【2026年版】高崎市で土地を売りたい人へ
「土地の価格がエリアでこんなに違うのか」と驚かれる方は多いです。
高崎市は中心部の商業地と中山間部の住宅地で坪単価に10倍以上の差が生まれます。
売却を有利に進める第一歩は「自分の土地がどの価格帯に属するか」を正確に知ることです。
本記事では、国土交通省 不動産情報ライブラリの 地価公示（令和8年・2026年1月1日時点） と国土交通省 地価調査 基準地価（令和7年・2025年7月1日時点） の公式データを直接参照し、高崎市全域の地域別坪単価を一覧化しました。
※参照：国土交通省 不動産情報ライブラリ / 高崎市公式 地価公示案内
売却活動の着手前に、地域の相場感・高値で売るための段取り・税金の特例・市街化調整区域という4つの論点を順に整理します。
高崎市の土地相場の全体像（2026年公示地価）
高崎市全体の2026年地価公示平均は ㎡単価 8万2,877円・坪単価 約27万4,000円で、前年比 +0.9％ と小幅上昇しました。※土地代データ｜高崎市
ただしこれは平均値であり、実勢はエリアで大きく二極化しています。
- 超高値圏（商業地）：高崎駅東口周辺の栄町・八島町・連雀町は坪100万円超
- 住宅地主力：高崎市中心部から上中居・中居・江木・飯塚は坪25〜33万円
- 郊外住宅地：井野・小八木・石原は坪12〜22万円
- 郡部・中山間：新町・箕郷・吉井・榛名・倉渕は坪2〜13万円
同じ「高崎市」内で数十倍の価格差がつく理由は、用途地域・駅距離・商業集積・人口増減の4要素で決まり、
都心需要と周辺需要が分離しているからです。
高崎市の地域別 坪単価 一覧表（2026年公示地価ベース）
| エリア | 公示地価平均 坪単価 | 前年比 | 区分 |
|---|---|---|---|
| 栄町 （商業地） | 約143万4,710円 | +2.24％ | 商業地トップ |
| 八島町 （商業地） | 約173万円 | +1.0％ | 商業地最高地点 |
| 連雀町 | 約92.1万円 | − | 商業地 |
| 通町 | 約52.23万円 | +2.86％ | 商業地 |
| 東町 | 約39万円 | +3.4％ | 住宅地 |
| 高関町 | 約29.5万円 | +2.06％ | 住宅地 |
| 江木町 | 約29.8万円 | +1.73％ | 住宅地 |
| 上中居町 | 約28.5万円 | +1.06％ | 住宅地 |
| 中居町 | 約26.7万円 | +1.63％ | 住宅地 |
| 飯塚町 | 約24.6万円 | +1.65％ | 住宅地 |
| 小八木町 | 約22.6万円 | +1.2％ | 住宅地 |
| 井野町 | 約21万円 | +0.79％ | 住宅地 |
| 井野駅周辺 | 約17.4万円 | +1.60％ | 住宅地 |
| 稲荷台町 | 約11.6万円 | −0.3％ | 住宅地 |
| 石原町 | 約12.1万円 | −1.08％ | 住宅地 |
| 八幡町 | 約9.1万円（取引事例） | −22.9%（取引） | 郊外住宅地 |
| 新町 | 約12.6万円 | − | 住宅地 |
| 箕郷町 | 約9.0万円 | −0.84％ | 郊外 |
| 吉井町 | 約8.2万円 | −1.62％ | 郊外 |
| 群馬町 | 約8〜15万円 | − | 郊外 |
| 榛名山町 | 約1.1万円 | − | 山間 |
| 倉渕町 | 約2.5万円（基準地価） | −1.95％ | 山間基準地価 |
出典：土地代データ
高崎市で土地を「高く」売るための5ステップ
STEP1：相場を自分で把握する
公示地価・基準地価・路線価の3つを最低1点は確認します。
ただし、これらは実勢価格より低いのが通常であり、実際の成約価格を示す「実勢価格」は国土交通省 不動産情報ライブラリの 「土地取引価格（取引事例）」 を必ず重ねて確認してください。
※国土交通省 土地取引価格情報
STEP2：根拠が説明できる不動産会社に査定を依頼する
「1200万円が査定結果です」と言われても、根拠が不明です。
高額査定に惑わされずに、根拠のある査定額を提示する会社に
査定を依頼しましょう。
STEP3：市街化調整区域かどうかを確認
高崎市は中心部に市街化区域が広がりますが、旧倉渕・旧箕郷・旧榛名の一部・吉井の山際は市街化調整区域や都市計画区域外を含みます。
