万円 |
| 畑（現状のまま） | 1,300万円 | 100万円 | 1,200万円 |
畑は経費1/4で手取り1.5倍！
| 裏技 | 効果 | 注意点 |
|---|---|---|
| ① 農地中間管理機構に貸す →転用不要 | 測量・造成0円 | 売却額は半額 |
| ② 業者買取（造成費業者負担） | 経費0円 | 売却額2〜3割減 |
最後に
＜100坪以上の田んぼ、畑を売るときの注意点＞
・畑のほうが田んぼよりも、経費が安くなりやすい
・仲介業者を利用して、複数の業者と比較検討する
・契約後の確定測量は必須
群馬県の伊勢崎市、前橋市、高崎市あたりで市街化（又は非線引き）の
畑、田んぼをお持ちの方はご連絡ください！
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