中古マンションは契約不適合責任免責で売れます
中古マンションは、売主が個人の場合、契約不適合責任を免責または限定して売却できるケースがあります。
ただし、免責特約を付けても、売主が知っていた不具合を告げなかった場合などまで責任を免れるわけではありません。
中古マンションを免責で売却する場合は、室内の雨漏り・漏水・設備故障だけでなく、過去の修繕履歴、事故・心理的瑕疵、管理規約、使用細則、修繕積立金、大規模修繕の予定など、買主の判断に影響する情報を事前に整理することが重要です。
なるほど・・・
マンションを契約不適合責任免責で売りたいけど、
具体的にどうすればいい？
承知しました。
今回は、中古マンションを契約不適合責任免責
で売りたいけど、実際のところどうなの？
・・・と疑問のあなたのために、
よくある疑問に回答いたします。
注意：契約不適合責任免責でも「何でも免責」になるわけではありません
中古マンションの売買では、売主と買主が合意することで、契約不適合責任の範囲を限定したり、免責としたりする特約を設けることがあります。
ただし、「契約不適合責任免責」と書けば、売主がすべての責任から解放されるわけではありません。
例えば、売主が雨漏りや漏水、過去の事故などの事実を知っていたにもかかわらず、買主に告知せずに売却した場合には、免責特約があっても責任を問われる可能性があります。
そのため、免責で売却する場合でも、
- 雨漏り・漏水の有無
- 給排水設備の不具合
- 室内のカビ・結露
- 過去の修繕履歴
- 火災・事故などの告知事項
- 管理組合から受けている指摘
- 大規模修繕や修繕積立金に関する情報
- 管理規約・使用細則による制限
などを正確に確認し、買主へ適切に説明することが重要です。
免責特約は「不具合を隠して売るための特約」ではなく、売主と買主の間で契約後の責任範囲を明確にするためのものと考えると分かりやすいでしょう。
【Q＆A】中古マンションを契約不適合責任免責で売却
前提として、中古マンションは一都三県にある分譲の区分マンションとします。
※地方の場合は、事情が異なるため
契約不適合責任免責については、以下の記事を参照ください。
Q:価格が安くなるって本当？
契約不適合責任免責は
買主側は不利だから
値下げしないと売れない？
一都三県のマンションは
あまり影響がありません。
ブログやyoutubeで
「契約不適合責任免責」があると、10％～20％
安くしないといけない！
といった書き込みが見られます。
しかし、本当でしょうか？
取引事例を参照すると、
相場金額内で売却されるケースが何件もあります。
都心は新築棟数が減少し、
中古マンションブーム？
で、価格が上昇しています。
立地が良ければ、契約不適合責任免責でも買う人は買いますよ。
Q:大手不動産業者が契約不適合責任を断るのはなぜ？
この前、
大手の業者に査定依頼したら
「免責」は難しいって言われた・・
大手は広告費を回収するため、両手取引にしないと、
採算があいません。
※もちろん大手様がすべて免責未対応というわけではありません。
両手取引の場合、
売主は「免責にして！」
買主は「免責って大丈夫？」
仲介業者は板挟みになります。
両手取引でも
売買は可能です。
ですが、契約不適合責任免責にすることで両手の場合は売りづらくなります。
どうすればいいの？
共同仲介（片手）
で取引をすれば、交渉しやすくなります。
片手仲介にすることで、
不動産会社は100％売主様の味方になります。
※業者は手数料が半分になります。
両手でも成約するケースはあるため、ご相談を。
Q:設備も免責になるの？
売買契約の特約などに記載することで、
住宅設備も免責になります。
※残置物（エアコン、照明）、
給湯器、床暖房、食洗器、ディスポーザー、浴室乾燥機・・・など
通常の取引では、
住宅設備は引き渡しから7日間（※）
不具合が発生したら、
修理する必要があります。
しかし、それも含めて、契約不適合責任が免責になります。
※住宅設備については、契約書や付帯設備表の定めにより、引渡し後の一定期間のみ修理対応する契約が設定される場合があります。
期間や対象設備は契約ごとに異なるため、『7日間が法律上の決まり』というわけではありません
Q:告知事項の説明義務は？
マンションの告知事項の説明義務はあります。
※告知義務は免責にできません。
告知事項で虚偽の場合は、
契約不適合責任免責は無効になるため、注意が必要です。
Q:マンションの契約不適合責任の具体的事例って
区分マンションの契約不適合責任って
実際どんなケースが想定されるのか？
解説します。
①雨漏れ
戸建は雨漏れが起きるケースが多いですが、