市街化調整区域では原則建物の新築が制限されるため、土地のみの売却価格は市街化区域内より2〜5割安になりがちです。
STEP4：境界確定測量と登記を済ませる
「境界確定測量」 を実施すると、買い手の信頼度が上がり、成約価格が5〜10％程度上乗せされるケースが多いです。
100坪以上など大きい土地は、確定測量しないと、分筆できないため、
必須となります。
STEP5：使える税制特例を必ず適用する
- 3,000万円特別控除（居住用財産）：自宅の敷地を売る場合、最高3,000万円まで譲渡所得から控除（国税庁 No.3223 譲渡所得の特別控除）
- 低未利用土地の100万円控除：令和5年〜令和10年12月31日まで、800万円以下（市街化区域内は500万円以下）の土地売却で100万円控除（高崎市公式 制度案内）
- 軽減税率の10年超所有特例：所有期間10年超で税率が約20.315%→10.21%(復興除)へ下がる
高崎市エリア別の売りどき判断
A. 高崎駅周辺（栄町・八島町・連雀町）｜商業地
商業地の再開発余地があり、需要は底堅い。
法人の事業用地需要も強く、売りどきは通年。
ただし、売却活動を長引かせると固定資産税・都市計画税の負担が累積するため、6か月以内に成約を目指す戦略が合理的です。
B. 主要住宅地（江木・上中居・中居・飯塚・高関）｜住宅地
前年比 +1〜2％ の上昇トレンドが続いており、できるだけ早期に売り出すほど有利。
高崎問屋町駅周辺の上中居町は商業地へのアクセスも良く、子育て世代の流入が継続中です。
C. 郊外住宅地（井野・小八木・石原・八幡）
価格は横ばいか弱含み。
築年数の浅い住宅付き土地は需要がありますが、古家付き土地や狭小地は流通が遅くなるため、更地渡しにするか、解体して売却するかの判断が分かれます。
D. 郡部・中山間（新町・箕郷・吉井・倉渕・榛名山）
下落トレンドが続いています。
理由は人口減少・高齢化・公共交通の衰退。売り時は「今」か「相続後すぐ」の二択です。
郡部の土地は買い手市場のため、値下げ交渉を見越して最初の査定より5％程度上乗せした価格で募集するのが有効です。
高崎の土地売却で失敗する5つのパターン
- 高額査定に興奮をするる：査定額が高すぎる業者＝売れないケースが多い
- 境界未確定のまま売り出す：引き渡し後に境界トラブルになる
- 市街化調整区域の説明を怠る：買い手が開発許可を取れず契約解除になる
- 税特例を使い忘れて申告する：数百万円単位で損をする
- 値下げを重ねて長期化する：最初の3か月で買い手候補を逃す
高崎市で相続した土地を売却した体験談
体験談①高崎市で相続した実家の土地を4か月で売却できました
高崎市で相続した約95坪の土地を売却した事例です。
遠方在住で管理負担が大きくなったことをきっかけに売却を決断し、仲介で約4か月後に成約しました。
相続人同士の話し合いを進めながら、納得できる価格で売却できたケースです。
売主プロフィール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年代 | 60代 |
| 居住地 | 埼玉県 |
| 売却地域 | 群馬県高崎市 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 約95坪 |
| 売却理由 | 相続した実家を手放すため |
| 売却方法 | 仲介 |
| 売却期間 | 約4か月 |
売却前の悩み
父が亡くなり、高崎市の実家を相続しました。建物は解体済みでしたが、更地になった後も固定資産税や草刈りなどの管理が続き、遠方から通う負担が大きくなっていました。
兄弟とも話し合い、「管理を続けるより売却した方が良い」と判断し、不動産会社へ相談しました。
売却して良かったこと
査定時に「高く売れる価格」と「実際に売れやすい価格」の違いを丁寧に説明してもらえたため、納得して販売価格を決めることができました。
販売開始から約4か月で買主が見つかり、相続人同士の手続きもスムーズに進みました。
今だから思うこと
相続してすぐ売るか迷っていましたが、早めに相談したことで余計な管理費や草刈り費用を抑えられました。
「まだ売るか決めていない」という段階でも相談して良かったと感じています。
