- 入院中・老人ホームに入っていても、不動産を売ることはできます。
- 結論｜本人が売買を理解できるかが大切です
- 入院中・施設入居中でも売れるのはなぜ？
- 本人が判断できるなら、本人が売主のまま進めます
- 病院や老人ホームで契約することもできます
- 持ち回りで契約する方法もあります
- 委任状があれば家族が売れる？
- 本人が判断できない場合は、委任状では進めない
- 成年後見・保佐・補助は、それぞれ違います
- 自宅の売却は、後見人がいても自由にはできません
- 後見が必要になった場合の大まかな流れ
- 親が判断できるうちなら、将来への備えも考えられます
- 税金や介護保険料にも注意してください
- 群馬県で売却相談を受けるときに、まず確認していること
- 不動産そのものの確認も大切です
- 【Q＆A】よくある質問
- 【体験談】入院中・老人ホーム入居中の売却について口コミ
- 今すぐ相談した方がいいのは、こんなケースです
- まとめ｜大切なのは「体が動くか」ではなく「判断できるか」
入院中・老人ホームに入っていても、不動産を売ることはできます。
ただ、ここで大切なのは「本人が外に出られるかどうか」ではありません。
一番大事なのは、本人が今、不動産を売る意味をきちんと理解できているかどうかです。
たとえば、
- 売却する不動産はどれか
- いくらで売るのか
- 売ったらお金がどうなるのか
- 売ったあとはどうするのか
こうしたことを本人が理解して判断できるのであれば、入院中でも施設入居中でも、売却を進められる場合があります。
一方で、本人が売却の意味を理解できない状態であれば、子どもが実印や委任状を持っていても、それだけで売ることはできません。
成年後見などの手続きが必要になることがあります。
そして、まだ本人が判断できるうちに「将来のために備えておく」という方法もあります。
任意後見や家族信託などです。
この記事では、群馬県で不動産売却の相談を受けている宅地建物取引士の立場から、実際の売却相談で迷いやすいところを、できるだけ分かりやすく整理します。
なお、後見の申立て、家族信託の設計、税金の判断などは、不動産会社が行うものではありません。
必要に応じて、司法書士・弁護士・税理士などの専門家に確認することが大切です。
この記事では、次のようなことを分かりやすく説明します。
- 入院や老人ホームへの入居だけで、売却できなくなるわけではないこと
- 本人が判断できる場合の売却方法
- 病院や施設で契約する方法
- 委任状があっても売却できないケース
- 本人が判断できない場合に必要になる後見制度
- 自宅を売るときに家庭裁判所の許可が必要になるケース
- 親族が買い取る場合の注意点
- 売却後の税金や介護保険料などで注意したいこと
- 群馬県で実際に売却を進めるときのポイント
特に大切なのは、**「本人が今どのくらい判断できる状態なのか」**です。
親が入院した、施設に入った、自宅が空き家になった。
こうした状況でも、本人と普通に話ができるのか、それとも売買の話そのものが難しいのかで、取るべき方法は大きく変わります。
結論｜本人が売買を理解できるかが大切です
| 本人の状態 | 売却できるか | 主な方法 | 注意したいこと |
|---|---|---|---|
| 契約内容を理解し、自分の言葉で話せる | できます | 本人による契約、病院・施設への出張 | 家族が本人に代わって勝手に決めない |
| 理解はできるが、 外出が大変 | できます | 出張契約、持ち回り、範囲を限定した委任 | 包括的な委任を安易に使わない |
| 認知症の診断はあるが、今回の売却は理解できている | 個別判断 | 本人契約や委任など | 診断名だけで判断しない |
| 売買の意味を理解できない | 本人だけでは難しい | 成年後見・保佐・補助など | 家族の委任状や実印だけでは進めない |
| 今は判断できるが、将来に備えたい | 今の売却とは別 | 任意後見、家族信託など | 将来のための準備として考える |
「老人ホームに入っている＝後見が必要」ではない
ということです。
また、「認知症の診断がある＝必ず後見になる」
ということでもありません。
逆に、「家族が困っているから、委任状があれば売れる」
というものでもありません。
入院中・施設入居中でも売れるのはなぜ？
不動産を売るときに大事なのは、本人が自分で歩けるかどうかではありません。
大切なのは、本人が売却について判断できるかどうかです。
たとえば、骨折してベッドから動けない方でも、頭ははっきりしていて、
「この家を売りたい」
「○○万円くらいで売れればいい」
「売った後は施設で暮らす」
と話せるのであれば、売却を進められる可能性があります。