分譲マンションはかなり少ないといえます。
雨漏れを強引に想定すれば、
①最上階
②外壁（角部屋）
③窓ガラスのサッシの隙間
あたりでしょうか？
12年に１回屋上防水をするし、
外壁からの雨水侵入なら、
管理組合が修繕してくれるし、
サッシからの侵入くらいかな？
一般的にマンションの窓サッシは共用部分です。
雨漏れしたら、損害賠償は一般的には管理組合が負担するといえます。
中古マンションの雨漏りは、原因箇所によって責任関係が変わります。
例えば、屋上や外壁など共用部分が原因の場合には、管理組合・管理会社側で対応するケースがあります。
一方、専有部分の設備や使用状況が原因となっている場合には、区分所有者側の負担となる可能性があります。
そのため、売却前には、
- 過去に雨漏りがあったか
- どこから漏水したのか
- 修繕済みなのか
- 管理組合へ報告しているか
- 修繕履歴が残っているか
を確認しておきましょう。
「マンションだから雨漏りは管理組合の責任」と決めつけず、原因と管理規約を確認することが重要です。
②階下漏水
例えば、上の階の漏水は、上の階の方の責任です。
専有部の場合は、自己負担となるため、
給排水管だけは、契約不適合責任になりやすい、といえます。
共用部分の給排水管の更新や更生
は管理組合ですが、
専用部分は自己責任です。
ちなみに、80年代の銅、鉄管の場合は、注意が必要ですが、ここ20年～25年のマンションの場合は、あまり気にしなくてもいいのでは？
③心理的瑕疵
・室内での自殺、他殺
・火事などで燃えた
といった場合は、告知すれば問題ありません。
しかし、契約不適合責任免責にし、
引き渡し後に、ウソだとしたら（実は事件があった）免責では無くなります。
④シロアリ
マンションのシロアリ
はいるの？
マンションでもシロアリはいます。
・・が滅多にいませんよ。
区分マンションの室内にシロアリ被害が隠れていた。
売主が事前に調査義務を怠ったとして、
買主が修補費用と慰謝料を請求。
⑤建物の傾き・外壁亀裂
マンションが傾いていたら、
大パニックです（汗）
マンションで傾きがあったら、
売買どころではありません。
また、外壁の亀裂（タイルなど）の修繕は
共用部分のため、管理会社が面倒をみます。
しいて言うなら
床の不陸（ふりく）
に気をつけるくらいでしょうか？
※二重床で束の状態によって不陸する可能性あり→調整で改善するケースあり
⑥管理規約の不開示
契約時に管理規約の制限（例：ペット禁止）が告知されず、
買主がペットを飼育できないことを購入後に知った。
Q:中古マンションのインスペクションは必要？
インスペクションとは
建物状況調査、中古マンションの劣化や不具合を調査する検査や点検のことです。
※費用は6～8万円ほど
売主側としても
見てもらったほうがいい？
マンションのインスペクションは
おすすめしません。
弊社は中古戸建の場合は、
インスペクションを激オシします。
しかし、中古マンションは室内での
チェックポイントが少なく、非破壊検査のため、細かい点まで確認できません。
６万円あるなら、
建具の修繕、
水回りの清掃、
パッキンの交換
シャワーヘッドの交換
などに利用しましょう。
インスペクションは、すべての中古マンションで必須というわけではありません。
一方で、築年数が旧耐震の古いマンション、雨漏り・漏水などの履歴がある物件、室内の劣化が大きい物件などでは、売却前に建物状況を確認しておくことで、買主への説明がしやすくなる場合があります。
特に契約不適合責任を免責して売却する場合は、
「免責だから調査しなくていい」のではなく、「どこまで確認したうえで販売するのか」を決めることが重要です。
費用をかけて調査するかどうかは、築年数・価格・物件状態・買主層などを踏まえて判断するとよいでしょう。
専有部分のインスペクションで主に行うこと
- 内装の状態確認
- 壁・天井・床：ひび割れ、シミ、カビ、剥がれ、
変色、傷、汚れの有無。 - 建具（ドア・窓）：開閉の不具合、歪み、
ガタつき、鍵の状態。 - クローゼット・収納：内部の劣化や不具合。
- 壁・天井・床：ひび割れ、シミ、カビ、剥がれ、
- 給排水設備の点検
- 水道・配管：水漏れ、詰まり、水圧、排水の流れ。
- キッチン・浴室・洗面所・トイレ：蛇口、シャワー、
給湯器、排水口の機能確認。 - 給排水管の腐食：目視可能な範囲で
老朽化や錆のチェック。
- 電気・ガス設備の確認
- コンセント・スイッチ：動作確認、異常発熱の有無。
- 照明器具：点灯確認、配線の劣化チェック（目視）。
- ガス設備：ガス漏れ検知器や
給湯器の動作確認（専門資格が必要な場合あり）。