売却データ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 地域 | 高崎市 |
| 売却理由 | 相続 |
| 土地面積 | 約95坪 |
| 売却期間 | 約4か月 |
| 売却方法 | 仲介 |
| 相談内容 | 遠方相続・管理負担 |
体験談② 兄弟3人で相続した高崎市の土地を無事売却できました
高崎市で兄弟3人が相続した約68坪の土地を売却した事例です。
共有名義のため売却方法に悩んでいましたが、事前に必要書類や売却スケジュールを整理し、
仲介で約5か月後に成約しました。
相続人同士の合意形成がスムーズだったことが早期売却につながりました。
売主プロフィール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年代 | 50代 |
| 居住地 | 高崎市外 |
| 売却地域 | 群馬県高崎市 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 約68坪 |
| 売却理由 | 兄弟3人で相続した土地の整理 |
| 売却方法 | 仲介 |
| 売却期間 | 約5か月 |
売却前の悩み
母が住んでいた家を解体した後、土地だけが残りました。
兄弟3人とも住む予定がなく、「誰が管理するのか」「いつ売るのか」が決まらず、話し合いが長引いていました。
売却のきっかけ
相談した不動産会社から、市場価格や売却の流れだけでなく、相続人全員が納得しやすい進め方についても説明を受けました。
販売開始後は購入希望者から問い合わせが入り、約5か月で売買契約となりました。
売却して感じたこと
相続人が複数いると手続きが複雑だと思っていましたが、事前に必要書類やスケジュールを整理できたため、想像よりスムーズに進みました。
もっと早く相談していれば良かったと思います。
売却データ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 地域 | 高崎市 |
| 売却理由 | 兄弟3人による相続 |
| 土地面積 | 約68坪 |
| 売却期間 | 約5か月 |
| 売却方法 | 仲介 |
| 相談内容 | 共有名義・相続 |
【Q＆A】高崎市の土地売却でよくある質問
- Q高崎市で土地を売るベストタイミングはいつですか？
- A
地価上昇中のエリアでは「早ければ早いほど」有利です。
2026年公示地価で住宅地が+0.5〜2％上昇中の高崎市主要部では、6月〜9月の転勤シーズン前に売り出すと内覧件数が増えます。
- Q市街化調整区域の土地でも売却できますか？
- A
売却は可能ですが、市街化区域内の土地より価格が安い傾向があります。
ただし、農地転用許可・都市計画法第34条に基づく開発許可・公拡法（公有地拡大推進法）の事前届出などの手続きを正しくクリアすれば、買い手は法人需要を中心に存在します。
(高崎市公式 都市計画)
- Q3,000万円特別控除は農地にも適用できますか？
- A
適用できません。3,000万円特別控除は「居住用財産」を売った場合のみです。
ただし、低未利用土地の100万円控除は農地でも市街化調整区域内でも適用可能で、令和5年1月1日〜令和10年12月31日の取引が対象です。(高崎市公式 制度案内)
- Q査定額と実際に売れる金額の差はどれくらいですか？
- A
公示地価ベースで計算すると、高崎市中心部の商業地で実勢価格は公示地価より10〜20％高いのが通常です。
一方、郊外や山間部では実勢価格は公示地価より20〜40％低いケースが多く、売却戦略を分ける必要があります。
まとめ｜売却成功のための3原則
- 自分の土地の「公示地価・基準地価・実勢価格」を3つとも確認する
- 市街化調整区域か・農地か・更地かを早期に把握する
- 3,000万円特別控除・低未利用土地控除の適用可否を税理士に確認する
高崎市は県内最大の都市で、エリア別の需要構造がはっきりしています。
だからこそ、地域別の正確な坪単価を押さえ、使える特例を使いこなせば、
同じ広さの土地でも数十万円以上の価格差を最終手取りで生むことが可能です。
高崎市の土地売却のご相談はリヤマ不動産へお問合せください。
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