逆に、外を歩ける状態であっても、売買の意味が分からないのであれば、別の手続きが必要になります。
体の問題と、判断の問題は分けて考えます
入院や施設入居は、まず「移動できるか」という問題です。
本人が判断できるのであれば、こちらは方法を工夫できます。
たとえば、
- 不動産会社が病院や施設へ行く
- 本人のいる場所で説明する
- 契約書を持ち回る
- PCを利用して電子契約をする
- 条件を限定した委任を使う
といった方法があります。
一方で、
「この土地を売ったらどうなるのか分からない」
「いくらで売るのか理解できない」
「売ること自体を覚えていられない」
という状態であれば、場所を変えても解決しません。
この場合は、後見など別の手続きを考える必要があります。
本人が判断できるなら、本人が売主のまま進めます
本人が売買の内容を理解できるのであれば、基本的には本人が売主です。
たとえば、
- 何を売るのか
- いくらで売るのか
- 売ったお金をどうするのか
- いつ引き渡すのか
- 売ったあとはどこで生活するのか
こうしたことについて、本人が自分の言葉で話せることが大切です。
単に、
「はい」
「子どもに任せる」
「全部やっておいて」
というだけでは、十分とは限りません。
うなずいていることと、内容を理解していることは同じではないからです。
病院や老人ホームで契約することもできます
外出が難しい場合は、不動産会社や司法書士が病院・施設へ伺って手続きを進めることがあります。
たとえば、売買契約について説明したり、本人確認をしたり、必要な書類を確認したりします。
ただし、施設や病院ごとにルールがあります。
事前に、
- 居室で話をしてよいか
- 契約のために訪問してよいか
- 面会できる時間はいつか
- 静かに話せる場所があるか
などを確認しておく必要があります。
家族が同席する場合も、本人の代わりに家族がすべて答えてしまわないことが大切です。
基本的には、本人に質問し、本人の言葉で答えてもらうことが重要になります。
また、最終的な登記手続きでは司法書士が本人確認を行うため、本人の意思確認ができなければ、そこで手続きが止まることもあります。
持ち回りで契約する方法もあります
売主と買主が同じ場所に集まれない場合は、契約書をそれぞれに回して署名・押印する「持ち回り契約」という方法があります。
入院中の売主の場合には、利用されることがあります。
ただ、便利な反面、説明のタイミングが別々になります。
そのため、
「売主にはこの説明をした」
「買主にはこの条件を説明した」
という部分にズレが出ないよう、丁寧に進める必要があります。
大事なのは、持ち回りだから本人確認を省略できるわけではないということです。
本人が売買内容を理解していることが前提になります。
委任状があれば家族が売れる？
ここは、非常に誤解されやすいところです。
本人が売買の意味を理解できていて、外出などが難しい場合には、家族などを代理人にする方法があります。
ただし、委任状があれば何でもできるわけではありません。
たとえば、
「不動産売却に関する一切の件を委任する」
という非常に広い内容よりも、
- どの不動産を対象にするか
- 何を委任するのか
- 売却価格をどうするか
- いつまで有効なのか
などを、できるだけ具体的にしておくことが大切です。
さらに重要なのが、委任状を作ったときだけでなく、実際に契約するときにも本人の判断ができる状態かという点です。
委任状を作ったときは問題なくても、その後に本人の状態が変わることがあります。
その場合、委任状だけでそのまま進められるとは限りません。
登記を担当する司法書士も、本人確認や意思確認を行います。
そのため、不安がある場合は、最初から司法書士に相談しておく方が安心です。
家族が実印を持っていれば大丈夫？
大丈夫とは限りません。
実印を家族が預かっていることと、本人から正式に代理権を与えられていることは別の話です。
「実印があるから売れる」
「印鑑証明があるから売れる」
ということではありません。
ここは、家族の方から特に多くいただく質問です。
本人が判断できない場合は、委任状では進めない
売却の説明をしても、
「何を売るのか分からない」
「いくらで売るのか分からない」
「売った後どうなるのか理解できない」
という状態であれば、家族が委任状を用意して、そのまま売却する方法は基本的に取れません。
本人の判断が難しい場合は、成年後見などの制度を検討することになります。
ここで焦ってしまう家族の方は少なくありません。
「施設代が必要だから早く売りたい」
「空き家の管理が大変だから早く処分したい」
という気持ちは当然だと思います。
ただ、無理に売却を進めると、あとになって契約の有効性が問題になったり、決済が止まったりする可能性があります。