- 空調・換気設備
- エアコン：動作確認、フィルターの状態、
室外機の設置状況。 - 換気扇・ダクト：作動確認、異音、
- 詰まりの有無。
- エアコン：動作確認、フィルターの状態、
- 床下・天井裏の点検（可能な場合）
- 床下：湿気、カビ、シロアリ被害、
配管の漏水、基礎のひび割れ。 - 天井裏：雨漏り跡、断熱材の状態、
構造体の劣化（アクセス可能な場合）。
- 床下：湿気、カビ、シロアリ被害、
- 窓・サッシ・ベランダ
- 窓・サッシ：結露、気密性、開閉のスムーズさ、
ガラスのひび割れ。 - ベランダ：防水状態、排水溝の詰まり、
手すりの腐食やぐらつき。
- 窓・サッシ：結露、気密性、開閉のスムーズさ、
- 耐震性・構造関連（限定的）
- 専有部分では構造体の点検は限られるが、
目視可能な範囲で壁や柱のひび割れ、傾きを確認。 - マンション全体の耐震性は共用部分の調査が必要なため、
別途管理組合の資料確認が必要。
- 専有部分では構造体の点検は限られるが、
- その他の確認
- 騒音・振動：室内での外部騒音の確認（可能な範囲）。
- 臭気：カビや排水の臭いなど異常な臭いのチェック。
- 管理規約の確認：専有部分の使用制限（例：フローリング変更の可否）。
Q:築1０年以内は保証は継承できる？
保証内容やディベロッパーによります。
新築時に品確法の10年保証が付いてきます。
それを買主様に引き継げるかどうか？
ということです。
マンション売主に確認し、
保証が継承ができるのであれば、
より有利に売却ができます。
＜品確法の瑕疵担保責任＞
①住宅の構造耐力上主要な部分
②雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの
瑕疵を知ってから1年以内に通知すれば、
引き渡しから10年間責任追及できます。
保証を継承できれば、
安心よね♪
＜よくある保証書の転売特約＞
①継承できない
②有償で引継ぎ可能（3万円～）
③インスペクション実行で可能
※不具合があれば補修
④有償＆インスペクション合格なら可能
⑤無条件で継承できる
Q:築浅でも免責にする理由は？
築浅のマンションで
免責にする理由は？
売却後、アフター面倒だからです。
築浅で売却する場合、
・急な転勤
・離婚
・住んでみたけど、狭いな・・・
など、といった理由があります。
※騒音トラブルなどは別ですが・・・
一都三県のマンションの場合は、
購入時よりも高く売れる、またはトントン
で売れるケースが多いです。
経済的にある程度豊な人が多く、
後々面倒がイヤ！という人が意外と多いからです。
なるほど。
後で、あれこれ言われるのが
イヤなのね・・
築浅は免責にする必要がない、
という意見もあります。
もちろんどちらでも可能です。
とはいえ、免責が希望であれば、
免責にして売っても
、人気マンションならさほど
影響がありません。
当社のある群馬のマンションの場合は、流動が少なく、あまりおすすめできるとはいえません・・・
※当社は対応可能です。
Q:免責適用は引き渡し後？契約後？
契約不適合責任の免責は、
売買「契約後」に発生する欠陥について、
保証責任を負わない契約です。
なるほど。
引き渡し日じゃないんだ・・・
特約で、変更も可能ですが、
一般的には売買契約後になります。
【比較表】売主別の契約不適合責任免責
| 売主→買主 | 契約不適合責任免責 |
|---|---|
| 個人→個人 | 合意により免責・限定できる場合がある |
| 個人→法人 | 契約内容による |
| 個人→不動産会社 | 契約内容による |
| 宅建業者→一般消費者 | 宅建業法40条の制限あり |
| 宅建業者→宅建業者 | 宅建業法40条の適用関係が異なる |
まとめ
Q:価格が安くなるって本当？
ケース・場所によりますが、そのままの相場で売ること可能
Q:大手不動産業者が契約不適合責任を断るのはなぜ？
両手取引になりづらいため
※囲い込めないため
Q:設備も免責になるの？
なります。売買契約書の特約にも文章を入れます
Q:告知事項の説明義務は？
あり
Q:マンションの契約不適合責任の具体的事例って
①雨漏れ
②階下漏水
③心理的瑕疵
④シロアリ
⑤建物の傾き・外壁亀裂
⑥管理規約の不開示
以上、中古マンションを売りたいけれど、契約不適合責任免責にしたい！
あなたのお役に立てれば幸いです。
中古マンションを契約不適合責任免責で売りたい方は、
リヤマ不動産へご相談ください。
※群馬県＆埼玉県＆東京など対応
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