急いでいるときほど、まず手続きを整理することが大切です。
成年後見・保佐・補助は、それぞれ違います
法定後見には、「後見」「保佐」「補助」があります。
| 制度 | 本人の状態の目安 | 不動産売却での考え方 |
|---|---|---|
| 後見 | 判断がほとんどできない | 後見人が本人に代わって手続きを行う |
| 保佐 | 判断することがかなり難しい | 重要な財産処分などで同意が必要になる |
| 補助 | 判断に不十分な部分がある | 家庭裁判所が定めた範囲で同意・代理を行う |
ただし、
「認知症だから後見」
「軽度だから補助」
と不動産会社が決めるものではありません。
本人の状態を確認したうえで、家庭裁判所が判断します。
どの制度になるのか分からない場合は、司法書士や弁護士に相談するのが安全です。
自宅の売却は、後見人がいても自由にはできません
特に注意したいのが、本人の居住用不動産です。
本人が現在住んでいる家だけでなく、施設に入る前まで住んでいた家などについても、家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
つまり、
「後見人が決まったから、すぐ売れる」
とは限りません。
家庭裁判所に売却の許可を求める必要があることがあります。
裁判所が確認するのは、たとえば、
- 本人の生活にとって本当に売却が必要か
- 売却価格が不当に安くないか
- 売らなくても生活できるのか
- 売却後の生活に問題がないか
といった点です。
たとえば、施設費用が必要だったり、誰も住まない空き家を維持することが難しかったりするのであれば、売却の必要性を説明しやすくなります。
一方で、「親族がその家を安く買いたい」というだけでは、本人の利益になるかどうかを慎重に見られます。
後見が必要になった場合の大まかな流れ
後見が必要なケースでは、一般的に次のような流れになります。
- 本人の判断能力について、司法書士・弁護士などに相談する
- 家庭裁判所へ後見等の申立てを行う
- 後見人等が選任される
- 後見人等が不動産の査定や売却方法を検討する
- 居住用不動産なら、必要に応じて家庭裁判所へ許可を申立てる
- 許可後に契約・決済を進める
このため、後見が必要な案件は、通常の売却より時間がかかります。
「1～2か月で売り切りたい」という予定だと、難しいケースもあります。
施設費用など支払いの期限がある場合は、できるだけ早い段階で専門家へ相談しておくことをおすすめします。
親が判断できるうちなら、将来への備えも考えられます
ここは、今すぐ売る話とは少し別です。
今は本人がしっかり判断できているけれど、
「これから先、認知症になったらどうしよう」
「施設に入ったあと、家をどうするのか心配」
という場合には、任意後見や家族信託などを検討することがあります。
大事なのは、本人がまだ内容を理解できるうちに準備することです。
すでに意思能力がない状態になってから、「今から家族信託を作ろう」とすることはできません。
法定後見・任意後見・家族信託の違い
| 制度 | いつ考えるか | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 法定後見 | 判断が難しくなった後 | 家庭裁判所が関与する |
| 任意後見 | 判断できるうち | 将来に備えて、あらかじめ任せる内容を決める |
| 家族信託 | 判断できるうち | 信託契約の内容に応じて、家族などが財産を管理・処分する |
ただし、どの制度が合うかは、その人の財産状況や家族構成などによって変わります。
「家族信託を作った方がいい」
「任意後見が一番いい」と一概には言えません。
この部分は司法書士や弁護士など、専門家に相談してください。
税金や介護保険料にも注意してください
不動産を売ると、売却価格だけを考えてしまいがちです。
ただ、施設に入っている方の場合は、税金や介護保険の負担にも目を向けておいた方がよいことがあります。
たとえば、売却によって譲渡所得が発生すると、所得税や住民税の対象になる場合があります。
自宅の売却では、条件を満たせば「3,000万円特別控除」が使える場合があります。
ただし、
「老人ホームに入ったから使える」
「施設に入る前なら必ず使える」という単純な話ではありません。
住んでいた期間や売却までの期間など、いくつかの条件があります。
そのため、具体的な適用については税理士または税務署へ確認してください。
介護保険や施設費用への影響も確認
不動産を売って現金が増えることで、税金だけでなく、
- 介護保険料
- 高額介護サービス費
- 負担限度額認定（補足給付）
などに影響することがあります。
「家を売ってお金が入るから、それで施設費を払おう」
と考える前に、売却後の負担がどう変わるのかを確認しておいた方が安心です。
群馬県で売却相談を受けるときに、まず確認していること
伊勢崎市、前橋市、高崎市、太田市、桐生市など、群馬県内でも、
「親が施設に入ったので、家を売りたい」という相談があります。
遠方に住んでいる子どもから、
「親の家を代わりに売れませんか？」とご相談いただくこともあります。
そのときに、いきなり査定額の話から始めるわけではありません。
まず確認するのは、「本人と売却の話ができる状態かどうか」です。
本人が判断できるのであれば、
- 査定
- 売却方法の説明
- 病院や施設との日程調整
- 出張での契約
- 買主との調整
- 決済の段取り
など、不動産会社として対応できることがあります。
一方で、本人の判断が難しい場合は、そこで無理に契約を進めません。
後見の申立てや家族信託の設計などは、司法書士や弁護士などの専門家に相談していただきます。
不動産そのものの確認も大切です
本人の状態だけでなく、物件についても早めに確認しておいた方がよいことがあります。
たとえば、
- 名義人は誰か
- 相続登記は終わっているか
- 共有になっていないか
- 権利証や登記識別情報はどこにあるか
- 抵当権や差押えがないか
- 境界や接道に問題がないか
- 空き家の傷みはどうか
- 家の中に残置物がどのくらいあるか
などです。
特に、共有名義になっている場合は注意が必要です。
本人が判断できるとしても、本人の持分だけしか売れないケースがあります。
他の共有者の同意や、別の手続きが必要になることもあります。
現地調査・権利関係の調査について
リヤマ不動産が行いますので、ご安心下さい。
【Q＆A】よくある質問
- Q入院中や老人ホームに入っていても、自宅は売れますか？
- A
売却できる場合があります。
大切なのは、本人が売買の意味を理解できるかどうかです。
本人が理解できるのであれば、病院や施設へ訪問して契約を進める方法などがあります。
本人が理解できない場合は、委任状だけでは難しく、後見などの手続きが必要になることがあります。
- Q軽度の認知症なら、委任状で家族が売ってもいいですか？
- A
診断名だけでは判断できません。
今回の売買について本人が理解できているかどうかが大切です。
また、本人が理解できていたとしても、最終的には司法書士による本人確認・意思確認が必要になります。
少しでも不安がある場合は、先に司法書士へ相談した方が安心です。
- Q子どもが実印と印鑑証明を持っていれば売れますか？
- A
それだけでは足りません。
実印を持っていることと、本人から適切に代理権を与えられていることは別の話です。
- Q後見人が決まれば、すぐ売れますか？
- A
必ずしもそうではありません。
居住用不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
そのため、通常の不動産売却より時間がかかることがあります。
- Q家庭裁判所の許可が出る前に買主を探してもいいですか？
- A
査定をして、
「どのくらいの価格で売れそうか」
を確認しておくことはできます。
ただし、実際に契約を進める場合は、後見人や司法書士などに確認しながら進める必要があります。
案件によっては、家庭裁判所の許可を条件とする契約方法が使われることもあります。
- Q親族が親の家を買うことはできますか？
- A
できますが、一般の第三者への売却より慎重に考える必要があります。
特に、相場よりかなり安い価格で売るような形だと、本人の利益になるのかが問題になります。
「親族だから簡単」というより、むしろ注意が必要なケースと考えておいた方がよいでしょう。
- Q家族信託を先に作った方がいいですか？
- A
本人が今も十分に判断できるのであれば、将来への備えとして検討する余地はあります。
ただし、家族信託がすべての家庭に向いているわけではありません。
本人の財産や家族構成などを見ながら、司法書士や弁護士などの専門家へ相談してください。
- Q3,000万円特別控除は、老人ホームに入ったあとでも使えますか？
- A
条件を満たせば、使える場合があります。
ただし、期限や居住実態などの要件があります。
「施設に入ったから使える」「施設に入ったら使えない」と簡単には判断できません。
具体的な適用については、国税庁の要件を確認し、税理士または税務署へご相談ください。
- Q不動産を売ると施設の費用負担は変わりますか？
- A
変わることがあります。
売却による所得だけでなく、介護保険料や負担限度額認定などに影響することもあります。
売却前に、市区町村の介護保険担当などに確認しておくと安心です。
- Q群馬県の病院や老人ホームまで来てもらえますか？
- A
本人の意思確認ができ、売却相談として対応できる案件であれば、病院や施設への訪問について調整します。
査定や売却方法の相談、施設との日程調整など、不動産会社としてできる範囲で対応します。
一方、後見の申立てや家族信託の設計などは、不動産会社では行っていません。
【体験談】入院中・老人ホーム入居中の売却について口コミ
体験談：Aさん（群馬県前橋市・70代男性）の場合
昨年、突然の病気で入院することになったAさん。ご自宅（一戸建て）は駅から少し離れた静かな住宅街にあり、奥様と二人で長年暮らしていました。
入院が長引くことがわかり、「このままでは家の管理が大変になる」とご家族で話し合いました。
Aさんご自身はまだ判断能力がしっかりしていたため、病院のベッドサイドで不動産会社の担当者が訪問。
委任状を作成し、奥様が代理で売却活動を進める形にしました。
内覧は事前に写真と動画を充実させ、購入希望者には「病院で直接ご挨拶したい」とAさんが希望されたので、契約当日には担当者が病院まで同行。
Aさんご本人も笑顔で署名・押印され、無事に成約となりました。
売却代金は入院費や今後の療養費に充てられ、Aさんご夫婦は「思ったよりスムーズに進んでよかった」とおっしゃっていました。
入院中でも本人の意思が確認できれば、病院契約や委任状で十分対応できる良い事例です。
体験談Bさん（老人ホーム入居検討中・家族信託を活用した場合）
Bさんご家族（群馬県伊勢崎市・77歳父親）の場合
お父様が「そろそろ施設に入りたい」とおっしゃったタイミングで、ご自宅（築30年の一戸建て）の売却を検討されました。
まだ判断能力は十分でしたが、将来の不安を考えて事前に家族信託を契約。
長男を受託者として、不動産の管理・売却権限を明確にしておきました。
これにより、家庭裁判所の許可を待たずに柔軟に進められるのが大きなメリットでした。
お父様が入居を決めた老人ホームの近くで内覧希望者に対応し、売却代金は信託口座で管理。
入居一時金や月々の利用料にスムーズに充てることができました。
今すぐ相談した方がいいのは、こんなケースです
「親が施設に入ったから、そろそろ家を売ろう」
と考えているのであれば、できるだけ早めに一度相談しておくことをおすすめします。
特に、
- 親本人はまだ売却について話せる
- これから認知機能が低下することが心配
- 家が空き家になっている
- 施設費用のために売却を考えている
- 遠方に住んでいて、実家の管理が難しい
という場合は、早めに動いた方が選択肢を残しやすくなります。
本人が判断できるうちは、本人が売主のまま進められる可能性があります。
一方で、判断が難しくなってからでは、後見などの手続きが必要になり、売却まで時間がかかることがあります。
だからこそ、「まだ売るか分からない」という段階でも、早めに相談しておくことには意味があります。
まとめ｜大切なのは「体が動くか」ではなく「判断できるか」
入院中でも、老人ホームに入っていても、不動産を売却することはできます。
大切なのは、本人が売買の内容を理解できるかどうかです。
本人が理解できる場合は、病院や施設で契約したり、条件を限定して家族に委任したりする方法があります。
一方で、本人が売買の意味を理解できない場合は、家族が実印や委任状を持っているだけでは売却できません。成年後見などの手続きが必要になることがあります。
また、今は判断できていて、将来のことが心配な場合は、任意後見や家族信託などを検討する方法もあります。
親の入院や施設入居をきっかけに、「実家をどうしたらいいのか分からない」と悩むご家族は少なくありません。
まずは、本人の状態と不動産の状況を整理し、今できることから考えていくことが大切です。
リヤマ不動産では、群馬県内の不動産売却について、査定や売却方法、病院・施設への訪問など、不動産会社として対応できる範囲でご相談を受けています。
後見の申立て、家族信託、税金については、司法書士・弁護士・税理士などの専門家へご確認ください。
「まだ売るか決めていない」という段階でも、状況の整理からご相談いただけます。
まずは、リヤマ不動産へご相談ください
参照
- 民法第3条の2（意思能力）
- 民法第13条（保佐人の同意を要する行為）
- 民法第859条の3（居住用不動産の処分の許可）
- 任意後見契約に関する法律第6条
- 裁判所 居住用不動産の処分についての許可
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
免責
公開時点の一般的な制度の整理です。法令改正、裁判所・税務署の個別判断、施設の内部規則で結論は変わります。この記事を根拠に契約・申立て・申告をしないでください。
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